Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Schwanheim

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Schwanheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Schwanheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Schwanheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Schwanheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Schwanheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Ein Ausflug an den Immobilienstandort Frankfurt Schwanheim! Herzlich willkommen im Stadtteil, wo eine Vielzahl namhafter Künstler sich, sprichwörtlich gesagt, die Klinke in die Hand geben, um wenigstens einmal ihr Lieblingsmotiv die jahrhundertealten Eichen im Schwanheimer Wald in Augenschein nehmen zu dürfen!

Den Immobilienmarkt des Frankfurter Stadtteils Schwanheim ausführlich vorgestellt

Einleitung

Frankfurt-Schwanheim, ein ruhiger Stadtteil im Südwesten Frankfurts, zeichnet sich durch seine grüne Umgebung, die Nähe zum Stadtwald und eine gute Anbindung an den Flughafen aus. Mit rund 20.000 Einwohnern ist Schwanheim ein beliebtes Wohngebiet für Familien und Pendler, das eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bietet. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die wirtschaftliche Stärke Frankfurts und die begrenzte Bauaktivität unterstützt wird. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und Prognosen für das Jahr 2025. Die Analyse basiert auf den neuesten verfügbaren Marktdaten und berücksichtigt den Stand Ende 2025.

Lage und Infrastruktur

Schwanheim liegt am Rande des Frankfurter Stadtwalds und grenzt an das Naturschutzgebiet Goldstein, was es zu einem attraktiven Ort für Naturliebhaber macht. Der Stadtteil umfasst eine Fläche von etwa 7,5 Quadratkilometern und profitiert von einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung: Die A648 und die S-Bahn-Linie S8/S9 verbinden Schwanheim zentral mit dem Frankfurter Hauptbahnhof in unter 20 Minuten und mit dem Flughafen in nur 10 Minuten. Öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Einkaufszentren (z. B. das Einkaufszentrum am Schwanheimer Landstrich) und Sportanlagen sind gut ausgebaut. Die Nähe zum Rheinufer und Wanderwegen steigert den Lebensqualitätsfaktor, während die Flughafennähe berufstätige Käufer anzieht. Allerdings gibt es Herausforderungen wie Verkehrsbelastung an der Schwanheimer Landstraße und begrenzte Baulandressourcen, was den Markt für Neubauten einschränkt.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Schwanheim wächst moderat, mit einem Anstieg von etwa 2-3 Prozent pro Jahr, was auf die Zuzug von Familien und jungen Berufstätigen zurückzuführen ist. Der Anteil an Familien mit Kindern liegt bei rund 25 Prozent, höher als im Frankfurter Durchschnitt. Die Altersstruktur ist ausgewogen, mit einem hohen Anteil an 30- bis 50-Jährigen (ca. 40 Prozent), die den Wohnungsmarkt für mittelgroße Objekte (80-120 m²) antreiben. Die steigende Einwohnerzahl Frankfurts insgesamt – prognostiziert auf über 800.000 bis 2030 – verstärkt die Nachfrage in Randlagen wie Schwanheim, wo günstigere Preise im Vergleich zu zentralen Bezirken wie Westend oder Altstadt locken. Dies führt zu einer hohen Auslastung von Mietwohnungen und einer geringen Leerstandsrate von unter 2 Prozent.

Aktuelle Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Schwanheim zeigt eine heterogene Preisstruktur, abhängig von Objekttyp, Lage und Baujahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.500 Euro, mit einer Spanne von 3.700 bis 6.000 Euro pro m². Für Häuser beträgt der Mittelwert rund 4.200 Euro pro m², wobei günstige Objekte ab 3.200 Euro und Premium-Lagen bis 5.500 Euro reichen.

Beispiele:

• Eine 80-m²-Wohnung in einer guten Lage (z. B. nahe dem Stadtwald) kostet typischerweise 350.000 bis 450.000 Euro.
• Ein Einfamilienhaus mit 150 m² in ruhiger Seitenlage liegt bei 600.000 bis 750.000 Euro.

Im Vergleich zu anderen Frankfurter Stadtteilen ist Schwanheim relativ günstig: Während Westend-Preise bei über 7.500 Euro pro m² liegen, positioniert sich Schwanheim als Einstiegsoption für Käufer mit mittlerem Budget. Die Preise für Bestandsimmobilien (älter als 3 Jahre) machen den Großteil des Marktes aus, da Neubauanteile gering sind.

Aktuelle Mietpreise

Der Mietmarkt ist eng und preisstabil, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 15,50 Euro pro m² für Wohnungen. Häuser erzielen etwa 16,50 Euro pro m². Die Spanne reicht von 12,50 Euro in älteren Bestandsbauten bis zu 19,00 Euro in modernisierten Objekten mit Balkon oder Garage. Neuvermietungen steigen jährlich um 3-5 Prozent, getrieben durch die Nachfrage nach familientauglichen Wohnungen.

Beispiele:

• Eine 70-m²-Drei-Zimmer-Wohnung: 900 bis 1.200 Euro kalt monatlich.
• Ein 120-m²-Haus: 1.800 bis 2.200 Euro kalt monatlich.

Zusätzliche Kosten wie Heizung und Nebenkosten belaufen sich auf 2-3 Euro pro m². Der Mietspiegel für 2025 erlaubt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, was in Schwanheim selten ausgeschöpft wird, da der Markt mieterfreundlich bleibt.

Preisentwicklung

In den letzten fünf Jahren haben die Kaufpreise in Schwanheim eine dynamische Entwicklung durchlaufen: Von unter 2.000 Euro pro m² im Jahr 2020 auf über 4.000 Euro im Jahr 2025, was einem Plus von rund 130 Prozent entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2021 und 2023 (+25 Prozent), gefolgt von einer leichten Stabilisierung 2024 durch höhere Zinsen. Im Vergleich zu 2024 zeigen die Preise für Wohnungen eine Steigerung von etwa 4-5 Prozent, während Häuser um 1-2 Prozent gesunken sind. Mietpreise sind kontinuierlich gestiegen: Von 9 Euro pro m² im Jahr 2013 auf 15,50 Euro heute, mit jährlichen Zuwächsen von 3-7 Prozent. Der Trend spiegelt die allgemeine Frankfurter Marktentwicklung wider, wobei Schwanheim durch seine Randlage resilienter auf Zinsschwankungen reagiert.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Wirtschaftliche Lage: Als Teil des Finanzzentrums profitiert Schwanheim von der hohen Beschäftigungsrate in Frankfurt (über 90 Prozent), was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt.
• Zinsen und Inflation: Steigende Bauzinsen (aktuell bei 3-4 Prozent) dämpfen Käufe, während niedrige Leerstände Mieten stützen.
• Bauaktivität: Begrenzte Neubauvorhaben (nur ca. 100 Einheiten pro Jahr) treiben Preise hoch; Fokus liegt auf Sanierungen.
• Lokale Besonderheiten: Die Flughafennähe erhöht den Wert für Pendler, während Umweltaspekte (z. B. Energieeffizienz) zukünftige Preise beeinflussen werden.
• Demografie: Zuzug junger Familien und Internationaler stärkt den Markt, aber regulatorische Hürden wie Mietpreisbremse bremsen extreme Steigerungen.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Kaufpreise erwartet, mit leichten Steigerungen von 2-4 Prozent für Wohnungen und stabilen Werten für Häuser, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen. Bei Zinssenkungen könnte ein moderater Aufschwung eintreten, mit Preisen bis 4.800 Euro pro m². Mietpreise sollen um 3-5 Prozent zunehmen, getrieben durch anhaltende Nachfrage. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten einen Anstieg auf 5.500-6.000 Euro pro m², unterstützt durch Bevölkerungswachstum und begrenztes Angebot. Risiken umfassen wirtschaftliche Abschwächungen oder strengere Umweltauflagen, die Sanierungskosten erhöhen. Insgesamt bleibt Schwanheim ein solider Investitionsstandort mit guter Wertsteigerungspotenzial.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Schwanheim ist robust und familienorientiert, mit attraktiven Preisen im Frankfurter Vergleich. Die Kombination aus grüner Lage, guter Infrastruktur und stabiler Nachfrage macht den Stadtteil zu einer empfehlenswerten Option für Käufer und Mieter. Potenzielle Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von zukünftigen Förderungen zu profitieren. Für eine detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Gutachter, da individuelle Faktoren wie Lage und Ausstattung den Wert maßgeblich beeinflussen.

Was besagen die Lagefaktoren aber auch der Punkt Verkehr im Stadtteil aus

Den Stadtteil finden Sie genauer gesagt im Südwesten der Metropole Frankfurt am Main unmittelbar am südlichen Ufer des Mains. Mit einer Größe von circa 1.772,7 Hektar bietet der Stadtteil Einheimischen wie Besuchern eine Reihe von Besonderheiten, welche einen Aufenthalt in der Region sichtlich angenehm erscheinen lassen. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich unter anderen Höchst, Nied, Griesheim, Niederrad, Sachsenhausen, Kelsterbach sowie der internationale Flughafen Frankfurt. Wo knapp 21.000 Menschen leben, spielt der öffentliche Pesonennahverkehr eine wichtige Schlüsselrolle und damit Sie nahezu jeden Punkt in Frankfurt schnellstmöglich erreichen können, garantieren zahlreiche Straßenbahnlinien und Buslinien innerhalb des Stadtteils. So finden Sie hier unter anderen die Straßenbahnlinien 12 und 19 aber auch Buslinien wie die 51, 62, 68, 78 sowie 79. Weiterhin besteht ein direkter Anschluß an die Bundesautobahn A5.

Spezielle Daten und Fakten zusammengefasst

Wie bereits anfänglich kurz erwähnt, leben heute im Stadtteil rund 20.648 Menschen auf einer Fläche von ca. 17,727 Quadratkilometer. Das macht im Durchschnitt etwa 9.667 Haushalte aus, wovon rund 41,1 Prozent den Single-Haushalten, 22,8 Prozent Familien mit Kindern unter 18 Jahren sowie 21,7 Prozent als alleinerziehende Haushalte erfasst wurden. Der Anteil an Senioren, welche 65 Jahre oder älter sind, wurde laut statistisches Amt mit ca. 20,7 Prozent beziffert. Der Anteil an Ausländern betrug im Jahre 2012 circa 35,3 Prozent. Aufgrund aller vorliegenden Fakten, brachte es der Stadtteil auf ein durchschnittliches Alter von rund 42,3 Jahre.

Wohin in der Freizeit oder zum Einkauf im Stadtteil

Es ist eine ganze Menge, was der Stadtteil an Freizeitattraktionen, Ausflugsziele oder Veranstaltungen anzubieten hat. Angefangen vom Verkehrsmuseum, wo Sie unter anderen in der Westhalle in die Anfänge der Straßenbahn zurückblicken können über die Martinskirche bis hin zum Erholungsgebiet Schwanheimer Wiese ist nahezu für jeden etwas dabei. Gerade die Natur mit den Alteichen, welche Sie am nördlichen Rand des Schwanheimer Waldes finden oder die Kelsterbacher Terrasse im Stadtwald hat es Einheimischen wie Besuchern gleichermaßen angetan. Doch lange Ausflüge machen bekanntlich Hunger und hierfür finden Sie neben zahlreichen gastronomischen Einrichtungen eine Vielzahl Supermärkte wie zum Beispiel Rewe in der Martinskirchstraße 70 oder Aldi Süd in der Nürburgstraße, wo Sie nach herzenslust einkaufen können.

Arbeitsangebote und Bildung im Stadtteil

Sowohl der Einzelhandel wie auch das Handwerk und Dienstleistungsgewerbe gelten auch hier im Stadtteil als äußerst vielversprechende Ansprechpartner, wenn es um einen langfristigen Arbeitsplatz geht. Doch nicht nur dort, denn auch mittelständische Unternehmen wie die Bootsbau Speck GmbH, Stand Baugesellschaft mbH oder Anton Schneider 5. GmbH stellen hierbei eine echte Alternative dar. Mit der August-Gräser-Schule, Walter-Kolb-Schule, dem Friedrich-Dessauer-Gymnasium oder Fridjof-Nansen-Schule möchten wir Ihnen nur einige Bildungseinrichtungen vorstellen, welche einen wichtigen Beitrag zur Schulausbildung im Stadtteil garantieren.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Schwanheim oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.