Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Landkreis Waldeck-Frankenberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Landkreis Waldeck-Frankenberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Landkreis Waldeck-Frankenberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Landkreises Waldeck-Frankenberg, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bad Arolsen, Bad Wildungen, Battenberg (Eder), Diemelstadt, Frankenau, Frankenberg (Eder), Gemünden (Wohra), Hatzfeld (Eder), Korbach, Lichtenfels, Rosenthal, Volkmarsen, Waldeck, Allendorf (Eder), Bromskirchen, Burgwald, Diemelsee, Edertal, Haina (Kloster), Twistetal, Vöhl und Willingen (Upland).

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Siegen-Wittgenstein, Hochsauerlandkreis, (Nordrhein-Westfalen), Kassel, Schwalm-Eder-Kreis und Marburg-Biedenkopf.

Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Waldeck-Frankenberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarktbericht Landkreis Waldeck-Frankenberg

1. Management Summary (Zusammenfassung)

Der Landkreis Waldeck-Frankenberg, als flächengrößter Landkreis Hessens, präsentiert sich als hochgradig heterogener Immobilienmarkt. Er ist geprägt durch eine Zweiteilung: Auf der einen Seite stehen die touristischen Hotspots (Willingen, Edersee, Diemelsee) mit überregionaler Strahlkraft und hohen Preisen. Auf der anderen Seite befinden sich ländliche Regionen mit teils schwacher Infrastruktur und günstigen Einstiegspreisen.

Wirtschaftlich zeigt sich die Region robust (starker Mittelstand, Industrie), was die Wohnraumnachfrage in den Mittelzentren Korbach und Frankenberg stützt. Aktuell ist eine Preiskonsolidierung bei Bestandsimmobilien zu beobachten, während der Markt für Ferienimmobilien trotz Zinswende weiterhin dynamisch, wenn auch selektiver, verläuft.

2. Standortanalyse

2.1 Makrolage

Der Landkreis liegt im Nordwesten Hessens und grenzt an Nordrhein-Westfalen (Hochsauerlandkreis). Er bildet eine Scharnierfunktion zwischen dem Wirtschaftsraum Kassel im Osten und dem Sauerland im Westen.

• Infrastruktur: Die Anbindung erfolgt primär über Bundesstraßen (B252, B251). Die Autobahnanbindung ist in Teilen fern (A44 im Norden, A49 im Süden). Der ÖPNV ist durch die Kurhessenbahn erschlossen, in der Fläche jedoch stark busbasiert.

• Demografie: Der Landkreis kämpft in den abgelegenen Dörfern mit Überalterung, während die Mittelzentren und touristischen Orte stabil bleiben oder leichte Wanderungsgewinne verzeichnen.

2.2 Wirtschaftsstruktur

Die Wirtschaft ist der stabilisierende Faktor des Immobilienmarktes.

• Industrie: Starke industrielle Kerne, insbesondere in Allendorf (Eder) (Viessmann Climate Solutions/Carrier), Korbach (Continental, Weidemann) und Frankenberg (FingerHaus, Thonet). Dies sichert Kaufkraft und Mietnachfrage.

• Tourismus: Der Tourismus ist in Willingen (Weltcup-Ort), am Edersee und zunehmend am Diemelsee der dominierende Wirtschaftsfaktor und treibt die Immobilienpreise in diesen Teilmärkten massiv.

3. Teilmarkt: Wohnimmobilien (Eigentum)

3.1 Marktentwicklung

Der Markt differenziert sich stark nach Lage („Lage, Lage, Lage“ ist hier entscheidender als in Ballungsräumen).

• Mittelzentren (Korbach, Frankenberg, Bad Arolsen): Die Preise haben sich nach dem Zinsanstieg stabilisiert. Ein starker Einbruch blieb aus, da das Angebot knapp und die lokale Kaufkraft durch die Industrie solide ist.

• Ländlicher Raum (z.B. Gemünden, Haina, Teile von Diemelsee): Hier ist ein Käufermarkt entstanden. Ältere Bestandsgebäude, insbesondere unsanierte Fachwerkhäuser, stehen lange am Markt. Preisabschläge sind hier die Regel.

3.2 Preisniveaus (Kaufpreise)

Die Spanne ist im Landkreis extrem weit gefasst.

• Einfamilienhäuser (Bestand):

  • Ländliche Peripherie: 800 €/m² bis 1.400 €/m² (oft absolute Preise unter 150.000 €).

  • Mittelzentren: 1.900 €/m² bis 2.500 €/m².

  • Top-Lagen (Willingen/Bad Arolsen): 2.800 €/m² bis 3.500 €/m².

• Eigentumswohnungen:

  • Spielen primär in Korbach, Frankenberg, Bad Arolsen und Bad Wildungen eine Rolle.

  • Bestand: 1.500 €/m² bis 2.200 €/m².

  • Neubau: 3.200 €/m² bis 4.000 €/m².

3.3 Besonderheit: Energetischer Zustand

Der Landkreis verfügt über einen sehr alten Gebäudebestand. Die Diskrepanz zwischen sanierten und unsanierten Objekten ist riesig. Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G oder H ist in den Dörfern derzeit kaum verkäuflich, es sei denn über den Preis („Grundstückswert abzüglich Abrisskosten“).

4. Teilmarkt: Ferienimmobilien (Sondersegment)

Dies ist das markanteste Merkmal des Landkreises Waldeck-Frankenberg.

4.1 Hotspot Willingen (Upland)

Willingen ist ein Sonderfall und preislich vom restlichen Landkreis entkoppelt. Es ist einer der teuersten Standorte in Nordhessen.

• Marktlage: Hohe Nachfrage durch Kapitalanleger aus NRW und den Niederlanden.

• Preise: Ferienapartments erzielen Quadratmeterpreise von 4.000 € bis über 7.000 € (Neubau/Luxussegment).

• Rendite: Trotz hoher Preise attraktiv durch ganzjährige Auslastung (Ski im Winter, Bike/Wandern im Sommer).

4.2 Edersee & Diemelsee

• Edersee: Der Markt ist enger, da das Bauangebot durch die Topografie und Naturschutzgebiete begrenzt ist. Seeblick-Lagen (z.B. Waldeck-West) erzielen Liebhaberpreise.

• Diemelsee: Aufstrebender Markt. In den letzten Jahren entstanden hier viele Neubau-Ferienparks. Das Preisniveau hat stark angezogen, liegt aber noch unter dem von Willingen.

5. Teilmarkt: Wohnimmobilien (Miete)

5.1 Nachfragesituation

Der Mietmarkt ist in den Zentren angespannt, auf dem Land entspannt bis schwierig (für Vermieter).

• Zentren: In Korbach und Frankenberg fehlen moderne, barrierearme Wohnungen für Senioren sowie attraktive 2-3 Zimmer-Wohnungen für Fachkräfte.

• Kurorte: In Bad Wildungen ist der Markt geprägt durch Klinikpersonal und Seniorenwohnsitze.

5.2 Mietpreisentwicklung (Nettokaltmiete)

• Einfacher Standard / Land: 5,00 €/m² bis 6,50 €/m².

• Mittelzentren Bestand: 7,00 €/m² bis 8,50 €/m².

• Neubau / Erstbezug: 9,50 €/m² bis 11,50 €/m².

Es ist zu beobachten, dass die Nebenkostenbelastung in älteren Gebäuden die Kaltmiete in ihrer Relevanz fast einholt („Warmmietenneutralität“). Mieter achten extrem auf die Heizungsart.

6. Teilmarkt: Gewerbeimmobilien

6.1 Einzelhandel

Wie überall leidet der stationäre Einzelhandel in den 1B-Lagen der Kleinstädte.

• Korbach & Frankenberg: Funktionieren als Einkaufsstädte für das Umland noch gut. Die Fußgängerzonen sind belebt, aber Filialisierung nimmt zu, inhabergeführte Geschäfte nehmen ab.

• Touristenorte: In Willingen floriert der Einzelhandel (Sportmode, Gastronomie) aufgrund der hohen Kaufkraft der Touristen.

6.2 Industrie- und Logistikflächen

Die Nachfrage nach Gewerbeflächen ist konstant hoch, getrieben durch die expansionsfreudigen heimischen Unternehmen. Das Flächenangebot ist jedoch begrenzt (Topografie, Ausweisung neuer Gebiete schwierig). Die Preise für Gewerbebauland sind moderat im Vergleich zum Rhein-Main-Gebiet, was den Landkreis für produzierendes Gewerbe attraktiv hält.

7. Risiken und Chancen

7.1 Chancen

• Tourismus-Boom: Der Trend zum Urlaub in Deutschland (Staycation) stärkt die Region langfristig.

• Lebensqualität: „Raus aufs Land“ bleibt für Familien attraktiv, da Immobilien hier im Vergleich zu Kassel oder Marburg noch finanzierbar sind.

• Wirtschaftskraft: Die hohe Dichte an „Hidden Champions“ (Weltmarktführer im Mittelstand) sichert Arbeitsplätze und damit die Basisnachfrage nach Wohnraum.

7.2 Risiken

• Gebäudealter & GEG: Das Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) trifft den ländlichen Raum mit seinen großen, alten, ölbeheizten Häusern härter als städtische Gebiete mit Fernwärmeoptionen. Wertverluste bei unsanierten Objekten sind vorprogrammiert.

• Infrastrukturgefälle: Orte ohne Bahnanbindung, Arzt oder Supermarkt fallen im Wert weiter zurück. Die Schere zwischen „Zentrum/Tourismus“ und „Dorf“ geht weiter auf.

• Windkraft: Der massive Ausbau von Windkraftanlagen (Vorrangflächen) im Landkreis führt lokal zu Diskussionen und kann die Vermarktbarbeit von Wohnimmobilien in direkter Sichtachse kurzfristig erschweren.

8. Prognose und Ausblick

Für das Jahr 2025 zeichnet sich folgendes Bild für Waldeck-Frankenberg ab:

1. Ferienimmobilien: Bleiben wertstabil bis leicht steigend (insbesondere Willingen und 1A-Lagen am Wasser). Sie dienen als Inflationsschutz für überregionale Anleger.

2. Wohnen in Zentren: Stabile Preise, leicht steigende Mieten aufgrund fehlenden Neubaus.

3. Wohnen auf dem Land: Weitere Preisrückgänge bei Objekten mit schlechter Energiebilanz (Klasse G/H). Hier bieten sich Chancen für handwerklich begabte Eigennutzer, die günstig kaufen und in Eigenleistung sanieren.

Fazit: Der Landkreis Waldeck-Frankenberg ist kein homogener Markt. Investitionen müssen mikro-geographisch bewertet werden. Während Willingen ein hochpreisiges Investmentpflaster ist, bietet das Umland von Korbach und Frankenberg solide Sachwerte für Eigennutzer. Der ländliche Raum birgt Risiken, aber auch Potenziale für günstigen Wohnraum, sofern die Mobilität gesichert ist.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.