Sachverständige für Immobilienbewertung in Vellmar

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Vellmar. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Vellmar

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Vellmar. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Vellmars Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Niedervellmar, Frommershausen, Obervellmar und Vellmar-West.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Ahnatal, Calden, Espenau, Fuldatal, Landkreis Kassel und Kassel.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Vellmar gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Vellmar (Hessen)

Einleitung

Vellmar, eine charmante Gemeinde im Landkreis Kassel in Nordhessen, zählt zu den attraktivsten Wohnorten der Region. Mit rund 19.000 Einwohnern liegt die Stadt nur wenige Kilometer nordwestlich von Kassel, der Universitäts- und Kulturmetropole. Vellmar profitiert von einer idyllischen Lage am Rande des Reinhardswaldes, guter Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität, die durch umfangreiche Grünflächen, gute Schulen und eine familienfreundliche Atmosphäre geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Vellmar spiegelt diese Vorteile wider: Er ist stabil und zeigt trotz nationaler Herausforderungen wie steigender Baukosten und Zinsentwicklungen eine positive Dynamik. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Faktoren, Trends und eine Prognose für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf Wohnimmobilien, da diese den Großteil der Transaktionen ausmachen.

Geografische und demografische Lage

Vellmar erstreckt sich über eine Fläche von etwa 30 Quadratkilometern und umfasst die Ortsteile Vellmar, Obervellmar, Niedervellmar und Frommershausen. Die Nähe zu Kassel – erreichbar in unter 10 Minuten per Auto oder Bus – macht Vellmar zu einem idealen Pendlerort. Die A7 und A44 sorgen für exzellente Anbindungen an das Ruhrgebiet und den Süden Hessens. Demografisch wächst die Bevölkerung moderat: Die Einwohnerzahl ist in den letzten fünf Jahren um etwa 5 Prozent gestiegen, getrieben durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger aus Kassel. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Haushalten mit Kindern (ca. 30 Prozent). Diese Entwicklung erhöht die Nachfrage nach familientauglichen Immobilien, insbesondere Einfamilienhäusern und größeren Wohnungen. Die Arbeitsmarktlage ist robust, dank der Nähe zu Industrieparks in Kassel und lokalen Unternehmen in Logistik und Handel, was den Markt für Eigentumswohnungen und -häuser ankurbelt.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Vellmar ist geprägt von einer ausgewogenen Nachfrage, die durch die regionale Wirtschaftsstärke und die Wohnqualität gestützt wird. Im Jahr 2025 wurden etwa 150 Transaktionen für Bestandsimmobilien registriert, ein leichter Anstieg gegenüber 2024. Der Marktanteil von Neubauten liegt bei rund 20 Prozent, vor allem durch Projekte im Baugebiet „Vellmar Nord“. Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt 3 bis 4 Monate, kürzer als im Vorjahr, was auf eine wachsende Käufernachfrage hinweist. Mietwohnungen machen etwa 60 Prozent der Angebote aus, gefolgt von Häusern (30 Prozent) und Grundstücken (10 Prozent). Beliebte Stadtteile wie Obervellmar und Frommershausen erfreuen sich höherer Nachfrage aufgrund ihrer zentralen Lage und moderner Ausstattung.

Kaufpreise für Häuser und Wohnungen

Die Kaufpreise in Vellmar haben sich 2025 stabilisiert, mit leichten Zuwächsen in bevorzugten Lagen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt bei 2.408 Euro. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich somit ein Gesamtpreis von etwa 337.000 Euro. Die Spanne reicht von 1.296 Euro pro Quadratmeter in Randlagen bis zu 3.782 Euro in Top-Lagen wie Obervellmar. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.455 Euro pro Quadratmeter, was für eine 80 Quadratmeter große Wohnung einen Preis von rund 196.000 Euro bedeutet. Die Preise variieren je nach Baujahr: Bestandsbauten aus den 1980er Jahren sind günstiger (ca. 2.100 Euro/qm), während Neubauten ab 2020 bis zu 2.800 Euro/qm erreichen.

Diese Werte sind unter dem hessischen Durchschnitt (ca. 3.279 Euro/qm für Häuser), machen Vellmar aber zu einem attraktiven Einstiegsmarkt für Käufer aus der Region.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Vellmar ist dynamisch und zeigt eine klare Aufwärtstendenz. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 9,05 Euro pro Quadratmeter, was für eine 70 Quadratmeter große Wohnung monatlich 634 Euro bedeutet. In günstigen Lagen wie Niedervellmar starten Preise bei 8,13 Euro/qm, während Premium-Lagen bis zu 12,42 Euro/qm verlangen. Für Häuser liegt die Miete bei 10,74 Euro/qm, mit einer Spanne von 10,18 bis 14,97 Euro/qm. Neubauten sind teurer (bis zu 10,41 Euro/qm), da sie energieeffizienter sind. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser etc.) belaufen sich auf 2,50 bis 3,50 Euro/qm. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (9 Euro/qm) ist Vellmar leicht überdurchschnittlich, was die hohe Nachfrage widerspiegelt.

Preisentwicklung der letzten Jahre

Seit 2021 haben sich die Kaufpreise für Häuser um 6 Prozent gesteigert, von 2.854 Euro/qm auf 3.025 Euro/qm (angepasst an aktuelle Werte). Wohnungs preise stiegen von 2.342 Euro/qm auf 2.369 Euro/qm, mit einem leichten Rückgang in 2024 durch Zinsbelastungen. Mietpreise entwickelten sich robuster: Von 7,09 Euro/qm im Jahr 2018 auf 9,28 Euro/qm 2025, ein Plus von 31 Prozent. 2025 markiert eine Stabilisierung: Kaufpreise +1,7 Prozent (Wohnungen), Mieten +4,99 Prozent. Der Anstieg bei Grundstücken (von 97 auf 130 Euro/qm) ist besonders auffällig und resultiert aus dem Boom in „Vellmar Nord“. Im Vergleich zur Kassel-Region (Häuser: 2.580 Euro/qm) liegt Vellmar leicht darunter, profitiert aber von der Speckgürtel-Effekt.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt: Die Nähe zu Kassel erhöht die Pendler-Nachfrage, während der demografische Zuwachs Familien anzieht. Wirtschaftlich stabilisieren Unternehmen wie SMA Solar und Logistikfirmen den Arbeitsmarkt. Politisch fördert Hessen den Wohnbau durch Subventionen für energieeffiziente Sanierungen (EnEV-konform). Herausforderungen sind hohe Baukosten (+10 Prozent seit 2024) und Zinsen (aktuell 3-3,5 Prozent), die Neubau bremsen. Positiv wirken sinkende Inflation und Förderprogramme für Eigentum (z. B. KfW-Darlehen). Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 15 Prozent, was Preise stützt.

Markttrends

2025 dominieren Nachhaltigkeit und Digitalisierung: Über 40 Prozent der Neubauten sind KfW-55-effizient, mit Fokus auf Photovoltaik und Wärmepumpen. Smart-Home-Technologien in 30 Prozent der Angebote steigern den Wert um 5-10 Prozent. Der Trend zu Homeoffice-fähigen Immobilien (z. B. mit separaten Arbeitszimmern) wächst, ebenso der Bedarf an barrierefreien Wohnungen für Senioren. Im Mietsegment boomen provisionsfreie Angebote (25 Prozent der Vermietungen). Grundstückspreise steigen durch Baugebiete wie „Vellmar Nord“ (130 Euro/qm), was Investoren anzieht. Insgesamt verschiebt sich der Markt von reinen Bestandsobjekten zu modernisierten, grünen Immobilien.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das vierte Quartal 2025 erwarten Experten eine leichte Steigerung: Kaufpreise für Häuser +0,68 Prozent, Wohnungen -0,32 Prozent (Korrektur nach Sommerhochs), Mieten +0,33 Prozent. Langfristig (bis 2030) prognostizieren moderate Zuwächse von 2-4 Prozent jährlich, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Zinsrückgang (auf 2,5 Prozent). Bis 2035 könnte Vellmar als Speckgürtel-Ort jährlich real 1-2 Prozent wachsen, mit Fokus auf nachhaltige Neubauten. Risiken sind steigende Energiekosten, Chancen liegen in Förderungen. Der Markt bleibt kaufersfreundlich, ideal für Einstiegsinvestoren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Vellmar präsentiert sich 2025 als stabiler und zukunftsorientierter Sektor, der von regionaler Attraktivität und nationalen Trends profitiert. Mit moderaten Preisen und steigender Nachfrage eignet er sich hervorragend für Familien, Pendler und Investoren. Wer nun einsteigt, profitiert von der prognostizierten Erholung. Eine individuelle Beratung durch lokale Makler wie Hillmann Immobilien oder Schmitt und Jörgens ist empfehlenswert, um Chancen optimal zu nutzen. Vellmar bleibt ein Juwel im nordhessischen Wohnmarkt – lohnenswert für alle, die Qualität und Wertstabilität suchen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.