Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Niederrad

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Niederrad das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Niederrad Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Niederrad

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Niederrad. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Niederrad gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Wichtige Erkenntnisse zum Immobilienstandort Frankfurt Niederrad! Herzlich willkommen im ehemaligem Wäscherdorf direkt am südlichen Mainufer, welches heute ein moderner Stadtteil, die sich auch einen Namen als Bürostadt Niederrad gemacht hat und dennoch alten Traditionen treu geblieben ist!

Immobilienwerte auf dem Immobilienmarkt des Frankfurter Stadtteils Niederrad

Einleitung

Frankfurt-Niederrad, ein dynamischer Stadtteil im Süden Frankfurts, zeichnet sich durch seine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zum Flughafen und eine Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freizeitflächen aus. Als Teil des Rhein-Main-Gebiets profitiert Niederrad von der wirtschaftlichen Stärke der Metropole, birgt aber auch Herausforderungen wie Verkehrsbelastung und hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Immobilienmarkts im Dezember 2025, einschließlich Preisentwicklungen, demografischer Rahmenbedingungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftiger Trends. Basierend auf marktüblichen Daten zeigt sich ein Markt mit Stabilisierungstendenz nach einer Korrekturphase, getrieben von Bevölkerungswachstum und wirtschaftlicher Attraktivität.

Lage und Infrastruktur

Niederrad erstreckt sich südlich des Mains und grenzt an Stadtteile wie Sachsenhausen und Griesheim. Mit einer Fläche von rund 6,1 Quadratkilometern bietet es eine grüne, wohnliche Atmosphäre mit Parks wie dem Niederadener Park und dem Stadtwald. Die Infrastruktur ist ausgezeichnet: Die S-Bahn-Linien S3 und S4 sowie die U-Bahn U7 verbinden Niederrad zentral mit dem Hauptbahnhof und dem Flughafen in unter 20 Minuten. Die Autobahnen A3 und A5 sorgen für Mobilität, belasten aber auch die Luftqualität.

Gewerblich dominiert das Lyoner Quartier mit Firmen aus Logistik, IT und Dienstleistungen, darunter Standorte von DHL und anderen Globalplayern. Einkaufsmöglichkeiten bieten das Einkaufszentrum MyZeil in der Nähe sowie lokale Zentren. Schulen, Kindergärten und das Universitätsklinikum Frankfurt verstärken die Attraktivität für Familien und Berufstätige. Die hohe Dichte an Rad- und Fußwegen fördert nachhaltige Mobilität, doch der Ausbau des ÖPNV bleibt eine Forderung der Bewohner. Insgesamt macht die Lage Niederrad zu einem „Pendlerparadies“ mit Potenzial für gemischte Nutzungen.

Demografische Entwicklung

Niederrad zählt zu den am schnellsten wachsenden Stadtteilen Frankfurts. Ende 2023 lebten hier etwa 31.000 Einwohner, ein Zuwachs von über 1.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr – der höchste unter allen Bezirken. Dieser Trend setzt sich 2025 fort, getrieben durch Zuzug junger Familien, Fachkräfte und internationaler Mitarbeiter aus dem Flughafen- und Finanzsektor. Der Anteil ausländischer Staatsangehöriger liegt bei rund 40 Prozent, was die Vielfalt steigert und den Bedarf an multikulturellen Angeboten erhöht.

Die Altersstruktur ist ausgeglichen: Etwa 18 Prozent der Bewohner sind unter 18 Jahren, 15 Prozent über 65, mit einem Durchschnittsalter von 41 Jahren. Die Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert den leichten Rückgang bei deutschen Einheimischen und treibt den Bedarf an Wohnraum an. Prognosen des Statistischen Landesamts Hessen erwarten bis 2030 einen weiteren Anstieg um 10-15 Prozent, was den Druck auf den Immobilienmarkt verstärkt. Demografisch profitiert Niederrad von der Nähe zu Arbeitsplätzen, was es für Pendler und junge Paare attraktiv macht, birgt aber Risiken wie Überlastung von Schulen und Grünflächen.

Wohnimmobilienmarkt

Der Markt für Wohnimmobilien in Niederrad ist geprägt von einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot, was zu stabilen, aber kürzlich korrigierten Preisen führt.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt im November 2025 bei etwa 4.800 €, mit einer Spanne von 4.300 € (günstige Bestandswohnungen in Randlagen) bis 5.500 € (neuere Objekte nahe der S-Bahn). Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich ein Rückgang von rund 5 Prozent, bedingt durch höhere Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Dennoch sind Preise seit 2021 um 20 Prozent gestiegen, von einem Tief von 3.900 €. Beliebte Typen sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (70-90 m²) für 350.000-450.000 €, oft mit Balkon und moderner Ausstattung.

Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- und Reihenhäuser kosten im Schnitt 5.200 € pro Quadratmeter, also 600.000-800.000 € für ein 120-150 m²-Objekt. Der Trend ist ähnlich: Ein Minus von 3-4 Prozent zum Vorquartal, aber langfristig steigend durch Nachfrage nach Gärten und Nähe zu Schulen. Die Verfügbarkeit ist gering; Neubauhäuser im Lyoner Quartier erreichen bis 6.000 €/m².

Mietmarkt: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 14,50 €/m², mit Warmmieten um 18-20 €/m². Im Jahresvergleich stieg sie um 5-6 Prozent, vor allem für Neubauten (bis 16 €/m²). Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, mit Leerstandsquoten unter 2 Prozent. Typische Angebote: Eine 60 m²-Wohnung für 850-1.000 € Kaltmiete. Der Mietspiegel 2025 berücksichtigt Ausstattung und Lage, mit Zulagen für zentrale Straßen wie die Lyoner Straße.

Das Angebot umfasst ca. 150-200 aktuelle Objekte, hauptsächlich Bestand aus den 1970er-1990er Jahren, ergänzt durch Umwandlungen ehemaliger Büros. Die Nachfrage kommt von Familien (40 Prozent), Alleinstehenden (30 Prozent) und Expats (30 Prozent), was den Markt stabilisiert.

Gewerbeimmobilienmarkt

Niederrad ist ein etablierter Gewerbestandort, insbesondere durch das Lyoner Quartier, das Logistik, Büros und Handel beherbergt. Der Markt 2025 zeigt eine Übergangsphase: Hohe Leerstände in älteren Büros (bis 15 Prozent) durch Home-Office-Trends, aber steigende Nachfrage nach nachhaltigen Flächen.

Büroflächen: Mietpreise liegen bei 20-25 €/m² netto kalt, mit Kaufpreisen von 3.500-4.500 €/m². Der Transaktionsvolumen ist um 20 Prozent höher als 2024, getrieben von Eigennutzerkäufen wie dem Access Tower. Trends: Umnutzung zu Wohnraum (über 200 Einheiten 2025) und Fokus auf ESG-zertifizierte Gebäude. Die Nachfrage nach Coworking-Spaces wächst um 15 Prozent.

Logistik und Handel: Preise für Lagerflächen: 12-18 €/m² Miete, 2.500-3.500 €/m² Kauf. Das Quartier profitiert von der Flughafennähe, mit steigender Nachfrage durch E-Commerce. Allerdings lagern Werte hinter zentralen Lagen zurück, da ältere Hallen modernisiert werden müssen.

Das Gesamtvolumen an Gewerbeflächen beträgt ca. 500.000 m², mit 10 Prozent Neubauanteil. Investoren priorisieren flexible, grüne Objekte; der Markt ist resilient, aber abhängig von der Konjunktur.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Niederrad wird von mehreren Trends geprägt:

• Nachhaltigkeit: ESG-Kriterien treiben Sanierungen; energieeffiziente Objekte erzielen 10-15 Prozent höhere Preise.
• Digitalisierung: Smart-Home-Technik und Home-Office-Integration steigern den Wert um 5-8 Prozent.
• Gemischte Nutzungen: Projekte wie das Lyoner Quartier kombinieren Wohnen und Arbeiten, um Leerstände zu reduzieren.
• Wirtschaftliche Faktoren: Steigende Zinsen (aktuell 3,5-4 Prozent) dämpfen Käufe, während niedrige Arbeitslosigkeit (unter 5 Prozent) die Nachfrage stützt.
• Regulatorische Aspekte: Die Mietpreisbremse und Baugenehmigungen bremsen Neubau, doch Konversionsförderungen (z. B. Büro-zu-Wohnen) erleichtern den Ausbau.

Die Bodenrichtwerte sanken 2025 leicht auf 1.467 €/m² (Minus 4,6 Prozent), spiegeln aber langfristig ein Wachstum von 147 Prozent seit 2001 wider. Der Markt ist käuferfreundlich, mit Verhandlungsspielräumen von 5-10 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für 2026-2030 wird eine Stabilisierung erwartet, mit moderatem Preisanstieg von 2-4 Prozent jährlich für Wohnimmobilien, getrieben durch Bevölkerungswachstum (bis 35.000 Einwohner) und begrenztes Angebot. Mieten könnten um 4-6 Prozent steigen, da Neubau (ca. 500 Einheiten p.a.) den Bedarf nicht deckt. Gewerblich profitiert das Lyoner Quartier von Logistikboom, mit Renditen von 4-5 Prozent; Büros sehen eine Erholung durch Hybrid-Modelle.

Risiken umfassen Zinsanstiege und Konjunkturschwäche, Chancen liegen in Sanierungen und Nachhaltigkeitsprojekten. Insgesamt bleibt Niederrad attraktiv für Investoren: Langfristig deuten Trends auf Wertsteigerungen von 15-20 Prozent hin, insbesondere für zentrale Lagen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Frankfurt-Niederrad ist robust und wachstumsorientiert, trotz temporärer Korrekturen. Die Kombination aus starker Nachfrage, guter Infrastruktur und demografischem Schwung macht den Stadtteil zu einer soliden Investition. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und lokale Entwicklungen beobachten, um von der erwarteten Erholung zu profitieren. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Experten, um Chancen optimal zu nutzen.

Grundlegende Lagefaktoren sowie öffentliche Verkehrsmittel

Südlich des Main circa 2,7 Kilometer von der Hauptwache entfernt finden Sie den Stadtteil, welcher einst ein ehemaliges Wäscherdorf gewesen ist. Heute ist der Stadtteil eine moderne Bürostadt, welche zugleich Standort zahlreicher Frankfurter Institutionen ist. In unmittelbarer Umgebung grenzen die Nachbarstadtteile Gutleutviertel, Sachsenhausen, Schwanheim sowie ein Teil des Frankfurter Stadtwaldes an den Stadtteil. Zudem ist der Stadtteil wirksam an an das Frankfurter S-Bahn-Netz Rhein-Mainmit den Linien S7, S8 und S9 angeschlossen. Hinzu kommen zahlreiche Buslinien (51, 61, 78, 79 sowie 80) aber auch die Straßenbahnlinien 1, 15, 19 wie 20. Weiterhin befindet sich der Stadtteil in unmittelbarer Nähe des Frankfurter Kreuzes und bietet somit einen direkten Anschluß an die Bundesautobahnen A3 und A5.

Welche Eckdaten und Fakten bietet der Stadtteil

Es sind circa 23.005 Einwohner, welche nach Angaben des statistischen Amtes Ende des Jahres 2013 im Stadtteil gemeldet waren. Das heißt gleichzeitig, dass insgesamt circa 13.055 Haushalte darunter rund 55,1 Prozent Single-Haushalte, knapp 15,2 Prozent Familienhaushalte mit Kindern unter 18 Jahren sowie etwa 54,7 Prozent Senioren-Haushalte über 65 Jahre im Stadtteil statistisch erfasst worden sind. Allein 41,5 Prozent aller im Stadtteil gemeldeten Einwohner waren Ausländer, welche zudem einen Migrationsgrund vorzuweisen hatten. Mit 17,2 Prozent nahmen ältere Menschen über 65 Jahre nur einen geringen Platz ein. Aufgrund aller Ergebnisse konnte das Statistische Amt ein Durchschnittsalter von 38,3 Jahren errechnen.

Was hat der Stadtteil in Sachen Freizeit und Shopping vorzuweisen

Insbesondere in den warmen Sommermonaten zieht es Einheimische aber auch Besucher des öfteren ans Mainufer, denn die vorgelagerte Maininsel bietet mit dem Licht- und Luftbad eine gern in Anspruch genommene Gelegenheit sich abzukühlen oder einfach nur zu relaxen. Auch im Elli-Lucht-Park, welcher von der einheimischen Bevölkerung auch als grüne Oase bezeichnet wird, bietet ausreichend Gelegenheit, um sich vom gewöhnlichen Alltagsstreß zu erholen oder nur abzuschalten. An Sehenswürdigkeiten hat der Stadtteil unter anderen den Frauenhof mit seinem Torbogen oder die Wohnsiedlung Bruchfeldstraße, welche eine äußerst auffällige Architektur vorzuweisen hat, denn nicht umsonst wird dieser Wohnstandort auch als Zickzackhausen bezeichnet. Ein weiteres Highlight des Stadtteils dürfte die Galopprennbahn sein. Einkaufen können Sie im Stadtteil ebenfalls, denn neben einer Vielzahl kleinerer und größerer Geschäfte, welche Sie in der gesamten Innenstadt finden bieten vor allem Discounter darunter Rewe in der Bruchfeldstraße 42, Edeka Markt Farhad in der Melibocusstraße 52 oder Aldi Süd in der Goldsteinstraße 126a ein breites Warenangebot an.

Wichtige Abeitgeber und Bildungseinrichtungen des Stadtteils

Einer der Hauptarbeitgeber im Stadtteil dürfte zweifelsfrei die Nestle Deutschland AG sein, welche hier ihre Zentrale hat. Doch nicht umsonst wird der Stadtteil auch Bürostadt genannt, denn eine Vielzahl mittelständische Unternehmen aus allen Bereichen der Wirtschaft darunter die Deutsche Bahn AG, Siemens, Bilfinger & Berger, Colt Technology Services, Wisag sowie der ADAC haben hier ihre Standorte vorzuweisen. Auch das Bildungswesen bietet mit einer Vielzahl an Bildungseinrichtungen wie zum Beispiel der Friedrich-Fröbel-Schule, Werner-von-Siemens-Schule oder Frauenhofschule, um nur einige zu nennen allen Kindern und Jugendlichen im Stadtteil eine optimale Schulausbildung.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Niederrad oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.