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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Brombachtal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Brombachtal
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Brombachtal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Brombachtals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Birkert, Böllstein, Hembach, Kirchbrombach und Langenbrombach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Bad König, Michelstadt, Reichelsheim und Brensbach.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Brombachtal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Brombachtal (Hessen)
Einleitung
Brombachtal ist eine idyllische Gemeinde im Odenwaldkreis in Hessen, die aus den Ortsteilen Birkert, Böllstein, Hembach, Kirchbrombach und Langenbrombach besteht. Mit rund 4.000 Einwohnern liegt die Gemeinde in einer naturnahen, ländlichen Region am Rande des Odenwaldes, etwa 50 Kilometer südöstlich von Frankfurt am Main. Die Lage am Brombach-Fluss und die Nähe zu größeren Städten wie Darmstadt und Erbach machen Brombachtal zu einem attraktiven Wohnort für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und kleineren Wohnungen, beeinflusst durch die ruhige Umgebung und die gute Erreichbarkeit urbaner Zentren. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), historische Entwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftige Trends basierend auf verfügbaren Marktdaten.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie in Brombachtal spiegelt den allgemeinen Trend in ländlichen Regionen Hessens wider: Eine alternde Bevölkerung mit einem hohen Anteil an Familien und Rentnern. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren stabil geblieben, mit leichten Zuwächsen durch Zuzug aus Ballungsräumen, die durch Homeoffice-Trends während und nach der Pandemie verstärkt wurden. Der durchschnittliche Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, was zu einer Nachfrage nach barrierefreien und familientauglichen Immobilien führt. Wirtschaftlich ist Brombachtal von klein- und mittelständischen Unternehmen geprägt, vor allem in den Bereichen Handwerk, Landwirtschaft und Logistik, mit Nähe zu Industrieparks in der Region Darmstadt. Die Arbeitslosenquote im Odenwaldkreis beträgt derzeit unter 4 Prozent, was die Kaufkraft stabilisiert.
Der demografische Wandel – mit sinkender Geburtenrate und steigender Lebenserwartung – wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus, indem er die Nachfrage nach kleineren, altersgerechten Wohnformen steigert, während große Einfamilienhäuser potenziell länger auf dem Markt verbleiben. Wirtschaftlich profitiert die Region von der Nähe zu Frankfurt, was Pendler anzieht und Preise stützt, aber auch zu einem leichten Überangebot an Gewerbeflächen führt.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Brombachtal ist im Jahr 2025 geprägt von einer moderaten Erholung nach den Einbrüchen der Vorjahre. Es gibt etwa 20–30 aktive Angebote für Häuser und Wohnungen, hauptsächlich von privaten Verkäufern und lokalen Maklern. Der Bestand an Mietwohnungen ist begrenzt, was zu einer hohen Auslastung führt. Beliebte Ortsteile wie Kirchbrombach und Langenbrombach dominieren den Markt, da sie zentrale Infrastruktur wie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten bieten. Der Marktanteil von Neubauten liegt bei rund 20 Prozent, oft als Bungalows oder Doppelhaushälften konzipiert.
| Kategorie | Durchschnittspreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Anzahl aktiver Angebote (ca.) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 2.078 | 1.766 – 3.336 | 5–10 |
| Einfamilienhäuser | 2.088 | 949 – 4.124 | 10–15 |
| Grundstücke | 151 | 50 – 286 | 5–10 |
Diese Werte basieren auf Transaktionen aus den letzten Monaten und berücksichtigen Lage, Ausstattung und Baujahr. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet derzeit etwa 313.000 €, eine 80 m² Wohnung rund 166.000 €.
Preisentwicklung
Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Brombachtal eine volatile Entwicklung durchlaufen. Die Preise stiegen bis 2021 um jährlich 5–7 Prozent, getrieben von Niedrigzinsen und Pandemie-bedingtem Flucht aus Städte. Ab 2022 kam es zu einem Rückgang von bis zu 10 Prozent durch steigende Zinsen und Inflation, der sich bis Mitte 2024 fortsetzte. Im Jahr 2025 zeigt sich eine Stabilisierung mit leichten Anstiegen: Wohnungspreise sind um 3,5 Prozent höher als 2024, Hauspreise um 2,9 Prozent. Langfristig (seit 2018) liegt die kumulierte Steigerung bei +14 Prozent.
Mietpreise haben sich dynamischer entwickelt: Von 5,88 €/m² im Jahr 2018 auf 7,22 €/m² im Jahr 2025, mit einem Sprung von 25 Prozent von 2024 (8,05 €/m²) auf 10,08 €/m². Dieser Anstieg resultiert aus geringem Neubau und hoher Nachfrage. Im Vergleich zum Odenwaldkreis (Durchschnitt 8,59 €/m²) ist Brombachtal leicht unterdurchschnittlich, was auf die ländliche Struktur zurückzuführen ist.
Bodenrichtwerte für Grundstücke sanken von 58 €/m² im Jahr 2021 auf 53 €/m² im Jahr 2024, zeigen aber 2025 einen leichten Aufwärtstrend (+2 Prozent), da der langfristige Trend seit 2000 positiv ist (-8,6 Prozent kumuliert seit 2021, aber +20 Prozent seit 2010).
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren formen den Markt in Brombachtal:
- Demografischer Wandel: Die alternde Bevölkerung (über 30 Prozent über 65 Jahre) erhöht die Nachfrage nach barrierefreien Ein- und Zweifamilienhäusern, während junge Familien größere Objekte suchen. Der „Lock-in-Effekt“ – Bewohner bleiben in zu großen Häusern – führt zu längeren Vermarktungszeiten (durchschnittlich 3–4 Monate).
- Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zu Frankfurt (ca. 45 Minuten per Auto) zieht Pendler an, was Preise stützt. Lokale Branchen wie Handwerk und Tourismus sorgen für stabile Einkommen, aber der Fachkräftemangel im Odenwaldkreis drückt auf das Wachstum.
- Infrastruktur und Umwelt: Gute Anbindungen an die B45 und A3, sowie Wanderwege im Odenwald machen die Region attraktiv. Allerdings fehlt es an umfassender öffentlicher Verkehrsanbindung, was den Markt für Familien begünstigt.
- Makroökonomische Einflüsse: Die EZB-Zinssenkungen seit 2024 (von 4,5 auf 3,25 Prozent) haben die Finanzierbarkeit verbessert und Transaktionen um 15 Prozent gesteigert. Inflation und Baukostensteigerungen (+5 Prozent jährlich) dämpfen jedoch Neubau.
- Lokale Besonderheiten: Der Mangel an Gewerbeflächen führt zu gemischten Nutzungen (z. B. Homeoffice in Wohnimmobilien), was den Bedarf an flexiblen Räumen erhöht.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden Jahre wird ein moderater Aufwärtstrend erwartet, der sich an der hessischen Entwicklung orientiert (+1–3 Prozent jährlich für Kaufpreise). Bis 2027 könnten Quadratmeterpreise für Häuser auf 2.200–2.300 €/m² steigen, getrieben von Zinssenkungen und anhaltender Nachfrage aus dem Rhein-Main-Gebiet. Mieten könnten um 2–4 Prozent pro Jahr zunehmen, auf 10,50–11 €/m², da Neubau (aktuell nur 50–100 Einheiten jährlich im Kreis) hinterherhinkt.
Risiken ergeben sich aus dem demografischen Wandel: In ländlichen Teilen wie Brombachtal könnte ein Überangebot entstehen, wenn Babyboomer ihre Häuser räumen, ohne dass Nachfrage folgt. Positiv wirken Investitionen in Erneuerbare Energien (z. B. Solaranlagen) und Digitalisierung, die den Ort attraktiver machen. Empfehlung: Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da steigende Heizkosten (durch CO2-Preis) den Wert beeinflussen. Verkäufer profitieren von der aktuellen Stabilisierung, aber professionelle Bewertungen sind ratsam.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Brombachtal ist 2025 stabil und kaufersfreundlich, mit Preisen unter dem Hessen-Durchschnitt (Häuser: 3.209 €/m² landesweit). Die ländliche Idylle kombiniert mit urbaner Nähe schafft ein ausgewogenes Umfeld, das langfristig Potenzial birgt. Trotz Herausforderungen durch Demografie und Zinsen bleibt Brombachtal ein solider Markt für Eigennutzer und Investoren, die auf Qualität und Nachhaltigkeit setzen. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachter oder Makler, um ortsspezifische Nuancen zu berücksichtigen.
Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Brombachtal oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.
Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
