Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Flughafen

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Flughafen das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Flughafen Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Flughafen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Flughafen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Flughafen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Ein detaillierter Blick auf den Immobilienmarkt von Frankfurt-Flughafen

Einleitung

Der Immobilienmarkt am Frankfurt Flughafen, der zum Stadtteil Flughafen in Frankfurt am Main gehört, ist ein dynamischer und stark von der internationalen Ausrichtung der Region geprägter Sektor. Als einer der größten Flughäfen Europas mit jährlich Millionen von Passagieren und Frachtumsätzen dient der Flughafen Frankfurt als zentraler Wirtschaftsmotor. Der umliegende Bereich, der Gateway Gardens umfasst, entwickelt sich zu einem modernen Quartier mit Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen, das die Nähe zum Airport nutzt, um Pendler, Expats und Unternehmen anzuziehen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand: November 2025) des Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkts, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfragefaktoren, Herausforderungen und zukünftiger Perspektiven. Der Markt zeigt eine Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre, getrieben durch wirtschaftliche Erholung, sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage.

Lage und wirtschaftliche Bedeutung

Der Stadtteil Flughafen liegt im Südosten Frankfurts und umfasst rund 3.000 Hektar, darunter den Flughafen selbst und angrenzende Entwicklungsgebiete. Die exzellente Infrastruktur – mit direkter Anbindung an Autobahnen (A5, A3), S-Bahn-Linien und dem SkyLine-Shuttle zum Airport – macht den Bereich zu einem Hotspot für Logistik, Luftfahrt und Dienstleistungen. Wirtschaftlich profitiert die Region vom Flughafen als Arbeitgeber für über 80.000 Personen und als Tor zur Welt, das Branchen wie Finanzen, Pharma und E-Commerce anzieht. In den letzten Jahren hat sich der Flächenverbrauch verändert: Ehemalige Verkehrsflächen des Airports wurden zunehmend für Industrie- und Gewerbenutzungen umwidmet, was den Übergang von reiner Infrastruktur zu gemischt genutztem Raum fördert. Gateway Gardens, ein innovatives Quartier mit Hotels, Büros und Wohnungen, symbolisiert diese Transformation und zieht internationale Investoren an.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt am Flughafen ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach bezahlbaren und gut angebundenen Objekten, insbesondere für Flughafenmitarbeiter, Pendler und Familien. Der Stadtteil bietet eine Mischung aus Neubauten in Gateway Gardens und älteren Beständen, mit Fokus auf moderne Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.

Aktuelle Preise: Im November 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Flughafen bei 5.521 €. Für Eigentumswohnungen beträgt er 5.590 € pro Quadratmeter, während Häuser mit 4.752 € pro Quadratmeter etwas günstiger sind. Die Spanne reicht von 1.942 € (günstige Randlagen) bis 9.505 € (hochwertige Neubauten). Im Vergleich zu zentralen Frankfurter Bezirken wie Westend (bis 9.400 €/m²) ist Flughafen attraktiv für Käufer mit mittlerem Budget.

Preisentwicklung: Die Preise haben sich seit 2022, dem Höhepunkt des Booms, inflationsbereinigt um rund 20 % korrigiert, bedingt durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Im Jahr 2025 stabilisieren sie sich jedoch: Wohnungspreise in Frankfurt insgesamt stiegen um +2,7 % gegenüber 2024, in Flughafen lag der Trend bei +0 % zum Vorjahr, mit leichten Rückgängen im Vorquartal (-0,11 %). Über fünf Jahre beträgt die Entwicklung +0 %, was auf eine Konsolidierung hinweist. Im dritten Quartal 2025 fielen Angebotspreise für Häuser auf 5.413 €/m² (-7,1 % zu Wohnungen), doch die Knappheit am Angebot dämpft weitere Einbrüche.

Nachfrage und Angebot: Die Nachfrage bleibt hoch durch Zuzug von Airport-Mitarbeitern und Expats, unterstützt durch Projekte wie das Wohnquartier in Gateway Gardens. Das Angebot ist begrenzt: Nur wenige Neubauten (ca. 200 Einheiten jährlich) werden fertiggestellt, was zu Wartezeiten von bis zu 18 Monaten führt. Hybride Arbeitsmodelle fördern kleinere Haushalte, was die Nachfrage nach 2-3-Zimmer-Wohnungen ankurbelt.

Mietmarkt: Der Mietspiegel zeigt hohe Preise: Durchschnittlich 36 €/m² kalt (höchster Wert in Frankfurt), für eine 100-m²-Wohnung ca. 1.800 € monatlich. Die Entwicklung über fünf Jahre liegt bei +0 %, doch 2025 stieg der Index um +3,5 % in Großstädten wie Frankfurt. Dies spiegelt die angespannte Lage wider, mit Mietsteigerungen durch Nachfrage und begrenzten Neubau.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbebereich profitiert massiv vom Flughafen als Logistik-Hub und zieht Branchen wie Luftfahrt, Handel und IT an. Fokus liegt auf Büros, Lagerhallen und Logistikflächen in Cargo City Süd und Gateway Gardens.

Aktuelle Preise und Mieten: Büroflächen kosten 23,50 €/m² monatlich (z. B. in modernen Gebäuden mit Shuttle-Service), teilbar ab 134 m². Logistikflächen in Cargo City erreichen 15-20 €/m², mit Spitzenmieten für Premium-Büros bei 30-45 €/m² im breiteren Frankfurter Markt. Der Umsatz für bebaute Gewerbeimmobilien lag 2024 bei stabilen Werten, mit Transaktionen im ersten Quartal 2025 auf Vorjahresniveau.

Preisentwicklung: Der Markt erholt sich nach einem Einbruch 2023 (Transaktionsvolumen -92 %). Im ersten Halbjahr 2025 wurde 366.000 m² Bürofläche abgeschlossen – ein Rekord. Logistikflächen zeigten im zweiten Quartal starkes Wachstum, mit Take-up von 119.000 m². Die Spitzenmiete für Büros stieg 2023 auf höhere Niveaus und stabilisiert 2025 bei +2-3 %. Eine Angebotslücke droht 2025/26, da Neubauten (nur wenige Tausend m²) bereits 80 % vorvermietet sind.

Nachfrage und Angebot: Nachfrage dominiert durch Banken, Beratungsfirmen und Industrie (z. B. zwei große Vermietungen an Airport-Firmen im Q1 2025). Das Gesamtangebot umfasst 12 Millionen m² Bürofläche in Frankfurt, davon ein signifikanter Anteil am Flughafen. Trends wie Nachhaltigkeit (BREEAM-zertifizierte Gebäude) und Digitalisierung (Smart Buildings) treiben die Attraktivität. Hybride Modelle fördern flexible Co-Working-Spaces.

Einflussfaktoren

Positive Treiber: Sinkende EZB-Zinsen (3,4-3,6 % 2025) verbessern Finanzierbarkeit; Bevölkerungswachstum in A-Städten wie Frankfurt (+2 % bis 2045) steigert Nachfrage. Internationale Investoren (aus Asien, USA) sehen Frankfurt als Safe Haven, mit Fokus auf ESG-konforme Objekte. Der Flughafen stimuliert Wachstum: Passagierzahlen erholen sich auf 90 % des Vorkrisenniveaus.

Herausforderungen: Hohe Baukosten und Regulierungen (z. B. Mietendeckel-Diskussionen) bremsen Neubau. Geopolitische Unsicherheiten und Inflation (2,3 % 2025) dämpfen Konsumvertrauen. Im Gewerbe wirken Homeoffice-Trends, die Flächenbedarf reduzieren.

Prognose bis 2030

Für 2025/26 erwarten Experten eine leichte Preissteigerung von 3-3,5 % bei Wohnimmobilien, getrieben durch Knappheit (nur 205.000 Neubauten bundesweit). In Flughafen könnte der Quadratmeterpreis auf 5.800 € klettern, mit Mieten bei +3,7 %. Gewerbe profitiert von Logistikboom: Take-up könnte 600.000 m² überschreiten, mit Renditen von 4-5 %. Langfristig (bis 2030) wächst der Markt durch Urbanisierung und Flughafenerweiterungen, doch regionale Unterschiede (z. B. Suburban-Migration) könnten Preise dämpfen. Investoren sollten auf nachhaltige Projekte setzen, um Risiken zu minimieren.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt am Frankfurt Flughafen steht 2025 vor einer Phase der Konsolidierung und moderaten Erholung. Während Wohnimmobilien Stabilität bieten und Gewerbe von der Airport-Dynamik profitiert, bleibt die Knappheit ein zentraler Faktor. Für Käufer und Investoren birgt der Bereich Chancen durch gute Erreichbarkeit und Wachstumspotenzial, erfordert aber Berücksichtigung von Nachhaltigkeit und Flexibilität. Insgesamt positioniert sich Flughafen als resilienter Standort in einem anspruchsvollen Marktumfeld.

Wichtige Informationen zu den Lagefaktoren und den Verkehrsmitteln im Stadtteil

Der Frankfurter Stadtbezirk Flughafen befindet sich im äußersten Süden von Frankfurt am Main. Er grenzt unmittelbar an die Frankfurter Stadtteile Schwanheim und Sachsenhausen-Süd. Frankfurt-Flughafen ist an die Autobahnen A5 und A3 angeschlossen, die zum Frankfurter Kreuz zählen. Zudem ist das Viertel durch die Bundesstraße B43 erschlossen. Mit zwei Bahnhöfen, dem Fernbahnhof und dem Regionalbahnhof, ist der Stadtbezirk auch über den Schienenverkehr gut zu erreichen. Weiterhin führen mehrere S-Bahn- und Buslinien durch den Stadtteil. Durch den Expressbus ist das Stadtviertel außerdem mit dem Flughafengelände Frankfurt-Hahn verbunden. Das Rhein-Main-Gebiet kann sowohl mit dem Auto und Taxi als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und bequem erreicht werden.

Zusammenfassung der Daten und Fakten des Frankfurter Stadtteils

Der Frankfurter Stadtteil gilt nicht nur als Wohnort, sondern gleichermaßen als größter Frachtflughafen in Europa. Zudem präsentiert er sich als einer der weitläufigsten Passagierflughäfen auf dem europäischen Kontinent. In dem bedeutenden Stadtteil leben aktuell nur rund 250 Menschen. Somit gilt er als der einwohnerärmste Stadtbezirk von Frankfurt am Main. Aufgrund des bedeutenden Flughafens verfügt er dennoch über eine gut ausgebaute Infrastruktur, die mit mehreren Hotels und Restaurants sowie zwei Bahnhöfen und einem Krankenhaus einhergeht. Darüber hinaus ist der Stadtbezirk in Besitz der SkyLine, einer vollautomatischen Hochbahn, die den östlichen mit dem westlichen Stadtteil verbindet. Frankfurt-Flughafen erstreckt sich auf insgesamt 20 Quadratkilometer.

Ein Blick auf die Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten

Trotz der geringen Einwohnerzahl bietet Frankfurt-Flughafen ein großes Freizeit- und Einkaufsangebot. Ein kleiner Zoo und ein Kino bilden hier beliebte Anlaufpunkte für Familien. Die Kirche mit ihrer evangelischen Seelsorge zeigt sich als kultureller Mittelpunkt im Ort. Gleichwohl sorgen in dem Bezirk zahlreiche Restaurants und eine Vielzahl an Hotels für ausreichend Abwechslung. Der Stadtteil Frankfurt-Flughafen bietet auf insgesamt rund 30.000 Quadratmetern unendliche Möglichkeiten zum Einkaufen und Essen. Neben mehreren Einzelhandelsgeschäften finden sich hier Fachgeschäfte vor, die sowohl national als auch international tätig sind. Zudem gibt es hier die sogenannten Duty Free Shops.

Hinweise zur Wirtschaftslage und den Bildungseinrichtungen in Frankfurt-Flughafen

Mit etwa 69.000 Arbeitskräften und circa 490 Unternehmen kann der Stadtteil eine stabile Wirtschaft vorweisen, die für die Metropole Frankfurt am Main sehr bedeutend ist. Auf dem 290 Hektar großen Gewerbegebiet Cargo City Süd bzw. Air Base sind zahlreiche Betriebe aus dem Luftfrachtgewerbe angesiedelt. Der Frankfurter Flughafen gilt somit als größter Arbeitgeber Deutschlands. Direkt im Stadtteil sind keine Schulen und Bildungseinrichtungen angezeigt.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Flughafen oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.