Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Bergen-Enkheim

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Bergen-Enkheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Bergen-Enkheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Bergen-Enkheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Bergen-Enkheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Bergen-Enkheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Einblicke zum Immobilienstandort Frankfurt Bergen-Enkheim! Herzlich willkommen im Stadtteil Bergen-Enkheim, hier wo einst die Stadtschreiber oder Raubritter für Aufregung sorgten. Heute ist der Stadtteils ein moderner und vielversprechender Wirtschafts-, Lebens- sowie Erholungsraum geworden, welcher sogar über eine eigene Apfelweinkönigin verfügt!

Was hat der Immobilienmarkt des Stadtteils Frankfurt Bergen-Enkheim Interessenten anzubieten

Einleitung

Frankfurt-Bergen-Enkheim, der östlichste Stadtteil der Mainmetropole, verbindet ländlichen Charme mit urbaner Erreichbarkeit und stellt damit einen attraktiven Standort für Wohnen und Investitionen dar. Mit einer Fläche von rund 12,6 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 18.000 Einwohnern bietet der Bezirk eine hohe Lebensqualität durch seine Nähe zu Naturschutzgebieten wie dem Enkheimer Ried und dem Berger Hang, kombiniert mit guter Infrastruktur. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Familien, Pendler und Investoren getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, demografischen Rahmenbedingungen, infrastrukturellen Voraussetzungen sowie zukünftige Perspektiven. Der Stand der Analyse bezieht sich auf das dritte Quartal 2025, basierend auf verfügbaren Marktdaten.

Lage und Charakteristik des Stadtteils

Bergen-Enkheim erstreckt sich im Nordosten Frankfurts und umfasst die Siedlungen Bergen und Enkheim sowie ein Gewerbegebiet mit dem Hessen-Center, einem der größten Einkaufszentren der Region. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine Mischung aus historischen Fachwerkhäusern im Ortskern, moderner Bebauung am Berger Hang und naturnahen Zonen aus. Der Berger Hang gilt als eine der begehrtesten Wohnlagen Frankfurts, da er atemberaubende Ausblicke auf die Skyline bietet und gleichzeitig eine ruhige, grüne Umgebung schafft. Im Kontrast dazu ist Enkheim dichter besiedelt und profitiert von der Nähe zum Enkheimer Wald und zum Fechenheimer Mainbogen.

Die Attraktivität ergibt sich aus der Balance zwischen Urbanität und Natur: Drei Naturschutzgebiete (Am Berger Hang, Enkheimer Ried und Mühlbachtal) sowie der Frankfurter Grüngürtel machen den Bezirk zu einem Paradies für Familien und Sportbegeisterte. Das reges Vereinsleben – mit der höchsten Vereinsdichte unter allen Frankfurter Stadtteilen – unterstreicht den dörflichen Charakter. Gleichzeitig ist Bergen-Enkheim nur Minuten von der Innenstadt entfernt, was es zu einem idealen Pendlerstandort macht. Der Bezirk grenzt an Offenbach und Hanau, was den regionalen Kontext erweitert und den Immobilienmarkt durch grenzüberschreitende Nachfrage belebt.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung von Bergen-Enkheim zählt derzeit etwa 18.281 Einwohner und zeigt eine leichte Stabilisierung mit minimalem Rückgang. Im ersten Halbjahr 2025 sank die Zahl um rund 0,3 Prozent auf etwa 17.988 Personen, was auf eine natürliche Alterung und moderate Abwanderung junger Familien hinweist. Dennoch bleibt der Bezirk familienfreundlich: Etwa 25 Prozent der Einwohner sind unter 18 Jahre alt, und der Anteil an Haushalten mit Kindern liegt über dem Frankfurter Durchschnitt. Die Altersstruktur ist ausgewogen, mit einem hohen Anteil an Berufstätigen im Alter von 30 bis 50 Jahren, die von der Nähe zum Flughafen und zum Finanzzentrum profitieren.

Frankfurt als Ganzes wächst weiter – die Gesamtbevölkerung liegt bei über 778.000 Einwohnern –, doch Bergen-Enkheim profitiert indirekt durch Zuzug aus teureren Innenstadtbezirken. Die Ausländerquote beträgt rund 25 Prozent, mit starken Gruppen aus der Türkei, Italien und Kroatien, was die Vielfalt und den sozialen Zusammenhalt fördert. Prognosen bis 2040 rechnen mit einem moderaten Wachstum von bis zu 5 Prozent für den Bezirk, getrieben durch Neubauvorhaben und die Attraktivität als Wohnort für Pendler. Diese Demografie unterstützt den Immobilienmarkt, da Familien gezielt nach größeren Einheiten mit Garten suchen und die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil bleibt.

Aktuelle Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Bergen-Enkheim ist im Jahr 2025 geprägt von einer Stabilisierung nach den starken Steigerungen der Vorjahre, mit leichten Schwankungen je nach Objekttyp und Lage. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei etwa 4.855 Euro, wobei Häuser günstiger als Wohnungen sind.

Häuser am Berger Hang erreichen Preise bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter, dank der Premiumlage, während zentrale Enkheim-Positionen bei 4.000 Euro liegen. Neubauwohnungen sind besonders gefragt und notieren mit Steigerungen von über 12 Prozent, da sie energieeffizient (z. B. KfW-55-Standard) sind. Der Markt für Bestandsimmobilien zeigt eine leichte Preiskorrektur um 6,4 Prozent, bedingt durch höhere Zinsen, bleibt aber robust durch begrenztes Angebot.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Bergen-Enkheim ist dynamisch und familienorientiert, mit einem Fokus auf mittelgroße Wohnungen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,62 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 6,31 Prozent zum Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum Quartal zuvor stieg sie um 1,41 Prozent, was auf anhaltende Nachfrage hinweist.

Neubauwohnungen erzielen höhere Mieten durch moderne Ausstattung, während Bestandsobjekte in ruhigen Lagen wie Bergen um 10–12 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Rendite für Anleger beträgt etwa 3,5–4,5 Prozent, was den Bezirk attraktiv für Kapitalanlagen macht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für barrierefreie Einheiten, was zu Wartezeiten von bis zu sechs Monaten führt.

Trends und Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bergen-Enkheim folgt dem Frankfurter Trend zu Stabilisierung und Nachhaltigkeit. Nach starken Steigerungen bis 2023 (bis zu +7,5 Prozent jährlich) zeigen die Preise 2025 eine leichte Korrektur, beeinflusst durch EZB-Zinsentscheidungen und höhere Baukosten. Dennoch bleibt die Nachfrage hoch: +4,7 Prozent bei Wohnungen und +14,5 Prozent bei Neubauhäusern. Der Bezirk profitiert von der allgemeinen Wertsteigerung in Frankfurt, wo der Gesamtmarkt um 1,8 Prozent pro Quartal wächst.

Wichtige Trends:

• Nachhaltigkeit: Über 70 Prozent der Neubauten erfüllen KfW-Standards, mit Fokus auf Wärmepumpen und Photovoltaik.
• Familien- und Pendlerboom: Steigende Nachfrage nach Häusern mit Garten (bis 440 m²) durch Zuzug aus der Innenstadt.
• Digitalisierung: Online-Bewertungstools und smarte Vermarktung verkürzen Verkaufszeiten auf 3–4 Monate.
• Risiken: Leichte Preissenkungen in Randlagen durch Fluglärm und wirtschaftliche Unsicherheiten.

Insgesamt ist der Markt resilient, mit einer Prognose für +2–3 Prozent Wachstum bis Ende 2025.

Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Bergen-Enkheim verfügt über eine exzellente Infrastruktur, die den Immobilienwert steigert. Die U-Bahn-Linien U4 und U7 verbinden den Bezirk seit 1992 direkt mit der Innenstadt: Von der Station Enkheim erreichen Pendler die Hauptwache in 16 Minuten. Buslinien wie die 42 und M43 sorgen für feinmaschige Erschließung, mit Pünktlichkeitsraten über 95 Prozent. Die Autobahnen A66 und A661 bieten schnelle Zufahrten zum Flughafen (25 km) und Hanau.

Das Hessen-Center mit über 110 Geschäften dient als regionaler Ankerpunkt. Bildungseinrichtungen umfassen mehrere Kindergärten, Grundschulen und die Riedschule, ergänzt durch das Riedbad (Freibad und Hallenbad) und Sportstätten wie das Stadion des FC Germania Enkheim. Die Nähe zum Grüngürtel fördert Freizeitaktivitäten, während geplante Projekte wie die Regionaltangente Ost (RTO) die Bahnanbindung verbessern sollen. Aktuelle Baustellen an der L3001 (Neugestaltung) verursachen temporäre Störungen, steigern aber langfristig die Verkehrssicherheit.

Zukunftspläne und Bauprojekte

Bergen-Enkheim steht vor einem Bauboom, der den Wohnungsmarkt entlasten und Werte steigern wird. Das Neubaugebiet „Leuchte“ umfasst bis zu 500 Einheiten, darunter das Projekt „Riedbogen“ der Nassauischen Heimstätte mit 220 Wohnungen (36 Prozent gefördert), zwei Gewerbeeinheiten und 177 Tiefgaragenplätzen. Der Baubeginn erfolgte 2025, Fertigstellung ist für 2026/2027 geplant. Weitere Projekte wie „Bergen Heights“ (exklusive Stadtvillen) und fünf Massivhäuser am Alfred-Göbel-Weg (KfW-55-Standard) bieten hochwertige Neubauwohnungen ab 367.000 Euro.

Die Aufhebung des Siedlungsbeschränkungsgebiets 2018 ermöglicht Erweiterungen im Norden Bergens, inklusive Ausgleichsflächen im Mainbogen. Die RTO-Studie plant eine neue Bahntrasse, um den Hauptbahnhof zu entlasten und den Bezirk besser anzubinden. Prognosen sehen bis 2030 ein Wachstum um 10 Prozent der Wohnfläche, mit Fokus auf bezahlbaren Wohnraum und Nachhaltigkeit. Diese Entwicklungen machen Bergen-Enkheim zu einer der vielversprechendsten Investitionsregionen Frankfurts.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Bergen-Enkheim ist ein stabiler, familienfreundlicher Sektor mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen. Trotz leichter Korrekturen bei Bestandsobjekten treiben Neubauvorhaben und starke Nachfrage den Markt voran. Die Kombination aus naturnaher Lage, exzellenter Anbindung und geplanten Projekten wie „Leuchte“ positioniert den Bezirk als attraktiven Wohn- und Anlagestandort. Käufern und Investoren empfiehlt sich eine Fokussierung auf energieeffiziente Neubauten am Berger Hang, während Mieter von steigenden, aber wettbewerbsfähigen Preisen profitieren. Insgesamt bietet Bergen-Enkheim eine hohe Lebensqualität und langfristige Wertstabilität in einer wachsenden Metropole.

Die aktuelle Verkehrsanbindung aber auch spezielle Lagefaktoren in Frankfurt Bergen-Enkheim

Erst seit dem 1. Januar 1977 ist der Stadtteil Bergen-Enkheim ein fester Bestandteil der Mainmetropole geworden, welcher etwas östlich fünf Kilometer vom eigentlichen Stadtzentrum Frankfurt am Mains oberhalb eines ehemaligen Mainarmes zu finden ist. Genauer gesagt am Berger Hang finden Sie diesen idyllischen Stadtteil. Hierbei grenzt der circa 1.255 Hektar große Stadtteil mit seinen rund 17.560 Einwohnern an die Nachbarorte Seckbach, Bischofsheim, Bad Vilbel, Wetteraukreis sowie Niederdorffelden. Dank eines gut ausgebauten Verkehrsnetzes mit den U-Bahn-Linien U4 und U7, den Buslinien 42, 43, sowie Nachtbuslinien n5 erreichen Sie alle angrenzenten Nachbarstadtteile innerhalb kürzester Zeit. Auch ein direkter Anschluß an die Bundesautobahn A 66 bietet Ihnen die Möglichkeit mit dem eigenen Kraftfahrzeug alle wichtigen Ziele zu erreichen.

Alle wichtigen Daten und Fakten in einer Zusammenfassung

Wie bereits im vorangegangenem Abschnitt kurz erwähnt, wohnen innerhalb des rund 1.255 Hektar umfassenden Stadtteil knapp 17.650 Menschen. Damit verfügt der Stadtteil laut Statistisches Amt über rund 14.950 Haushalte, von denen etwa 48,5 Prozent den sogenannten Single-Haushalten zuzuordnen sind. Weiterhin waren Ende des Jahres 2014 circa 25,5 Prozent alleinerziehende Elternteile mit Kindern unter 18 Jahren sowie 18,8 Prozent Familien mit Kindern zuzuornen gewesen. Allein der Anteil an Senioren betrug zu diesem Zeitpunkt ungefähr 23,3 Prozent. Der Anteil ausländischer Mitbürgerinnen und Mitbürger lag in diesem Zeitraum bei circa 30,9 Prozent. Hierdurch konnte innerhalb des Stadtteils ein Durchschnittsalter von ca. 41,3 Jahren ermittelt werden.

Freizeitattraktionen aber auch Möglichkeiten zum Shopping vorgestellt

Die ehemalige Stadtschreiberhaus, das Heimatmuseum oder historische Rathaus sind nur einige Beispiele dafür, was Sie im Stadtteil an Sehenswürdigkeiten erwartet, denn weitaus mehr darunter der Weiße Turm sowie die ehemalie Stadtmauer gehören ebnfalls zu den Attraktionen in der Region. Anders sieht es beim Shopping aus, denn neben zahlreichen Einzelhandelsgeschäften kommen noch eine Menge Supermärkte wie Rewe oder Aldi hinzu, wo Sie Lebensmittel aller Art günstig einkaufen können.

Firmen und BIldungseinrichtungen innerhalb des Stadtteils

Nicht allein der Einzelhandel, das Handwerk oder Dienstleistungsgewerbe, sondern vor allem mittelständische Unternehmen darunter die Kirchhof GmbH, KfK Kayser GmbH & Co. KG oder Armin Heinz Maschinenbau GmbH sind innerhalb des Stadtteils für eine Fülle an Arbeitsplätzen verantwortlich. Bildung genießen Sie hingegen in eine der vielen Bildungseinrichtungen wie die Kirchnerschule, Wilhelm-Merton-Schule oder Zentgrafenschule.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Bergen-Enkheim oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.