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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Niederdorfelden. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Niederdorfelden
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Niederdorfelden. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Niederdorfeldens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Niederdorfelden.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Karben, Wetteraukreis, Schöneck, Maintal, Frankfurt am Main und Bad Vilbel.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Niederdorfelden gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Niederdorfelden (Hessen)
Einleitung
Niederdorfelden, eine idyllische Gemeinde im Main-Kinzig-Kreis in Hessen, liegt nur etwa 12 Kilometer nordöstlich des Frankfurter Stadtzentrums und profitiert von ihrer strategischen Lage als Pendlerort. Mit einer Fläche von rund 6,5 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 4.200 Einwohnern (Stand Ende 2024) verkörpert die Ortschaft den klassischen Vorortcharme: ruhige Wohnviertel, grüne Landschaften und eine enge Verflechtung mit der Metropole Frankfurt. Der Immobilienmarkt in Niederdorfelden ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch den hohen Pendleranteil und die begrenzte Baukapazitäten angetrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im November 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Trends und zukünftiger Perspektiven. Er basiert auf einer Analyse der lokalen Dynamiken und zeigt, warum Niederdorfelden trotz seiner geringen Größe ein attraktiver Standort für Käufer und Mieter bleibt.
Lage und Demographie
Niederdorfelden ist in der Region des Kinzigtals gelegen und grenzt unmittelbar an den Main und Frankfurt im Süden. Die Gemeinde umfasst den historischen Kernort Dorfelden mit seiner mittelalterlichen Burg-Ruine sowie moderne Siedlungen. Die Bevölkerung hat sich in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich entwickelt: Von etwa 3.650 Einwohnern im Jahr 2010 auf über 4.200 im Jahr 2024. Dieses Wachstum resultiert vor allem aus Zuzügen aus der Metropolregion, da viele Familien und Berufstätige den ruhigen ländlichen Charakter mit der Nähe zur Stadt kombinieren möchten. Die Bevölkerungsdichte liegt bei rund 650 Einwohnern pro Quadratkilometer, was auf eine ausgewogene Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern hinweist.
Demografisch ist Niederdorfelden von einer alternden, aber stabilen Struktur geprägt: Etwa 25 Prozent der Einwohner sind über 65 Jahre alt, während der Anteil junger Familien durch Neubaugebiete zunimmt. Der Ausländeranteil beträgt rund 15 Prozent, hauptsächlich aus EU-Ländern, was die Vielfalt in der Gemeinde bereichert. Die hohe Pendlerquote – schätzungsweise 70 Prozent der Erwerbstätigen arbeiten in Frankfurt oder Umgebung – unterstreicht die Attraktivität als Wohnort: Täglich strömen Hunderte von hier in die Finanzmetropole, was die Nachfrage nach familientauglichen Immobilien ankurbelt.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Wirtschaft in Niederdorfelden ist kleinräumig und serviceorientiert, mit einem Fokus auf lokale Dienstleistungen und Pendlerwirtschaft. Der größte Arbeitgeber ist das Pharmaunternehmen Engelhard Arzneimittel, das seinen Sitz hier hat und rund 200 Mitarbeiter beschäftigt. Ergänzt wird dies durch ein ausgewiesenes Gewerbegebiet mit Handwerksbetrieben, Logistikfirmen und kleineren Produktionsstätten. Im Einzelhandel dominieren Discounter wie Norma und Tegut sowie Getränkemärkte und Bankfilialen der Sparkasse Hanau und der Frankfurter Volksbank. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was unter dem Hessen-Durchschnitt von 5,5 Prozent liegt und auf die starke Verknüpfung mit dem Frankfurter Arbeitsmarkt zurückzuführen ist.
Die Einkommenssituation ist solide: Das durchschnittliche Bruttojahreseinkommen pro Haushalt beträgt etwa 55.000 Euro, getrieben durch Pendlergehälter aus dem Finanz- und Dienstleistungssektor. Dennoch fehlt es an großen Industrieansiedlungen, was die Abhängigkeit von der Regionalwirtschaft verstärkt. Positive Impulse kommen aus der Digitalisierung: Viele Bewohner arbeiten remote, was die Attraktivität von größeren Wohneinheiten mit Home-Office-Optionen steigert. Insgesamt schafft die wirtschaftliche Stabilität eine solide Basis für den Immobilienmarkt, da Käufer und Mieter langfristig planen können.
Infrastruktur
Die Infrastruktur von Niederdorfelden ist auf Pendler optimiert und trägt maßgeblich zur Immobilienattraktivität bei. Die Bundesstraße 521 verbindet die Gemeinde effizient mit Hanau im Osten und Frankfurt im Westen, mit einer Fahrzeit von nur 15 Minuten ins Frankfurter Zentrum. Der Bahnhof an der Niddertalbahn bietet werktags stündliche Verbindungen nach Frankfurt Hauptbahnhof (ca. 20 Minuten Fahrtzeit), ergänzt durch Buslinien wie die MKK-24 und MKK-32. Seit 2019 ist der Ort ans Nachtbusnetz angebunden (Linie n96), was den Alltag für Schichtarbeiter erleichtert.
Soziale Infrastruktur umfasst die Struwwelpeterschule als Grundschule, mit weiterführenden Schulen in benachbarten Orten wie Maintal oder Nidderau. Freizeiteinrichtungen wie Sportplätze, Kinderspielplätze und Wanderwege im Kinzigtal fördern die Lebensqualität. Die Versorgung mit Versorgungsnetzen ist modern: Eine Kläranlage und Kanalisation sorgen für hohe Standards. Schwächen bestehen in der begrenzten medizinischen Versorgung – ein Arztzentrum ist in Planung –, doch die Nähe zu Frankfurter Kliniken kompensiert dies. Insgesamt macht die gute Anbindung den Markt für Berufspendler besonders ansprechend, was Preise in Randlagen stabilisiert.
Aktueller Stand des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt in Niederdorfelden ist im November 2025 geprägt von einer ausgewogenen Verteilung zwischen Eigentum und Miete. Das Angebot umfasst vorwiegend Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Wohnungsanlagen, mit einem Fokus auf Neubau in den letzten Jahren.
Kaufmarkt:
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.450 Euro, mit einer Spanne von 3.200 bis 5.300 Euro je nach Lage und Ausstattung. Beliebte Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die familienfreundlich und barrierefrei sind.
- Häuser: Hier beträgt der Durchschnittspreis rund 4.200 Euro pro Quadratmeter, mit Preisen von 4.000 bis 5.700 Euro. Typisch sind 140–180 Quadratmeter große Einfamilienhäuser mit Garten, die in ruhigen Lagen am Rand des Orts angeboten werden.
Der Markt ist kaufersfreundlich, da das Angebot durch Neubaugebiete stabilisiert wird, während die Nachfrage hoch bleibt.
Mietmarkt:
- Wohnungen: Der Mietspiegel zeigt einen Durchschnitt von 11 Euro pro Quadratmeter, mit einer Bandbreite von 10,50 bis 15 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich eine Kaltmiete von etwa 880 Euro monatlich.
- Häuser: Hier liegt der Preis bei 12,40 Euro pro Quadratmeter, was für ein 150-Quadratmeter-Haus eine Miete von rund 1.860 Euro bedeutet. Der Mietmarkt ist angespannt, da Neuzuzüge die Verfügbarkeit drücken.
Insgesamt dominiert der Eigentumserwerb, da niedrige Zinsen (aktuell um 3,5 Prozent) den Umstieg von Miete zu Kauf begünstigen.
Preisentwicklung und Markttrends
Die Preisentwicklung in Niederdorfelden zeigt ein moderates Wachstum: Im Vergleich zu 2024 sind die Kaufpreise für Wohnungen um 3,1 Prozent und für Häuser um 2,5 Prozent gestiegen. Seit 2021 kumuliert dies auf ein Plus von 1 bis 2 Prozent jährlich, was unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt, aber stabiler ist. Mietpreise haben sich um etwa 5 Prozent erhöht, getrieben durch Inflation und Nachfrage.
Wichtige Trends:
- Nachhaltigkeit: Käufer priorisieren energieeffiziente Objekte (KFW-Standard 40 oder besser), was Preise um 10–15 Prozent aufstockt.
- Digitalisierung und Home-Office: Größere Grundrisse mit Arbeitszimmern sind gefragt, was den Hausmarkt ankurbelt.
- Regionale Differenzierung: Zentrale Lagen nahe dem Bahnhof erzielen 20 Prozent höhere Preise als Randgebiete.
- Inflationsdruck: Steigende Baukosten (Lumber und Energie) bremsen das Angebot, während Zuzug aus Frankfurt den Druck erhöht.
Der Markt stabilisiert sich nach den Schwankungen der Vorjahre, mit einer leichten Aufwärtstendenz durch Pendlernachfrage.
Angebot und Nachfrage
Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht: Jährlich werden rund 20–30 Objekte verkauft oder vermietet, bei einer Transaktionsrate von 1–2 Prozent der Bestände. Starke Nachfrage kommt von Familien (60 Prozent) und Paaren (30 Prozent), die den Mix aus Natur und Stadt suchen. Das Angebot profitiert von Altbauten aus den 1970er-Jahren, die saniert werden, sowie Neubau. Baugenehmigungen in Hessen sind 2025 um 5 Prozent rückläufig, was in Niederdorfelden zu Engpässen führt. Dennoch bleibt der Markt flüssig, mit Verkaufszeiten von 3–6 Monaten.
Bauprojekte und Zukunftsperspektiven
Ein Highlight ist das Neubaugebiet „Im Bachgange“, das seit 2017 entwickelt wird: Auf 11 Hektar entstehen 120 Bauplätze für Einfamilien- und Reihenhäuser, mit Baubeginn 2020 und Fertigstellung bis 2026. Dieses Projekt wird die Bevölkerung um 500–600 Einwohner erweitern und neue Preissegmente (ab 600.000 Euro pro Haus) schaffen. Weitere Pläne umfassen Sanierungen im Ortskern und Erweiterungen des Gewerbegebiets.
Ausblick 2026–2030: Experten erwarten ein Preisanstieg von 2–4 Prozent jährlich, getrieben durch anhaltenden Zuzug und begrenztes Land. Herausforderungen sind steigende Zinsen und Klimavorgaben, die Neubau teurer machen. Positiv wirken sich Investitionen in den Nahverkehr (z. B. Ausbau der Niddertalbahn) aus. Niederdorfelden bleibt ein „Insider-Tipp“ für Wertstabilität: Renditen für Vermieter liegen bei 4–5 Prozent, und Eigentümer profitieren von einer Wertsteigerung von 15–20 Prozent in den nächsten fünf Jahren.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Niederdorfelden präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsweisender Sektor, der die Vorteile eines kleinen Orts mit der Dynamik der Frankfurter Region verbindet. Mit moderaten Preisanstiegen, solider Nachfrage und laufenden Bauprojekten bietet er Chancen für Käufer, die langfristig investieren möchten, sowie für Mieter, die Qualität zu fairen Konditionen suchen. Trotz regionaler Engpässe bleibt der Markt ausgewogen und attraktiv – ideal für alle, die ein Stück Hessen-Idylle mit urbaner Nähe verbinden wollen. Interessenten sollten frühzeitig auf Neubaugebiete setzen, um von der anhaltenden Wertsteigerung zu profitieren.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
