Sachverständige für Immobilienbewertung in Herbstein

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Herbstein. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Herbstein

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Herbstein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Herbsteins Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Altenschlirf, Lanzenhain, Schlechtenwegen, Steinfurt, Rixfeld, Schadges und Stockhausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Lautertal, Lauterbach, Wartenberg, Großenlüder, Hosenfeld, Landkreis Fulda, Grebenhain und Schotten.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Herbstein gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Herbstein (Hessen)

Einleitung und Lagebeschreibung

Herbstein ist eine kleine Stadt im Vogelsbergkreis in Mittelhessen, die als staatlich anerkanntes Heilbad bekannt ist. Die Stadt liegt am östlichen Rand des Vogelsberggebirges auf etwa 450 Metern Höhe und umfasst neben dem Kernort mehrere Ortsteile wie Altenschlirf, Lanzenhain, Rixfeld, Schlechtenwegen und Steinfurt. Mit rund 4.600 Einwohnern (Stand Ende 2024) handelt es sich um eine ländlich geprägte Kommune mit Fokus auf Tourismus, Kur- und Wellnessangebote sowie Naherholung. Die Thermalquellen und die Vulkanlandschaft machen Herbstein zu einem attraktiven Wohnort für Ruhesuchende und ältere Menschen. Der Immobilienmarkt ist typisch für den Vogelsbergkreis: überschaubar, stabil und deutlich günstiger als in städtischen Regionen Hessens wie dem Rhein-Main-Gebiet.

Demografische Entwicklung und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung in Herbstein ist in den letzten Jahren rückläufig. Zwischen 2022 und 2023 verlor die Stadt etwa 60 Einwohner, der Vogelsbergkreis insgesamt schrumpft langfristig (Prognosen bis 2050: minus bis zu 13 Prozent im Kreis). Der Altersdurchschnitt liegt über dem hessischen Mittel, was zu einer Nachfrage nach barrierearmen, seniorengerechten Immobilien führt. Wirtschaftlich dominiert der Mittelstand mit kleinen Unternehmen in Handwerk, Landwirtschaft und Tourismus. Es gibt Gewerbegebiete wie entlang der Eisenbahnstraße, doch die Infrastruktur ist ländlich: Gute Anbindungen über die B275, aber keine direkte Autobahn oder Schiene in der Stadt. Der Arbeitsmarkt ist stabil, Pendler fahren oft nach Fulda oder Gießen. Diese Faktoren dämpfen die Nachfrage nach Immobilien und halten die Preise niedrig, fördern aber eine ruhige, naturnahe Wohnqualität.

Aktuelle Kaufpreise für Immobilien (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Herbstein ist ein Käufermarkt mit moderater Aktivität. Das Angebot übersteigt oft die Nachfrage, was zu längeren Vermarktungszeiten führt.

• Einfamilien- und Reihenhäuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.800 bis 2.100 Euro. Ältere Fachwerkhäuser oder sanierungsbedürftige Objekte starten bei 1.500 Euro/m², moderne oder renovierte Häuser erreichen 2.200 Euro/m². Typische Kaufpreise für ein freistehendes Einfamilienhaus (120–180 m² Wohnfläche, Grundstück 500–1.000 m²) bewegen sich zwischen 200.000 und 400.000 Euro. Beispiele aus aktuellen Angeboten: Bungalows um 300.000 Euro, ältere Fachwerkhäuser ab 170.000 Euro.
• Eigentumswohnungen: Wenig Angebot, da Mehrfamilienhäuser selten sind. Quadratmeterpreise liegen bei 1.800 bis 2.200 Euro, oft in kleinen Anlagen oder umgebauten Objekten. Eine 80–100 m²-Wohnung kostet typisch 150.000 bis 250.000 Euro.
• Grundstücke: Bauland ist günstig verfügbar. Angebotspreise betragen durchschnittlich 100 Euro/m² (Spanne: 40–172 Euro/m²). Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen liegen bei 26–40 Euro/m², für gemischte Flächen um 30 Euro/m². Größere Parzellen (500–1.000 m²) kosten 50.000 bis 150.000 Euro.

Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (Häuser: ca. 3.300 Euro/m², Wohnungen: ca. 3.600 Euro/m²) sind Preise in Herbstein etwa 40–50 Prozent niedriger. Im Vogelsbergkreis rangiert Herbstein im mittleren bis unteren Preissegment.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist entspannt mit hoher Verfügbarkeit. Kaltmieten liegen bei 6,50 bis 7,50 Euro/m² für Wohnungen und Häuser. Neubau- oder sanierte Objekte erreichen bis 8 Euro/m², ältere Bestandsimmobilien oft unter 6 Euro/m². Eine 80 m²-Wohnung kostet kalt 500–650 Euro monatlich. Aufgrund der demografischen Entwicklung und geringer Zuzüge bleibt der Druck auf Mieten niedrig. Renditen für Vermieter sind attraktiv (brutto 5–6 Prozent bei Bestandsobjekten), da Kaufpreise niedrig sind.

Preisentwicklung und Trends (2024–2025)

Nach einer Phase der Stagnation oder leichten Rückgänge in den Vorjahren (bedingt durch hohe Zinsen und Bau kosten) zeichnet sich 2025 eine Stabilisierung ab. Hauspreise stiegen lokal um 5–15 Prozent gegenüber 2024, Wohnungen teils stärker (bis +40 Prozent in einzelnen Segmenten durch geringes Angebot). Grundstückspreise legten um 10–30 Prozent zu. Treiber sind sinkende Zinsen, Nachfrage aus dem Umland (z. B. Pendler aus Fulda) und der Heilbad-Status, der Zweitwohnsitze oder Altersruhesitze anzieht. Dennoch bleibt der Markt ruhig: Wenig Spekulation, Fokus auf Selbstnutzer. Prognose für 2026: Leichte Steigerungen um 3–5 Prozent, solange Zinsen niedrig bleiben.

Besonderheiten und Einflussfaktoren

• Heilbad-Status: Seit 2000 zieht die Thermalquelle und das Kurangebot Käufer an, die wert auf Gesundheit und Natur legen. Viele Immobilien werden als Ferien- oder Alterswohnsitze genutzt.
• Lagevorteile: Nähe zur Natur (Vogelsberg), aber Abgeschiedenheit – kein städtisches Flair, dafür Ruhe und günstige Preise.
• Herausforderungen: Schrumpfende Bevölkerung, begrenzte Infrastruktur (keine Hochschule, wenige Jobs vor Ort) und Sanierungsbedarf bei älteren Fachwerkhäusern.
• Nachfrageprofile: Hauptsächlich Familien aus der Region, Senioren und Wochenendpendler. Wenig junge Zuzügler.

Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Herbstein ist ein solider, preiswerter Einstiegsmarkt für Eigennutzer, die ländliches Wohnen suchen. Mit Quadratmeterpreisen unter 2.200 Euro für Häuser und Grundstücken um 100 Euro/m² bleibt die Stadt attraktiv für Budgetbewusste. Die Preise entwickeln sich 2025 positiv, aber moderat – ohne Überhitzung. Langfristig könnte der demografische Rückgang Druck ausüben, doch der Tourismus und sinkende Zinsen stützen den Markt. Herbstein eignet sich besonders für ruhige, naturnahe Lebensphasen oder als günstige Anlage mit stabiler Rendite.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.