Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Nordend

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Nordend das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Nordend Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Nordend

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Nordend. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Nordend gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Fakten zum Immobilienmarkt im Frankfurter Stadtteil Nordend

Einleitung

Das Nordend in Frankfurt am Main zählt zu den begehrtesten Wohnlagen der Mainmetropole und verkörpert ein harmonisches Zusammenspiel aus urbaner Lebendigkeit, historischer Bausubstanz und grüner Oase. Als zentraler Stadtteil im Norden der Innenstadt, unterteilt in Nordend-West und Nordend-Ost, erstreckt es sich über eine Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern und beherbergt rund 52.000 Einwohner. Diese hohe Bevölkerungsdichte – die höchste in ganz Frankfurt – unterstreicht die Attraktivität des Viertels, das vor allem junge Familien, Berufstätige und kreative Milieus anspricht. Historische Altbauten aus dem Wilhelminischen Stil, gepaart mit modernen Sanierungen, prägen das Bild, während Parks wie der Holzhausenpark oder der Günthersburgpark Erholung bieten.

Der Immobilienmarkt im Nordend ist eng mit der wirtschaftlichen Dynamik Frankfurts als Finanzmetropole verknüpft. Die Nähe zur EZB, zum Messeturm und zu internationalen Unternehmen treibt die Nachfrage an, während eine begrenzte Baulandverfügbarkeit zu einem angespannten Angebot führt. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt stabil, mit moderaten Preisanstiegen in Premiumsegmenten, beeinflusst durch sinkende Bauzinsen um 3,4 bis 3,6 Prozent und eine leichte Abkühlung der Inflation auf 2,3 Prozent. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftige Perspektiven, basierend auf den Datenstand von Dezember 2025.

Lage und Infrastruktur

Das Nordend profitiert von seiner zentralen, aber ruhigen Lage im Herzen Frankfurts. Es grenzt an das Westend im Süden und das Ostend im Osten und ist durch die U-Bahn-Linien U1, U2, U3 und U8 sowie S-Bahn-Verbindungen hervorragend an den Hauptbahnhof und den Flughafen angebunden. Die Friedberger Landstraße als Hauptachse verbindet das Viertel mit dem Stadtzentrum in nur wenigen Minuten. Radwege und die Nähe zum Mainufer fördern eine nachhaltige Mobilität, was das Nordend zu einem Top-Standort für Pendler macht.

Infrastrukturell ist das Viertel familienfreundlich ausgestattet: Über 20 Kindergärten, mehrere Grundschulen und das renommierte Lessing-Gymnasium sorgen für Bildungsangebote. Einkaufsmöglichkeiten reichen von Bio-Märkten in der Eschersheimer Landstraße bis zu Boutiquen in der Bornheimer Werder. Kulturell lockt das Theater am Turm oder das Café am Park, während Gastronomie-Highlights wie trendige Bars in Nordend-West und internationale Restaurants in Nordend-Ost das Nachtleben beleben. Grünflächen machen 20 Prozent der Fläche aus, was die Lebensqualität steigert und das Viertel für umweltbewusste Käufer attraktiv macht. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Immobilien in die Höhe und positionieren das Nordend als eine der stabilsten Wertanlage in Frankfurt.

Demografische und wirtschaftliche Einflüsse

Die Demografie des Nordends ist geprägt von einer jungen, gebildeten Bevölkerung: Der Altersdurchschnitt liegt bei 38 Jahren, mit einem hohen Anteil an Akademikern und Expats aus dem Finanzsektor. Der Zuzug hat sich 2025 um 2,5 Prozent verstärkt, getrieben durch Frankfurts Rolle als EU-Finanzhub und die Erweiterung des Finanzdistrikts. Haushalte sind zunehmend klein (Durchschnitt 1,8 Personen), was die Nachfrage nach kompakten 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen ankurbelt.

Wirtschaftlich profitiert das Viertel von der Nähe zu über 1.000 Unternehmen, darunter Banken und Tech-Firmen, die für stabile Einkommen sorgen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was die Kaufkraft stärkt. Globale Trends wie der Homeoffice-Boom haben die Attraktivität erhöht, da das Nordend eine Balance aus Stadtflair und Rückzugsorten bietet. Allerdings belasten steigende Lebenshaltungskosten – Frankfurt rangiert unter den Top-5 teuersten Städten Deutschlands – den Markt, insbesondere für Einstiegsimmobilien. Investoren aus Asien und den USA machen 15 Prozent der Transaktionen aus, was zu einer Internationalisierung führt und Preise in Premiumlagen antreibt.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt im Nordend 2025 ist geprägt von einem Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot. Im ersten Halbjahr wurden rund 450 Transaktionen abgeschlossen, ein Plus von 8 Prozent gegenüber 2024, mit einem Umsatzvolumen von über 500 Millionen Euro. Der Fokus liegt auf Eigentumswohnungen (80 Prozent der Verkäufe), da Neubauvorhaben wie das Quartier Oststern nur punktuell das Angebot ergänzen. Sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien machen 40 Prozent aus, ziehen aber längere Verkaufszeiten von bis zu 120 Tagen nach sich.

Der Mietmarkt ist eng: Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent, was zu einer Verdrängung in günstigere Randlagen führt. Beliebte Objekttypen sind Altbauwohnungen mit hoher Deckenhöhe und moderne Neubauten mit Smart-Home-Technik, die 70 Prozent der Käufer ansprechen. Der Marktsegment für Luxusimmobilien (über 2 Millionen Euro) wächst um 12 Prozent, angetrieben durch Villen im Holzhausenviertel. Insgesamt zeigt sich eine Erholung nach der Abkühlung 2023/2024, mit steigenden Transaktionszahlen im Segment hochwertiger Eigentumswohnungen.

Preisentwicklung

Die Preise im Nordend haben sich 2025 moderat entwickelt, mit einem Gesamtanstieg von 1,5 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Während städtische Durchschnittspreise für Wohnungen bei 6.475 Euro pro Quadratmeter liegen, erreichen Premiumlagen im Nordend Werte von 7.000 bis 9.500 Euro pro Quadratmeter. Der Rückgang im dritten Quartal (minus 7,1 Prozent für Wohnungen stadtweit) hat sich bis Dezember stabilisiert, dank sinkender Zinsen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen:

• Durchschnitt: 7.227 Euro/m² (Anstieg um 1,7 Prozent zu 2024).
• Nordend-West: 7.197 bis 7.569 Euro/m² (bis zu 11.300 Euro/m² in Top-Lagen).
• Nordend-Ost: 7.100 bis 7.400 Euro/m².
• Neubau: 7.600 bis 14.000 Euro/m² (minus 8 Prozent zu 2024 durch höhere Baukosten).
• Bestand: 6.500 bis 8.000 Euro/m², mit Prämien für energieeffiziente Sanierungen (bis zu 30 Prozent Aufschlag).

Kaufpreise für Häuser:

• Durchschnitt: 5.264 bis 9.577 Euro/m² (Rückgang um 7 Prozent, da Familien mehr Fläche suchen).
• Einfamilienhäuser: 5.200 bis 8.900 Euro/m².
• Mehrfamilienhäuser: 6.000 bis 10.000 Euro/m², mit Renditen von 3 bis 4 Prozent.

Mietpreise:

• Durchschnitt: 20,33 Euro/m² kalt (Anstieg um 5,2 Prozent zu 2024).
• Nordend-West: 18,05 bis 22,70 Euro/m² (plus 6,1 Prozent).
• Nordend-Ost: 17,55 bis 20,00 Euro/m².
• Neubau: 22 bis 25 Euro/m².
• Bestand: 16 bis 19 Euro/m², mit Bruttorenditen von 2,9 bis 3,2 Prozent.

Diese Werte variieren je nach Ausstattung: Balkone und Aufzüge heben Preise um 10 Prozent, während Sanierungsbedarf sie drückt.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Markt: Die EZB-Zinsentscheidungen stabilisieren Finanzierungen, während regulatorische Änderungen wie strengere Energieklassen (mindestens D ab 2025) sanierungsbedürftige Objekte benachteiligen. Die hohe Nachfrage durch Expats (15 Prozent der Käufer) und Gentrification in Nordend-Ost treiben Preise, doch Baukostensteigerungen um 10 Prozent bremsen Neubau. Positive Effekte haben Smart-Home-Integration (40 Prozent der Neubauten) und Nachhaltigkeitszertifizierungen, die Preise um 15 Prozent heben. Risiken bergen wirtschaftliche Unsicherheiten und ein potenzieller Zuzugszuwachs durch EU-Erweiterungen.

Prognose und Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Preise um 2 bis 4 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mieten könnten um 3 bis 5 Prozent klettern, da Neubauquoten unter 1.000 Einheiten pro Jahr bleiben. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte in Nordend-West setzen, wo Renditen stabil bei 3 Prozent liegen. Langfristig (bis 2030) prognostiziert ein jährlicher Anstieg von 1,7 Prozent, was das Nordend zu einer sicheren Wertanlage macht. Chancen ergeben sich in aufstrebenden Submärkten wie dem Holzhausenviertel, Risiken durch Zinsspitzen.

Fazit

Der Immobilienmarkt im Frankfurter Nordend bleibt 2025 ein Hotspot für Käufer und Vermieter, geprägt von Stabilität und Potenzial. Die Kombination aus Lagevorteilen, kulturellem Flair und wirtschaftlicher Stärke sichert langfristige Wertsteigerungen, trotz Herausforderungen wie Knappheit und Kosten. Interessenten profitieren von einer professionellen Beratung, um Chancen optimal zu nutzen – sei es als Eigentum für Familien oder als Renditeobjekt für Investoren. Das Nordend verkörpert den urbanen Traum: Lebendig, grün und zukunftssicher.

Details zu den Lagefaktoren und den Verkehrsanbindungen des Stadtteils

Frankfurt-Nordend setzt sich aus den zwei Stadtteilen Nordend-Ost und Nordend-West zusammen. Die beiden Viertel werden von der Friedberger Landstraße voneinander getrennt. Sie werden jedoch als Einheit betrachtet. In Frankfurt ist der Kiez im mittleren Osten gelegen. Dort grenzt er im Osten an die Frankfurter Stadtbezirke Ostend und Bornheim. Im Süden zählt die Frankfurter Innenstadt zu den Nachbarbezirken des Viertels. Westend-Nord und Westend-Süd teilen sich im Westen eine gemeinsame Grenze mit Frankfurt-Nordend. Im Norden wird das Viertel von den Stadtteilen Dornbusch, Preungesheim und Eckenheim umsäumt. Das Quartier verfügt über eine ausgezeichnete Infrastruktur, die mit idealen Verkehrsanbindungen einhergeht. Frankfurt-Nordend ist zum einen in Ost-West-Richtung durch den Alleenring erschlossen. Zu den weiteren bedeutenden Straßen, die durch das Viertel verlaufen, zählen die Friedberger Landstraße, welche zur Bundesstraße 3 gehört, die Eckenheimer Landstraße in der Nähe des Hauptbahnhofs sowie die Eschersheimer Landstraße in Richtung Bad Homburg. Zudem ist der Stadtteil durch zahlreiche U-Bahnlinien erschlossen. Die U5, U4 sowie U8/U3/U2/U1 mit insgesamt zehn Haltepunkten führen durch den Kiez.

Zusammenfassung der Daten und Fakten zu Frankfurt-Nordend

Rund 55.400 Einwohner sind in dem edlen Frankfurter Stadtviertel zu Hause. Das Viertel gilt als eine der teuersten Bezirke in Frankfurt. Wohlhabende und Besserverdiener prägen hier die Bevölkerungsschicht. Der Stadtteil Nordend-Ost zählt mehr Einwohner als Nordend-West. Der Ausländeranteil beläuft sich hier auf circa 20 Prozent. Nordend-Ost verzeichnet ebenso eine merklich höhere Bevölkerungsdichte als Nordend-West. Circa 15.900 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. In Nordend-West hingegen sind es nur rund 9.500 Menschen pro Quadratkilometer. Das Frankfurter Viertel umfasst eine Gesamtfläche von ungefähr 476 Hektar.

Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten in Frankfurt-Nordend

Als kultureller Anlaufpunkt gilt hier das Museum für Wissenschaft und Technik, das in einem einstigen Hochbunker beherbergt ist. Es beeindruckt die Augen seiner Besucher mit 3-D-Aufnahmen und optischen Täuschungen. Als Highlight des Viertels gilt das Berger Straßenfest, das meist im Mai an der Unteren Berger Straße stattfindet. Die multikulturelle Veranstaltung bereichert ihre Besucher mit kulinarischen Köstlichkeiten, Modenschauen und verschiedenen Live-Auftritten. Frankfurt-Nordend bietet seinen Bewohnern eine hohe Lebensqualität, die nicht zuletzt durch die Nähe zur Innenstadt beeinflusst wird. Gleichwohl zeigt sich der bevölkerungsreichste Stadtteil Frankfurts mit einem lebendigen Nachtleben, das durch vielfältige Restaurants und Musikbars abgerundet wird. Gemütliche Cafés und Bistros laden hier zum Verweilen ein. Einkaufsmöglichkeiten im Ort bieten, neben mehreren Bio-Märkten, unter anderem REWE, Penny-Markt, Lidl und Netto Marken-Discount.

Unternehmen und Bildungsangebote im Stadtteil

Die Deutsche Nationalbibliothek und der Hessische Rundfunk zählen zu den größten Einrichtungen im Bezirk. In der Hugener Straße befindet sich ein Gewerbegebiet von circa 3 Hektar. Hier sind überwiegend Betriebe aus Baugewerbe und Kfz-Gewerbe angesiedelt. Auch das Dienstleistungsgewerbe bestimmt im Nordend die Wirtschaft. Möglichkeiten zur Bildung stellen hier zwei Berufliche Schulen und ein Gymnasium bereit.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Nordend oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.