Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Bahnhofsviertel

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Bahnhofsviertel das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Bahnhofsviertel Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Bahnhofsviertel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Bahnhofsviertel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Bahnhofsviertel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Ein Spaziergang durch den Immobilienstandort Frankfurter Bahnhofsviertel! Herzlich willkommen direkt vor den Toren des monumentalen Frankfurter Hauptbahnhofes, welcher einstmalsals einzigartig in Europa galt und dennoch hat das Stadtviertel mit seinen unzähligen Restaurants und Ladengeschäften nichts von Flair vergangener Zeiten eingebüßt! Nicht umsonst gilt die einstige Pracht- und Einkaufsstraße mit dem vielversprechenden Namen Kaiserstraße als Publikumsmagnet der ganz besonderen Art.

Welche Fakten bietet der Immobilienmarkt im Bahnhofsviertel in jeglicher Hinsicht

1. Einleitung

Das Bahnhofsviertel in Frankfurt am Main ist eines der dynamischsten und vielseitigsten Stadtviertel der Metropole. Mit einer Fläche von rund 0,5 Quadratkilometern liegt es zentral östlich des Hauptbahnhofs und grenzt an die Innenstadt, das Westend und das Gutleutviertel. Als typisches Gründerzeitviertel prägt eine Mischung aus historischen Altbauten, modernen Bürotürmen und multikulturellen Strukturen das Bild. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage durch Pendler, internationale Bewohner und Investoren, was zu einer kontinuierlichen, wenngleich schwankenden Preisentwicklung führt. Im Jahr 2025 steht das Viertel vor der Herausforderung, seine kulturelle Vielfalt mit steigender Gentrifizierung und wirtschaftlicher Erholung in Einklang zu bringen. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, aktuelle Markttrends, Preise, Einflussfaktoren und zukünftige Perspektiven.

2. Historische Entwicklung des Viertels und des Immobilienmarkts

Die Geschichte des Bahnhofsviertels ist eng verknüpft mit der Industrialisierung und dem Wachstum Frankfurts als Verkehrs- und Finanzzentrum. Bereits im 19. Jahrhundert, nach dem Abriss der Stadtmauer und des Galgenfelds um 1860, entstanden auf dem Gelände der ehemaligen Westbahnhöfe erste Villen mit großen Gärten. Der Bau der Taunusbahn 1839 und die Eröffnung des Hauptbahnhofs 1888 machten das Areal zum Knotenpunkt für Reisende und Handel. Bis zum Ersten Weltkrieg wuchs das Viertel als prächtiges Großbürgerviertier mit Gründerzeitbauten, die Villen, Mietshäuser und Geschäftsgebäude umfassten.

Nach dem Zweiten Weltkrieg, der viele Gebäude zerstörte, folgte eine Phase intensiver Spekulation und Umnutzung. Die 1950er und 1960er Jahre brachten Abrisswellen: Historische Strukturen machten Platz für Hotels, Büros und Bankentürme wie den Silberturm oder das Galileo. Das Viertel entwickelte sich vom noblen Wohnquartier zur „verrufenen“ Halbwelt mit Rotlicht- und Amüsierbetrieben, was den Immobilienmarkt durch günstige Mieten und hohe Durchmischung prägte. In den 1970er Jahren entstanden die ersten Hausbesetzungen im Rahmen des „Frankfurter Häuserkampfs“, der gegen Spekulation und Leerstände protestierte und zu Sanierungsinitiativen führte.

Die 1980er und 1990er markierten den Übergang zu einem Szene-Kiez: Künstler, Migranten und Nachtleben siedelten sich an, während Bodenspekulationen anhielten. Projekte wie das Modellvorhaben Gutleutviertel (ab 1985) förderten Sanierungen, doch Drogen- und Prostitutionsprobleme hielten an. Seit den 2000er Jahren beschleunigt sich die Gentrifizierung: Alteingesessene Geschäfte weichen Bars, Cafés und Büros, getrieben durch die Nähe zur Messe und zum Bankenviertel. Heute, im Jahr 2025, ist das Bahnhofsviertel ein Symbol für Frankfurts Wandel – von der Bohème zur gentrifizierten Mischung aus Kultur, Handel und internationalem Wohnen. Die Immobilienpreise spiegeln dies wider: Von günstigen Altbauten in den 1990er Jahren (ca. 1.500–2.500 €/m²) auf heutige Höhen von über 7.000 €/m² für Neubauten.

3. Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Bahnhofsviertel ist im Jahr 2025 stabil, aber polarisiert: Hohe Nachfrage nach zentralen Lagen treibt Preise, während wirtschaftliche Unsicherheiten und steigende Zinsen zu leichten Korrekturen führen. Die Transaktionszahlen sind moderat gestiegen, mit Fokus auf Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien. Der Markt profitiert von der Multikulturalität (65,8 % Migrationshintergrund) und der Nähe zum Hauptbahnhof, der jährlich Millionen Pendler anzieht. Dennoch belasten Themen wie Verwahrlosung im öffentlichen Raum und soziale Spannungen den Ruf, was Investoren abschreckt. Positiv wirken Initiativen wie die „Eigentümerinitiative Bahnhofsviertel“ (gegründet 2023), die Sanierungen und soziale Projekte fördert.

Daten basieren auf Marktdurchschnitten; individuelle Objekte variieren je nach Lage und Ausstattung.

4. Kaufpreise und Mietpreise im Detail

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis liegt 2025 bei durchschnittlich 7.221 €, mit einem Jahresanstieg von 1,79 %. In Q3 2025 betrug er 7.242 €, ein Plus von 0,44 % zum Vorquartal. Günstige Objekte starten bei 5.000 €/m² (Altbauten), Premium-Lagen erreichen 10.000 €/m². Die Nachfrage nach kompakten Einheiten (50–80 m²) ist hoch, getrieben durch junge Berufstätige.
• Häuser: Seltener im Angebot, da Platzmangel herrscht; Durchschnitt 5.487 €/m² (+4,33 % zum Vorjahr). Mehrfamilienhäuser in Gründerzeitstil kosten 5.000–6.000 €/m², abhängig von Sanierungsgrad.
• Gewerbeimmobilien: Büros und Läden: 6.000–8.000 €/m², mit Fokus auf Taunus- und Kaiserstraße.

Mietpreise

• Wohnungen: Der Mietspiegel 2025 zeigt einen Durchschnitt von 19,57 €/m² Kaltmiete, mit Spannen von 16,20 € (einfache Lagen) bis 23,76 € (gute Lagen). Im Q3 2025 stieg der Preis auf 17,36 €/m² (+5,93 % zum Vorjahr). Neubauten oder renovierten Altbauten erreichen 20,99 €/m² (+0,29 %). Faktoren wie Baujahr (bis 1969: 19,26 €/m²) und Ausstattung (z. B. Balkon +10 %) beeinflussen stark.
• Häuser: Weniger verbreitet; ca. 16,22 €/m² (-4,02 % zum Vorjahr).
• Nebenkosten: Garagen/Parkplätze: 100–200 €/Monat; Gesamtmiete inkl. Nebenkosten: 22–28 €/m².

Die Preise sind höher als der Frankfurter Durchschnitt (6.398 €/m² Kauf, 17,87 €/m² Miete), aber niedriger als in der Altstadt.

5. Einflussfaktoren auf den Markt

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zum Hauptbahnhof, U-Bahn-Linien (U4/U5) und der Messe macht das Viertel attraktiv für Pendler. Die Wiesenhüttenstraße als Grenze verstärkt die Zentralität.
• Demografie und Nachfrage: Hoher Ausländeranteil (65,8 %) und junge Bevölkerung (niedrige Geburtenrate: 0,86 Kinder/Frau) fördern Mietnachfrage. Tourismus und Nachtleben (Bars, Restaurants) treiben Gewerbe.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Frankfurts Rolle als Finanzzentrum stabilisiert den Markt; steigende EZB-Zinsen dämpfen Käufe, Inflation treibt Mieten.
• Soziale und urbane Herausforderungen: Rotlichtmilieu (konzentriert auf Taunusstraße) und Drogenprobleme (seit 2015 zunehmend) mindern Attraktivität. Gentrifizierung vertreibt günstige Wohnraum, doch Initiativen wie Druckräume mildern Konflikte.
• Bau- und Sanierungsaktivitäten: Wenig Neubau (Fokus auf Sanierung); Projekte wie das Centro Cultural Latinoamericano (1985) oder aktuelle Eigentümerinitiativen fördern Mischnutzung.

6. Markttrends und Prognose für 2025/2026

Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Rückgängen 2023/2024 (-5 % in manchen Segmenten). Die Preise für Wohnungen steigen moderat (+1,8 %), Häuser stärker (+4,3 %), beeinflusst durch sinkende Bauzinsen und wachsende Bevölkerung (Frankfurt: +1 % jährlich). Trends: Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen (z. B. Gründerzeitbauten mit Balkonen) und Co-Living-Konzepten. Die Leerstandsquote ist niedrig (0,1 %), Mieten steigen um 4–6 %.

Prognose: Bis 2026 erwarten Experten eine Stabilisierung mit 2–5 % Preisanstieg, getrieben durch Infrastrukturprojekte (z. B. Hauptbahnhof-Modernisierung). Risiken: Weiteres Zinsplateau oder soziale Spannungen könnten zu Stagnation führen. Chancen: Gentrifizierung könnte das Viertel zu einem „Kreativ-Kiez“ machen, mit Renditen von 3–4 % bei Mietinvestitionen.

7. Fazit und Empfehlungen

Das Bahnhofsviertel verkörpert Frankfurts Immobilienmarkt in Nuce: Hohes Potenzial durch Zentralität und Vielfalt, gepaart mit Herausforderungen wie Gentrifizierung und Imageproblemen. Für Käufer eignen sich renovierte Altbauten als Einstieg, für Investoren Gewerbe in der Taunusstraße. Mieter profitieren von der Dynamik, sollten aber auf Mietspiegel-Anpassungen achten. Eine professionelle Bewertung ist ratsam, da Preise stark von Lage und Zustand abhängen. Insgesamt bleibt das Viertel ein Hotspot für smarte Investitionen – vorausgesetzt, soziale und urbane Entwicklungen werden balanciert. Für detaillierte Beratung empfehle ich lokale Makler oder den Gutachterausschuss für Immobilienwerte.

Grundlegende Erkenntnisse zur Lage und Verkehrssituation im Stadtviertel

Die eigentliche Entstehungsgeschichte des Stadtteils Bahnhofviertel reicht bis in die Zeiten des Kaiserreiches zurück und zog sich hin bis zum Ausbruch des Ersten Weltkrieges. Etwas in östlicher Richtung vorgelagert befindet sich das eigentliche Stadtviertel unmittelbar vor dem Frankfurter Hauptbahnhof und mit circa 0,53 Quadratkilometern der zweitkleinste Stadtteil innerhalb Frankfurts. In der Form eines Trapezes befindet sich das Stadtviertel zwischen Mainzer Landstraße, Anlagenring, Frankfurter Alleenring sowie dem Mainz. Zu den direkten Nachbarstadtteilen gehören unter anderen das Gutleutviertel, Gallus, Westend-Süd sowie die eigentliche Frankfurter Innenstadt. Alle benachbarten Stadtteile lassen sich dank eines gut ausgebauten Verkehrsnetzes mit S-Bahn-Linien darunter die Linien S8 und S9, Buslinien 50, 55 sowie 58 aber auch U-Bahnlinien U7 innerhalb kürzester Zeit nahezu problemlos erreichen.

Eine Datenanalyse sowie konkrete Fakten zum Stadtteil

Im zweitkleinsten Stadtteil Frankfurts, welcher mit gerade einmal 0,53 Quadratkilometern eine Fülle an Besonderheiten vorzuweisen hat, leben heute etwa 3.456 Einwohner. Hierbei ist der Anteil ausländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger in diesem Stadtteil besondershoch, denn immerhin sind es rund 52,3 Prozent Ausländer, die bis Ende des Jahres 2013 offiziell im Stadtteil gemeldet waren. Etwa 65,8 Prozent davon hatten einen entsprechenden Migrationshintergrund vorzuweisen. Zugleich ist das Stadtviertel der Teil Frankfurts mit dem niedrigsten Anteil an Kindern, denn gerade einmal 0,86 Kinder kommen hier auf eine Frau. Das bedeutet zugleich, dass der Anteil aller im Stadtviertel registrierten Single-Haushalte mit ca. 72,8 Prozent enorm hoch ausfällt. Der Anteil derer Haushalte in denen Kindern unter 18 Jahren leben, lag Ende 2013 bei gerade einmal 6,3 Prozent. In Sachen Durchschnittsalter konnten wir Immobiliengutachter laut Angaben des statistischen Amtes einen Wert von knapp 37,4 Jahre in Erfahrung bringen.

Freizeitattraktionen aber auch Einkausmöglichkeiten vorgestellt

Hier im Stadtteil wird sowohl der einheimischen Bevölkerung wie auch den zahlreichen Touristen, welche jährlich dem Stadtviertel einen Besuch abstatten einiges an Sehenswürdigkeiten sowie kulturellen Attraktionen geboten. Zu den Besonderheiten des Stadtviertels gehören zweifelsfrei die Weißfrauenkirche aus dem Jahre 1950, welche Sie in der Gutleutstraße finden können. Weitere Attraktionen dürften das islamische Kulturzentrum in der Münchener Straße, Senckenbergmuseum sowie Hammermuseum sein, welche Ihnen einen Streifzug in die Vergangenheit des Stadtviertels ermöglichen. Erholen können Sie sich unter anderen im Nizza, einer wunderschönen Parkanlage direkt am Mainufer. Einkaufsmöglichkeiten hingegen finden Sie im gesamten Stadtviertel wieder, denn angefangen von traditionellen Geschäften bis hin zum Supermarkt ist hier nahezu alles vertreten. So bietet unter anderen der Alim Market frisches Obst und Gemüse, Bachwaren bekommen Sie in der Bäckerei-Konditorei Heidinger, wogegen in der Kaiserpassage ein Hauch orientalischer Flair auf die Besucher wartet.

Wo arbeitet und bildet man sich im Stadtteil

Auf der Suche nach einer vielversprechenden Arbeitsstelle werden Sie unter anderen in einem der zahlreichen Einzelhandelsgeschäfte, im Supermarkt oder auch bei Handwerksbetrieben fündig. Doch nicht nur der Einzelhandel, Banken oder Versicherungen spielen in Punkten Arbeitsplätze eine ausschlaggebende Rolle, sondern auch mittelständische Unternehmen wie zum Beispiel die Cynapse GmbH, Al Abbas Eurotouristik GmbH oder Vier für Texas GmbH & Co. KG, welche hier im Stadtteil ihre Niederlassungen vorrzuweisen haben. In Sachen Bildungseinrichtungen verfügt der Stadtteil über eine ganze Reihe von Realschulen, Gymnasien sowie Grund- und Hauptschulen darunter die Karmeliterschule (Grundschule), Freie Schule in der Vogelweidstraße 3 oder Riedhofschule, um nur einige Beispiele zu nennen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Bahnhofsviertel oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.