Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Vilbel

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Vilbel. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Vilbel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Vilbel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Vilbels Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Heilsberg, Gronau, Dortelweil und Massenheim.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Karben, Niederdorfelden, Main-Kinzig-Kreis und Frankfurt am Main.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Vilbel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Vilbel (Hessen)

1. Einleitung: Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Bad Vilbel, eine charmante Kurstadt im Wetteraukreis in Hessen, liegt idyllisch am Ufer der Nidda und profitiert von ihrer strategischen Position in der Nähe des Finanzzentrums Frankfurt am Main. Mit einer Entfernung von nur etwa 15 Kilometern zum Frankfurter Hauptbahnhof ist die Stadt hervorragend an den regionalen und überregionalen Verkehrsnetz eingebanden. Die S-Bahn-Linien S6 und S8 sorgen für eine Anbindung in unter 20 Minuten an die Metropole, was Bad Vilbel zu einem attraktiven Pendlerort macht. Die Stadt zählt rund 37.000 Einwohner und verzeichnet ein stabiles Bevölkerungswachstum, das seit 2021 schneller als der hessische Durchschnitt ausfällt. Dieses Wachstum wird durch die hohe Lebensqualität, die grüne Umgebung mit Parks und Wäldern sowie die gute Infrastruktur – einschließlich Schulen, Kliniken und Einkaufsmöglichkeiten – angetrieben.

Wirtschaftlich ist Bad Vilbel geprägt von einer Mischung aus traditionellen Branchen wie der Pharmaindustrie (z. B. die historische Mineralwasserquelle) und modernen Dienstleistungssektoren. Die Nähe zu Frankfurt zieht zudem viele Berufstätige an, die hier eine Balance zwischen urbaner Dynamik und ländlicher Ruhe suchen. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist dynamisch, mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, die durch das begrenzte Angebot an Neubauten und die steigende Beliebtheit als „Wohnort mit Flair“ verstärkt wird. Im Jahr 2025 bleibt der Markt stabil, mit leichten Preisanstiegen, die auf anhaltende Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen sind.

2. Marktübersicht: Aktuelle Preise und Segmentierung

Der Immobilienmarkt in Bad Vilbel gliedert sich primär in den Bestands- und Neubau-Segment, mit einem Fokus auf Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern. Die Preise variieren je nach Lage (Zentrum vs. Peripherie), Ausstattung und Objektart. Im Folgenden eine detaillierte Übersicht basierend auf den Marktbedingungen Stand November 2025.

Kaufpreise für Wohnungen:

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.800 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter.
• Für eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung im Bestand ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 384.000 bis 416.000 Euro. Neubauwohnungen sind teurer und starten bei 5.000 Euro pro Quadratmeter.
• Beliebte Lagen wie das historische Zentrum oder die Villenviertel (z. B. in der Nähe des Kurparks) erzielen Preise bis zu 5.800 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen wie Heuchelheim oder Nieder-Erlenbach günstiger bei 3.500 bis 4.000 Euro liegen.

Kaufpreise für Häuser:

• Einfamilien- und Reihenhäuser notieren durchschnittlich 5.000 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter.
• Ein Standard-Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet damit etwa 750.000 bis 780.000 Euro.
• Höchstpreise von bis zu 7.200 Euro pro Quadratmeter werden für sanierten Altbauten oder Neubauten in Top-Lagen erzielt, während ältere Objekte in Außenbezirken ab 4.500 Euro starten.

Mietpreise:

• Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt im Schnitt 15,00 bis 16,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit 1.050 bis 1.155 Euro Kaltmiete.
• Für Häuser liegen die Mietpreise bei 20,00 bis 21,00 Euro pro Quadratmeter, was für ein 120-Quadratmeter-Haus eine Monatsmiete von 2.400 bis 2.520 Euro bedeutet.
• Warmmieten, inklusive Nebenkosten, addieren sich auf 17,00 bis 18,00 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen, abhängig von Energieeffizienz und Ausstattung. In Neubauten sind höhere Preise üblich, da moderne Standards (z. B. Energieeffizienzklasse A) gefragt sind.

Der Markt zeigt eine klare Präferenz für kompakte Wohnungen (2-3 Zimmer) und familientaugliche Häuser, mit einem Anteil von ca. 60 % Eigentumskäufen und 40 % Mietverträgen.

3. Preisentwicklung: Trends von 2024 bis 2025

Der Immobilienmarkt in Bad Vilbel hat sich von 2024 auf 2025 stabilisiert, nach den Schwankungen der Vorjahre durch Zinsanstiege und Inflationsdruck. Die Preisentwicklung ist moderat positiv, getrieben von regionaler Nachfrage und begrenzter Neubaukapazität.

• Wohnungen: Der Quadratmeterpreis stieg um 2,4 % bis 3,5 % im Vergleich zu 2024. Nach einem leichten Rückgang in der ersten Hälfte 2024 (aufgrund höherer Zinsen) erholte sich der Markt im zweiten Halbjahr, mit einem Durchschnitt von 4.900 Euro pro Quadratmeter Ende 2025.
• Häuser: Hier ist der Anstieg etwas dynamischer, bei 2,9 % bis 3,0 %, was auf die anhaltende Nachfrage nach Gartennähe und Platz zurückzuführen ist. Von 4.900 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr auf 5.100 Euro aktuell.
• Mieten: Die stärkste Zunahme zeigt der Mietmarkt mit +5,0 % bis 5,2 %, von 14,30 Euro auf 15,00 Euro pro Quadratmeter. Dies resultiert aus der Knappheit an Mietobjekten und steigenden Nebenkosten.

Insgesamt hat sich der Markt von den pandemiebedingten Höhen 2021/2022 erholt, ohne die extremen Spitzen zu erreichen. Quartalsweise schwankten die Preise im Jahr 2025 nur minimal (±1 %), was auf eine gesunde Balance hinweist.

4. Angebot und Nachfrage: Dynamiken und Herausforderungen

Das Angebot an Immobilien in Bad Vilbel ist begrenzt: Es gibt derzeit etwa 150-200 aktive Verkaufsangebote (Wohnungen und Häuser), was für eine Stadt dieser Größe unterdurchschnittlich ist. Neubauvorhaben, wie das kürzlich abgeschlossene Quartier am Nidda-Ufer, decken nur einen Bruchteil der Nachfrage ab. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere von Familien und Pendlerfamilien aus dem Rhein-Main-Gebiet, die Bad Vilbel als „grüne Alternative“ zu Frankfurt schätzen.

Die Vermarktungsdauer beträgt für Wohnungen durchschnittlich 3-4 Monate, für Häuser 4-6 Monate – kürzer als der hessische Durchschnitt. Dies deutet auf ein Verkäufersmarkt hin, in dem Bieterkämpfe in beliebten Lagen üblich sind. Auf dem Mietmarkt ist die Situation enger: Freie Wohnungen sind selten verfügbar, und Bewerbungen übersteigen oft das Angebot um das Dreifache. Dies führt zu einer hohen Fluktuation und Druck auf Mieter.

5. Einflussfaktoren: Treiber und Risiken

Mehrere Faktoren prägen den Bad-Vilbeler Immobilienmarkt:

• Positive Treiber: Die Nähe zu Frankfurt sorgt für eine hohe Nachfrage aus dem Pendler- und Fachkräftepool. Gute Infrastruktur (A5/A661, Regionalzüge) und Freizeitangebote (Therme, Golfplätze) machen die Stadt familienfreundlich. Wirtschaftliche Stärke – Bad Vilbel zählt zu den wohlhabendsten Städten Hessens – treibt Investitionen an. Zudem fördern Förderprogramme wie die KfW-Subventionen für Sanierungen den Neubau.
• Herausforderungen: Steigende Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. Bauvorschriften) bremsen das Angebot. Die Abhängigkeit vom Frankfurter Arbeitsmarkt macht den Markt anfällig für Konjunkturschwankungen. Umweltfaktoren wie Flächenknappheit und der Schutz der Niddatal-Landschaft limitieren Erweiterungen. Zudem wirken sich höhere Zinsen (aktuell bei 3,5-4 % für Hypotheken) auf Käufer aus, was den Einstieg erschwert.

Insgesamt überwiegen die positiven Aspekte, was Bad Vilbel zu einem soliden Investmentstandort macht.

6. Ausblick: Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine moderate Preiserhöhung von 2-4 % erwartet, getrieben durch anhaltendes Bevölkerungswachstum und weitere Neubauinitiativen (z. B. geplante Erweiterungen im Osten der Stadt). Der Mietmarkt könnte stärker ansteigen (+4-6 %), da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zunimmt. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession im Rhein-Main-Gebiet oder Zinserhöhungen, die die Nachfrage dämpfen könnten. Langfristig profitiert Bad Vilbel von der Digitalisierung und der Home-Office-Trend, der ländliche Vororte attraktiver macht. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da Nachhaltigkeit ein wachsender Faktor wird.

Zusammenfassend ist der Immobilienmarkt in Bad Vilbel 2025 geprägt von Stabilität und Potenzial: Eine ideale Mischung aus Qualität des Lebens und wirtschaftlicher Nähe zu Frankfurt macht die Stadt zu einem Top-Lage für Käufer und Mieter gleichermaßen. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Experten, um Lage-spezifische Nuancen zu berücksichtigen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Vilbel oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.