Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Bornheim

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Bornheim das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Bornheim Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Bornheim

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Bornheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Bornheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Willkommen am Immobilienstandort Bornheim auch das lustige Dorf genannt! Herzlich willkommen im lustigen Dorf, so wie Einheimische voller Stolz ihren Stadtteil Bornheim nennen. Denn hier tummeln sich gleich ein ganzes Dutzend Karnevalsvereine, welche auch gern einmal außerhalb der Narrenzeit den Stadtteil in einen Ort der Feierlichkeiten verwandeln!

Was bietet Ihnen der Immobilienmarkt im Stadtteil Frankfurt Bornheim

Einleitung

Bornheim, ein lebendiges und zentral gelegenes Stadtviertel im Osten Frankfurts, zählt zu den attraktivsten Wohnlagen der Mainmetropole. Mit seiner Mischung aus traditioneller Altstadt-Atmosphäre, moderner Szenevielfalt und exzellenter Infrastruktur zieht es vor allem junge Familien, Singles, Kreative und Investoren an. Der Stadtteil grenzt direkt an die Innenstadt und profitiert von der Nähe zur Berger Straße – einem Hotspot für Cafés, Boutiquen und Restaurants – sowie von grünen Oasen wie dem Günthersburgpark. Bornheim umfasst rund 20.000 Einwohner und zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus: Gute Verbindungen per U-Bahn (Linie U4) und S-Bahn (S1-S6) ins Stadtzentrum dauern nur Minuten, während der Flughafen Frankfurt in unter 20 Minuten erreichbar ist.

Der Immobilienmarkt in Bornheim ist geprägt von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot, was zu stabilen bis steigenden Preisen führt. Trotz gesamtstädtischer Herausforderungen wie steigender Bauzinsen und einer abgeschwächten Bautätigkeit bleibt Bornheim ein Trendviertel mit Potenzial für Wertsteigerungen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand zum Jahresende 2025, historische Entwicklungen, Markttrends, spezifische Preise für Kauf und Miete sowie eine Prognose für die kommenden Jahre.

Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Bornheim hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, die eng mit der allgemeinen Frankfurt-Trend verbunden ist: Starke Zuwanderung durch den Finanzsektor und internationale Unternehmen hat die Nachfrage seit 2010 kontinuierlich gesteigert. Zwischen 2010 und 2021 verzeichnete der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen eine Verdopplung, getrieben von Niedrigzinsen und Urbanisierung.

Ab 2022 zeichneten sich jedoch Korrekturen ab: Die EZB-Zinserhöhungen und die wirtschaftliche Unsicherheit durch Inflation und geopolitische Spannungen führten zu einem Rückgang der Transaktionszahlen um bis zu 25 Prozent in Frankfurt. In Bornheim fielen die Kaufpreise für Wohnungen 2023 um rund 14 Prozent auf ein Tief von etwa 5.370 Euro pro Quadratmeter, während Hauspreise um 18 Prozent einbrachen. 2024 folgte eine Erholung: Preise stiegen um 8 bis 10 Prozent, unterstützt durch sinkende Inflation und eine leichte Lockerung der Zinsen.

Im Jahr 2025 stabilisierten sich die Preise auf hohem Niveau. Die Leerstandsquote im Viertel liegt bei unter 1 Prozent, und das Angebot an Neubauten ist knapp – nur etwa 3.800 Wohneinheiten sind in den umliegenden Bezirken (Bornheim/Seckgach) geplant. Die Mietpreise wuchsen parallel um 5 bis 7 Prozent jährlich, da der Zuzug junger Berufstätiger anhält. Insgesamt hat sich der Markt in Bornheim als widerstandsfähig erwiesen, mit einer jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich 4 Prozent über die letzten fünf Jahre.

Aktueller Marktstand (Stand: Dezember 2025)

Der Immobilienmarkt in Bornheim ist im vierten Quartal 2025 ausgeglichen, mit einer leichten Überhitzung im Mietsegment. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um das Dreifache, insbesondere für renovierte Altbauwohnungen und Neubauobjekte mit energieeffizienter Ausstattung. Beliebte Lagen wie die Berger Straße oder der Hansa-Platz erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent über dem Vierteldurchschnitt. Der Markt ist segmentiert: Während Luxusimmobilien schnell verkauft werden, dauern Transaktionen bei günstigeren Objekten länger.

Kaufmarkt: Preise und Trends

Der Kaufmarkt in Bornheim ist von Stabilität geprägt, mit leichten Steigerungen im Jahresverlauf. Der Durchschnittspreis für Immobilien liegt bei etwa 6.000 Euro pro Quadratmeter, wobei Eigentumswohnungen etwas teurer sind als Häuser aufgrund der höheren Nachfrage nach kompakten Einheiten.

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis beträgt derzeit 6.071 Euro, mit einer Spanne von 3.986 bis 9.070 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal stieg der Preis um 1 Prozent, zum Vorjahr um 5,4 Prozent. Typische Objekte sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Altbauten (Baujahr vor 1945) mit 60 bis 90 Quadratmetern, die für 350.000 bis 550.000 Euro gehandelt werden. Neubauwohnungen in sanierten Gründerzeithäusern erreichen bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter.
• Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier liegt der Durchschnitt bei 6.040 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 3.073 bis 10.915 Euro). Der Preis stieg im Jahresverlauf um 4,9 Prozent. Häuser mit 120 bis 180 Quadratmetern kosten typischerweise 700.000 bis 1,2 Millionen Euro. Die Nachfrage konzentriert sich auf familienfreundliche Lagen mit Gärten, wo Preise um 10 Prozent über dem Durchschnitt liegen.

Trends: Die Transaktionszahlen sind um 10 Prozent höher als 2024, mit Fokus auf energieeffiziente Objekte (Effizienzklasse A/B). Investoren priorisieren Renditeobjekte mit Mietpotenzial von 3 bis 4 Prozent netto.

Mietmarkt: Preise und Trends

Der Mietmarkt in Bornheim ist eng und teuer, mit einer Steigerung der Kaltmieten um 5,5 Prozent im Jahresvergleich. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 16,52 Euro pro Quadratmeter, was Bornheim zu einem der teuersten Viertel Frankfurts macht. Die Nachfrage wird durch Pendler und Expats getrieben, während das Angebot durch Sanierungsmaßnahmen und Umwandlungen in Eigentum schrumpft.

• Wohnungsmieten: 16,52 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 15,38 bis 24,21 Euro). Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 900 bis 1.200 Euro kalt. Altbauwohnungen ohne Aufzug sind günstiger (ca. 15 Euro), moderne Neubauten teurer (bis 20 Euro).
• Hausmieten: Etwa 16,3 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 18,23 bis 26,34 Euro). Vollständige Häuser sind rar und werden vor allem an Familien vermietet, mit Mieten von 2.000 bis 3.500 Euro monatlich.

Trends: Die Mietsteigerung resultiert aus der niedrigen Leerstandsquote und dem Mietspiegel 2024, der Anpassungen erlaubt. Beliebte Merkmale sind Balkone, Einbauküchen und Nähe zu Kindergärten. Illegale Untervermietungen sind ein wachsendes Problem.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren formen den Bornheimer Markt: Die starke Wirtschaft Frankfurts (Finanzplatz Europa) sorgt für Zuzug, während der begrenzte Bauland (nur 230.000 Neubauwohnungen bundesweit prognostiziert) Preise stützt. Positiv wirken Sanierungsförderungen und die UBA-Nähe; negativ die hohen Baukosten und Zinsen (aktuell 3,5 Prozent für Hypotheken). Demografisch dominieren Haushalte mit 1-2 Kindern, die grüne und familienfreundliche Lagen bevorzugen. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Objekte mit Solaranlagen oder Wärmepumpen erzielen 10-15 Prozent Prämien.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine Stabilisierung erwartet, mit leichten Preissteigerungen von 2-4 Prozent im Kaufmarkt und 4-6 Prozent in der Miete. Sinkende Zinsen (EZB-Prognose: 2,5 Prozent) könnten die Nachfrage ankurbeln, während der Neubau (ca. 800 Einheiten in Bornheim) Druck mindert. Langfristig (bis 2030) profitiert das Viertel von der Metropolenentwicklung: Wertsteigerungen von 20-30 Prozent sind realistisch, solange die Bevölkerung wächst. Risiken umfassen Rezessionen oder strengere Mietdeckel-Regulierungen. Investoren sollten auf renditestarke Objekte in Toplagen setzen, Käufer auf flexible Finanzierungen.

Fazit

Bornheim bleibt 2025 ein Highlight des Frankfurter Immobilienmarkts: Attraktiv für Bewohner und Investoren gleichermaßen, mit soliden Preisen und hoher Wertstabilität. Wer kauft oder mietet, profitiert von der urbanen Vibes und der Nähe zum Zentrum, muss aber mit hohen Einstiegshürden rechnen. Für langfristige Planer bietet das Viertel Chancen in einem dynamischen Umfeld – eine gründliche Beratung zu Lage und Ausstattung ist empfehlenswert, um vom Potenzial optimal zu nutzen.

Die wichtigsten Eckdaten zur Lage und Verkehrsanbindung

Auch die Fakten über die Verkehrssituation sowie zu den speziellen Lagefaktoren haben wir Immobiliengutachter uns etwas ausführlicher angeschaut und sind hierbei auf folgende Aspekte gestoßen. Erst mit Beginn des Jahres 1877 wurde der Stadtteil in die Metropole Frankfurt am Main eingegliedert und besitzt zudem eine Gesamtfläche von circa 2,80 Quadratkilometer. In östlicher Richtung nahe dem eigentlichen Stadtzentrum finden Sie den circa 134 Meter über Null knapp 2,2 Kilometer nördlich der Hauptwache entfernten Stadtteil. In unmittelbarer Nachbarschaft finden Sie zudem Preungesheim, Eckenheim, Nordend, Bornheimer Hang, Ostend sowie Seckbach. Auch in Sachen Verkehr hat der Stadtteil einiges vorzuweisen, denn für den Transport im öffentlichen Personennahverkehr sorgen unter anderen die U-Bahn-Linie U4, Straßenbahnlinien 12 und 14 aber auch die Buslinien 30, 34, 38 sowie 43. Zudem verläuft östlich die Bundesautobahn A 661 unmittelbar am Stadtteil vorbei.

Ein Blick auf die Daten und Fakten des Stadtteils

Heute leben im Stadtteil rund 29.393 Menschen auf einer Fläche von ca. 278,1 Hektar, wobei nahezu jeder dritte Einwohner ausländischer Abstammung mit einem Migrationshinderund ist, was einer Quote von circa 34,2 Prozent entspricht. Rund 30,2 Prozent aller im Stadtteil registrierten Haushalte gelten als alleinerziehend. Der Anteil von sogenannten Single-Haushalten ist hier im Stadtteil mit etwa 60,8 Prozent besonders hoch, wobei die Zahl der Senioren-Haushalte, welche allein leben ungefähr 59,4 Prozent ausmachen. Im Stadtteil sind laut Statistisches Amt knapp 16.149 Haushalte erfasst, wobei der Anteil derer Haushalte, welche Personen über 65 Jahre ausmacht, circa 18,0 Prozent ausmacht. Nur rund 12,7 Prozent aller im Stadtteil gemeldeten Einwohner sind unter 18 Jahren. Daraus ergibt sich ein errechnetes Durchsschnittsalter von ca. 41,2 Jahre.

Die interessantesten Freizeitangebote und Einkaufsmöglichkeiten des Stadtteils

Im Stadtteil finden Sie eine ganze Reihe von Sehenswürdigkeiten wie zum Beispiel das ehemalige Rathaus, einem Fachwerkhaus mit hohem Satteldach im barocken Stil oder die im Jahre 1877 durch den Stadtpfarrer Ernst Franz August Münzenberger eingeweihte St.-Josefskirche. Weitere Sehenswürdigkeiten sind die Johanniskirche, Heilig-Kreuz-Kirche und Heilandskirche. Hinzu kommt das Bernemer Museumslädchen in der Turmstraße 11, welche die Geschichte des Stadtteils widerspiegelt. Zudem finden Sie in der Alt Bornheimer Straße 32 eine Interkulturelle Bühne , welche mit zahlreichen Veranstaltungen für eine willkommene Abwechsslung garantiert. Einkaufen können Sie am besten in der Berger Straße, wo neben zahlreichen Einzelhandelsgeschäften auch eine Vielzahl traditioneller Apfelweinkneipen wie das Schmärrnche heimisch sind. Lebensmittel oder sonstige Waren des täglichen Bedarfs kaufen Sie am besten bei Nahkauf Menzel in der Eulengasse oder bei tegut gute Lebensmittel in der Berger Straße 195 ein.

Arbeiten sowie Bildungsangebote innerhalb des Stadtteils

Neben den zahlreichen Filialen des Einzelhandels, welche innerhalb des gesamten Stadtteils verteilt sind, spielen vor allem Handwerksbetriebe und Dienstleistungsunternehmen in Sachen Arbeitsplätze eine wichtige Rolle. Doch nicht nur diese, denn auch eine Vielzahl mittelständische Unternehmen darunter die Stuhlflechterei Karekla, Metallbau Otto Genzel GmbH oder Rabach Werbeagentur GmbH sind im Stadtteil mit ihren Standorten vertreten. In Punkten Bildungseinrichtungen erwarten Kinder und Jugendliche unter anderen die Friedrich-Ebert-Schule, Hans-Böckler-Schule, Brüder-Grimm-Schule sowie Wilhelm-Merton-Schule,um nur einige zu nennen. Zudem garantieren weiterhin die Kirchnerschule (Grundschule) sowie Helmholtzschule für eine solide Schulausbildung im Stadtteil.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Bornheim oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.