Sachverständige für Immobilienbewertung in Oberursel (Taunus)

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Oberursel. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Oberursel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Oberursel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Oberursels Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt Oberursel, Bommersheim, Oberstedten, Stierstadt, Weißkirchen, Oberstedten, Stierstadt und Weißkirchen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Schmitten, Bad Homburg vor der Höhe, Frankfurt am Main, Niederursel, Kalbach-Riedberg, Steinbach (Taunus), Kronberg im Taunus und Königstein im Taunus.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Oberursel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt von Oberursel (Taunus), Hessen

1. Einleitung

Oberursel (Taunus) ist eine dynamische Mittelstadt im Hochtaunuskreis in Hessen, die als zweitgrößte Stadt des Kreises und dreizehntgrößte Hessens eine zentrale Rolle in der Metropolregion Rhein-Main einnimmt. Die Stadt liegt am Südrand des Taunus, rund 10 Kilometer nordwestlich von Frankfurt am Main, und profitiert von ihrer idyllischen Lage zwischen naturnaher Landschaft und urbaner Infrastruktur. Mit einer Fläche von etwa 45 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von rund 46.000 Einwohnern (Stand Ende 2024) verkörpert Oberursel einen attraktiven Mix aus Wohnqualität, Wirtschaftskraft und Erreichbarkeit. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenzter Verfügbarkeit und einer stabilen Preisentwicklung, die stark von der Nähe zur Finanzmetropole Frankfurt beeinflusst wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), die historischen Entwicklungen, treibenden Faktoren sowie zukünftige Prognosen. Ziel ist es, Investoren, Käufern und Mietern eine fundierte Orientierung zu bieten.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografische Struktur von Oberursel unterstreicht die Attraktivität des Standorts. Die Stadt zählt zu den „sehr wohlhabenden Städten in wissenschaftlich geprägten Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte“ nach der Typisierung der Bertelsmann Stiftung. Die Bevölkerungsdichte liegt bei etwa 1.000 Einwohnern pro Quadratkilometer, mit einem positiven Wachstumstrend von rund 1-2 Prozent jährlich. Der Anteil internationaler Einwohner beträgt etwa 17 Prozent, was auf die Präsenz globaler Unternehmen hinweist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Berufstätigen im Alter von 30 bis 50 Jahren. Die Kaufkraft pro Kopf liegt bundesweit im oberen Drittel und übersteigt den hessischen Durchschnitt um etwa 20 Prozent, was den Markt für hochwertige Immobilien ankurbelt.

Wirtschaftlich ist Oberursel ein starker Standort mit über 97.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Hochtaunuskreis, von denen ein signifikanter Teil in Oberursel arbeitet. Die Arbeitslosenquote ist mit unter 5 Prozent niedrig, und die Region profitiert von Ein- und Auspendlern (ca. 58.000 Einpendler vs. 51.000 Auspendler). Wichtige Branchen umfassen Finanzdienstleistungen, IT, Logistik und High-Tech, mit Sitz von internationalen Firmen wie Software- und Beratungsunternehmen. Die exzellente Infrastruktur – mit S- und U-Bahn-Anbindungen an Frankfurt (Reisezeit: 15-20 Minuten), Taunusbahn und Autobahnen – verstärkt die Pendlerattraktivität. Bildungseinrichtungen wie das Gymnasium, das Wirtschaftsgymnasium und die Frankfurt International School (über 1.600 Schüler) machen Oberursel familienfreundlich. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Wohnraum an, insbesondere in Segmenten unter 400.000 Euro, und stabilisieren den Markt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten wie Inflation und Energiekrise.

3. Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Oberursel zeigt im Jahr 2025 eine Phase der Stabilisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre. Der Umsatzvolumen liegt bei etwa 170 Millionen Euro (basierend auf Transaktionen 2024, mit leichter Erholung), mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien. Die Nachfrage bleibt hoch, getrieben von der Nähe zu Frankfurt und dem Wohnraummangel, doch höhere Finanzierungskosten bremsen Käufe. Neubauaktivität ist begrenzt, was den Wettbewerb um gebrauchte Objekte verstärkt. Der Markt ist in Kernstadtteile wie Oberursel-Zentrum, Bommersheim, Oberstedten, Stierstadt und Weißkirchen segmentiert, wobei zentrale Lagen teurer sind. Insgesamt herrscht ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage, mit einer leichten Präferenz für energieeffiziente Objekte (KfW-40-Standard).

4. Kaufpreise für Immobilien

Die Kaufpreise haben sich 2025 leicht erholt, nach einem Rückgang in den Vorjahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.600 Euro (Spanne: 3.900 bis 6.900 Euro), mit einem Jahresanstieg von rund 1-2 Prozent. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt das einen Gesamtpreis von ca. 368.000 Euro. Häuser sind teurer: Der Mittelwert beträgt 5.600 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 3.600 bis 10.400 Euro), was für ein 150-Quadratmeter-Einfamilienhaus etwa 840.000 Euro bedeutet. Neubauwohnungen kosten bis zu 20 Prozent mehr (ca. 5.500 Euro/qm), während Bestandsobjekte aus den 1970er-1980er Jahren günstiger sind (ca. 4.000 Euro/qm).

Preise variieren je nach Lage: In Stierstadt oder Weißkirchen sind sie um 5-10 Prozent niedriger als im Zentrum.

5. Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt ist angespannt, mit steigenden Kaltmieten aufgrund des Wohnraummangels. Der Durchschnittspreis für Wohnungen liegt bei 13,50 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 12,30 bis 18,60 Euro), ein Anstieg von 4-5 Prozent zum Vorjahr. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das monatlich ca. 945 Euro Kaltmiete. Häuser mieten sich teurer: Ca. 16,00 Euro/qm (Spanne: 15,00 bis 24,00 Euro), was für 150 qm etwa 2.400 Euro ergibt. Neubauten fordern bis zu 16,30 Euro/qm, Bestand ca. 12,50 Euro/qm. Die Mietbelastung liegt bei 25-30 Prozent des Nettoeinkommens, höher als der hessische Durchschnitt. Die Mietpreisbremse gilt nicht mehr seit 2020, was Erhöhungen erleichtert, doch staatliche Förderungen wie das „Hessengeld“ entlasten Ersterwerber.

6. Bodenrichtwerte und Bauland

Bodenrichtwerte für Wohn- und Mischgebiete überschritten 2024 erstmals 1.000 Euro pro Quadratmeter (Mittelwert: 1.500 Euro/qm in guten Lagen). Für Gewerbebauland liegen sie bei 800-1.200 Euro/qm. Die Entwicklung ist stabil, mit leichten Anstiegen in zentralen Bereichen. Abrissgrundstücke sind gefragt, doch der Verkauf von Bauland stagniert (ca. 12 Transaktionen 2023/2024). Die Bodenrichtwertkarte zeigt höhere Werte im Süden (nahe Frankfurt) und niedrigere im Taunuskern.

7. Markttrends und Einflussfaktoren

Der Markt hat 2024 eine Stabilisierung nach dem Preisrückgang 2022/2023 erlebt (+1-2 Prozent). Hohe Nachfrage im günstigen Segment (unter 400.000 Euro) und begrenzte Neubau (aufgrund hoher Baukosten) treiben Preise. Externe Faktoren wie EZB-Zinsen (aktuell 3-4 Prozent) und Energieeffizienz (Fokus auf sanierte Objekte) wirken dämpfend. Die Corona-Nachwirkungen haben Homeoffice-Trends verstärkt, was größere Objekte begünstigt. Im Taunus-Kontext bleibt Oberursel stabiler als umliegende Orte, dank Wirtschaftsdynamik.

8. Prognose und Ausblick

Für 2026 wird eine seitwärtsgerichtete Entwicklung erwartet: Moderate Steigerungen von 2-4 Prozent in gefragten Lagen, bei stabilen oder leichten Rückgängen in peripheren Bereichen. Sinkende Zinsen könnten Käufe ankurbeln, doch anhaltender Wohnraummangel und Förderungen wie Hessengeld werden die Nachfrage stützen. Energieeffiziente Neubauten und Sanierungen profitieren am meisten. Risiken: Höhere Inflation oder Rezession könnten Preise drücken. Insgesamt bleibt Oberursel ein solider Investitionsstandort mit hoher Wertstabilität.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Oberursel (Taunus) ist robust und zukunftsweisend, geprägt von wirtschaftlicher Stärke und Lebensqualität. Trotz Herausforderungen wie steigenden Kosten bietet er Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere in energieeffizienten Segmenten. Eine individuelle Beratung durch lokale Gutachter ist empfehlenswert, um Lage und Zustand optimal zu nutzen. Der Markt spiegelt die Attraktivität der Region wider: Ein Ort, der Wohnen und Arbeiten harmonisch verbindet.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Oberursel oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.