Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Altstadt

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Frankfurter Stadtteil Altstadt das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Altstadt Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Altstadt

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Altstadt. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Altstadt gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Ein Blick auf den Immobilienstandort Frankfurt Altstadt! Herzlich willkommen in der historischen Altstadt von Frankfurt am Main, einem Stadtteil, welcher geprägt ist von gigantischen Bauwerken, die auch Ihnen eine Vorstellung von einer mittelalterlichen Stadt vermitteln wird. Allein ein Spaziergang über den Römerberg bis hin zum Archäologischen Garten in dem Sie unter anderen eine Ausgrabungsstätte aus der Zeit der Besetzung durch die Römer bewundern können!

Den Immobilienmarkt im Stadtteil Frankfurt Altstadt durch uns Immobiliengutachter etwas intensiver betrachtet

Einleitung

Die Altstadt von Frankfurt am Main, als historisches Herz der Mainmetropole, verkörpert eine einzigartige Mischung aus mittelalterlichem Charme und moderner Urbanität. Umgeben vom Römerberg, dem Dom und der Paulskirche, ist dieser Stadtteil nicht nur ein Touristenmagnet, sondern auch ein hochattraktiver Wohn- und Geschäftsstandort. Mit einer Fläche von etwa 0,5 Quadratkilometern und rund 3.500 Einwohnern profitiert die Altstadt von ihrer zentralen Lage inmitten des Finanzzentrums Europas. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenzter Baufläche und steigender Wertschätzung für historische Sanierungen. Dieser Bericht beleuchtet den Stand des Marktes im Jahr 2025, basierend auf aktuellen Entwicklungen, und bietet Einblicke in Preise, Trends sowie zukünftige Perspektiven. Er umfasst sowohl den Wohn- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt, um ein ganzheitliches Bild zu zeichnen.

Historische und aktuelle Entwicklung des Marktes

Der Immobilienmarkt in der Frankfurter Altstadt hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Renaissance erlebt. Nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs und einer Phase funktionaler Nachkriegsarchitektur wurde die Altstadt seit den 2010er Jahren durch umfangreiche Rekonstruktionsprojekte wie das Dom-Römer-Projekt revitalisiert. Diese Maßnahmen haben den Stadtteil von einem reinen Touristenviertel zu einem lebendigen Wohnquartier transformiert, das internationale Fachkräfte und wohlhabende Käufer anzieht.

Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Transaktionszahlen für Wohnimmobilien sind um etwa 15 Prozent gestiegen, getrieben durch eine wachsende Bevölkerung in der Metropole und die anhaltende Attraktivität zentraler Lagen. Der Umsatzvolumen hat sich ebenfalls erholt, mit einem Plus von rund 10 Prozent im Vergleich zu 2024. Beim Gewerbe dominieren Sanierungen historischer Gebäude, die mit moderner Ausstattung kombiniert werden, um gemischte Nutzungen zu ermöglichen. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent, was auf ein ausgeglichenes, aber knappes Angebot hinweist. Globale Faktoren wie steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten haben den Markt gedämpft, doch die einzigartige Lage der Altstadt sorgt für Resilienz.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnsektor in der Altstadt ist der dynamischste Bereich des lokalen Immobilienmarkts. Hier dominieren Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten und Neubauten mit historischem Flair, die eine hohe Lebensqualität bieten: Nähe zu Grünflächen wie dem Bahngarten, exzellente Verkehrsanbindungen und ein reichhaltiges kulturelles Angebot.

Aktuelle Preise und Entwicklungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 7.377 Euro. Dies entspricht einem leichten Rückgang von rund 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, was auf eine Korrektur nach starken Steigerungen in den Jahren 2023 und 2024 zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Trend langfristig positiv: Über das letzte Jahr beträgt die Wertsteigerung +3,39 Prozent. Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung in guter Lage sind damit Preise von 550.000 bis 650.000 Euro üblich. Häuser, die in der Altstadt seltener sind, kosten im Schnitt 2.446 Euro pro Quadratmeter – ein Wert, der um 21 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegt, da der Markt für Einfamilienhäuser hier begrenzt ist.

Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit hoher Energieeffizienz und moderner Ausstattung. Neubauwohnungen erzielen Spitzenpreise von bis zu 8.500 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsimmobilien in unsaniertem Zustand günstiger sind. Die Transaktionszahlen für Wohnungen ab Baujahr 1991 haben sich um 70 Prozent erhöht, was auf eine Freisetzung zurückgehaltener Objekte hindeutet.

Mietmarkt: Der Mietsektor ist eng mit dem Kaufmarkt verknüpft. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung liegt bei 1.500 bis 1.800 Euro monatlich, was einem Quadratmeterpreis von 25 bis 30 Euro entspricht. Im Vergleich zu 2024 sind die Mieten um 2-3 Prozent gestiegen, beeinflusst durch die niedrige Leerstandsquote von 0,5 Prozent. Besonders gefragt sind möbliert ausgestattete Altbauwohnungen für Expats, die kurzfristige Verträge bevorzugen.

Gewerbeimmobilienmarkt

Die Altstadt ist ein Hotspot für Gewerbeimmobilien, insbesondere im Einzelhandel und der Gastronomie, die vom Touristenstrom profitieren. Mit der Nähe zum Bankenviertel und der Zeil als Einkaufsmeile bietet der Stadtteil ideale Bedingungen für Büros und Geschäfte. Der Markt umfasst rund 150.000 Quadratmeter Gewerbefläche, davon 40 Prozent im historischen Bestand.

Aktuelle Preise und Entwicklungen: Kaufpreise für Gewerbeobjekte liegen bei 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Nutzung. Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Transaktionen um 13 Prozent, der Umsatz um 22 Prozent – vor allem durch Großdeals über 10 Millionen Euro, deren Zahl sich verdoppelt hat. Spitzenmieten für Büroflächen in Toplagen erreichen 47,50 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5 Prozent gegenüber 2024. Einzelhandelsflächen in der Nähe des Römerbergs erzielen bis zu 250 Euro pro Quadratmeter jährlich.

Der Trend geht zu hybriden Nutzungen: Viele Altbauten werden zu Mixed-Use-Objekten umgewandelt, mit Laden im Erdgeschoss und Büros darüber. Die Nachfrage nach nachhaltigen Gebäuden mit ESG-Standards (Umwelt, Soziales, Governance) ist hoch; rund 60 Prozent der Neugeschäfte erfüllen diese Kriterien. Dennoch bleibt der Markt für einfache Flächen herausfordernd, da Homeoffice-Modelle die reine Büro-Nachfrage dämpfen.

Herausforderungen: Die begrenzte Erweiterungsmöglichkeit durch Denkmalschutz führt zu hohen Sanierungskosten, die sich in Preisen widerspiegeln. Die Fertigstellung neuer Gewerbeflächen ist rückläufig, was das Angebot knapp hält.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in der Altstadt 2025:

• Wirtschaftliche Lage: Als Finanzmetropole profitiert Frankfurt von der EZB und internationalen Konzernen, die Fachkräfte anziehen und die Nachfrage steigern. Die Arbeitslosigkeit liegt bei unter 5 Prozent, was den Wohnbedarf ankurbelt.
• Demografische Trends: Die Bevölkerung wächst jährlich um 1,5 Prozent, mit Fokus auf junge Berufstätige und Familien, die zentrale Lagen schätzen. Internationale Zuzüge machen 30 Prozent der Käufer aus.
• Politische und regulatorische Rahmenbedingungen: Die Stadt fördert Sanierungen durch Förderprogramme wie „Schöneres Frankfurt“, das Nebenstraßen umgestaltet. Die Mietpreisbremse wirkt sich mäßig aus, da der Markt knapp ist. Steigende Zinsen (aktuell 3-4 Prozent) dämpfen Investitionen, während die Grunderwerbssteuer (6 Prozent) Transaktionen belastet.
• Technologische und nachhaltige Entwicklungen: Smart-Home-Technologien in 40 Prozent der Neubauten und der Fokus auf CO2-neutrale Gebäude treiben Preise in die Höhe. Hybride Arbeitsmodelle fördern flexible Gewerbeflächen.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine moderate Preiserholung erwartet: Wohnimmobilien könnten um 2-4 Prozent steigen, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Gewerbeprofitiert von der Digitalisierung, mit Mietsteigerungen von 3-5 Prozent in Premiumlagen. Risiken birgt eine mögliche Rezession, die Transaktionen bremsen könnte, während Chancen durch weitere Revitalisierungen entstehen. Langfristig bis 2030 prognostizieren Experten eine jährliche Wertsteigerung von 3 Prozent, da die Altstadt als „sicheres Hafen“ in unsicheren Zeiten gilt. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um von Subventionen zu profitieren.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Frankfurt Altstadt steht 2025 für Stabilität und Potenzial: Hohe Preise spiegeln die Einzigartigkeit wider, während Trends wie Nachhaltigkeit und Digitalisierung neue Chancen eröffnen. Für Käufer und Investoren bietet der Stadtteil langfristig attraktive Renditen, solange die Knappheit anhält. Eine professionelle Beratung ist ratsam, um von den dynamischen Entwicklungen zu profitieren. Die Altstadt bleibt ein Juwel im Frankfurter Immobilienportfolio – historisch, lebendig und zukunftsweisend.

Wohnstanort Frankfurt Altstadt / Ein geschulter Blick auf die Lagefaktoren aber auch Verkehrsanbindung innerhalb des Stadtteils

Der gesamte Stadtteil wird von der Frankfurter Innensstadt umgeben und ist somit mit dem eigentlichen historischen Stadtkern dieser Metropole nur teilweisse identisch. Sie gilt als das Herz der Metropole, welche mit gerade einmal knapp 0,477 Quadratkilometern nicht nur im Bereich Tourismus, sondern auch für den Einzelhandel, das Handwerk oder Dienstleistungsgewerbe ein bedeutender Gewerbestandort geworden ist. Dank einer günstigen Infrastruktur sowie guten Anbindung an das innerstädtische Vekehrsnetz nahezu perfekte Bedingungen bietet, um den Stadtteil auch als Gewerbe- oder Wohnstandort in die engere Wahl einzubeziehen. So lassen sich nahezu alle Nachbarstadtteile unter anderen mittel der U-Bahn-Linien U4 und U5 erreichen. Auch die Straßenbahnlinien 11 sowie 12 garantieren für einen reibungslosen Transport im Personennahverkehr. Zudem finden Sie innerhalb des Stadtteils eine Reihe von Parkhäusern, welche es Ihnen ermöglichen den eigenen Pkw sicher abstellen zu können.

Die wichtigsten Daten und Fakten zusammengefasst

Zusammen mit der Frankfurter Innenstadt verfügt der Stadtteil über eine Gesamtfläche von cira 203,5 Hektar auf welcher Einheimischen und Besuchern eine reichhaltige Abwechslung geboten wird. Immerhin leben heute rund 3.654 Einwohner im Stadtteil, wobei der Anteil ausländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger laut statitisches Amt bei ca. 32,0 Prozent liegt. Die Zahl der Single-Haushalte liegt bei rund 65,4 Prozent und die Haushalte derer Familien bei denen Kinder unter 18 Jahren leben liegt mit gerade einmal 11,0 Prozent. Das Durchschnittsalter innerhalb des Stadtteils wurde mit circa 43,3 Jahre angegeben, wobei die Zahl der im Stadtviertel gemeldeten arbeitslosen Einwohner etwa 6,1 Prozent beträgt.

Freiteitangebote sowie Gelegenheiten zum Shopping

Gleich eine Fülle an Sehenswürdigkeiten erwartet Sie bei einem Besuch des Frankfurter Stadtviertels darunter der berühmte Kaiserdom oder das aufwendig rekonstruierte Bürgerhaus Großer Engel. Doch damit ist es bei Weitem nicht getan, denn auch der Römerberg mit Römer, Samstagsberg mit dem Bartholomäusdom, Leinwandhaus oder Karmeliterkloster sollten Sie sich während eines Aufenthaltes im Stadtteil nicht entgehen lassen. Es gibt einfach viel zu viel, was Ihnen das Stadtviertel zu bieten hat, denn auch die Leonhardskirche oder das Museum für Moderne Kunst garantieren für eine willkommene Abwechslung. Einkaufen oder viel besser gesagt, einmal wieder nach Herzenlust shoppen zu gehen dürfte innerhalb des gesamten Stadtteils ein wahrer Genuss sein, doch in der Töngesgasse, welche zweifelsfrei als die älteste Einkaufsstraße Frankfurts gilt, finden Sie eine ganze Reihe traditioneller Geschäfte. Zudem werden Sie noch eine Vielzahl weiterer Geschäfte darunter das Supermercado, Berliner 66 sowie Sneaker King. Waren des täglichen Bedarfs kaufen Sie am besten bei Aldi Süd in der Oskar-von-Miller-Straße 5.

Arbeitsplätze und Bildungsangebote im Stadtteil

Es ist nicht nur der Einzelhandel, das Handwerk oder Dienstleistungsgewerbe, sondern auch die Tourismusbranche sowie Banken und Versicherungen, welche sowohl in der gesamten Metropole Frankfurt wie auch dem älterem Stadtviertel entscheidenden Einfluß auf den Arbeitsmarkt besitzen. Doch auch eine Reihe mittelständische Unternehmen darunter die Holzconnection Frankfurt am Main oder DomRömer GmbH haben den Stadtteil als Gewerbestandort für sich entdeckt. Bildung ist auch in der Altstadt ein wichtiger Aspekt, um Kindern und Jugendlichen eine solide Schulausbildung garantieren zu können. Hierfür bieten sich eine Vielzahl an Bildungseinrichtungen darunter die Liebfrauenschule, Anna-Schmidt-Schule oder Heinrich-von-Gagern-Gymnasium sprichwörtlich an. Auch das Balance Yoga Institut in der Eschersheimer Straße 5-7 zählt zu den Bildungseinrichtungen innerhalb des Stadtviertels.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Altstadt oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.