Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Endbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Endbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Endbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Endbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Endbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bottenhorn, Dernbach, Endbach, Günterod, Hartenrod, Hülshof, Schlierbach und Wommelshausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Angelburg, Steffenberg, Dautphetal, Gladenbach, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Bischoffen, Siegbach und Lahn-Dill-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Bad Endbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Endbach (Hessen)

Einleitung

Bad Endbach ist eine idyllische Kur- und Thermalgemeinde im Landkreis Marburg-Biedenkopf in Hessen, gelegen im oberen Salzbödetal inmitten des Gladenbacher Berglands. Mit einer Fläche von etwa 70 Quadratkilometern und rund 8.500 Einwohnern zählt sie zu den kleineren Gemeinden des Bundeslandes. Der Ortsteil Bad Endbach selbst sowie die umliegenden Dörfer wie Bottenhorn, Dernbach, Günterod, Hartenrod, Hülshof, Schlierbach und Wommelshausen prägen das ländliche Bild. Seit 1973 als Kneipp-Heilbad anerkannt, hat sich die Gemeinde zu einem Zentrum für Gesundheit, Wellness und Naturerlebnisse entwickelt. Nahezu ein Drittel der Gemarkung ist bewaldet, was die hohe Lebensqualität unterstreicht. Der Immobilienmarkt in Bad Endbach ist eng mit dieser regionalen Identität verknüpft: Er richtet sich vor allem an Käufer und Mieter, die Ruhe, Erholung und eine gute Infrastruktur suchen, während die Nähe zu größeren Städten wie Marburg (ca. 30 km entfernt) Pendler anzieht. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), basierend auf verfügbaren Daten zu Preisen, Entwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie demografischen und wirtschaftlichen Einflüssen.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie von Bad Endbach ist typisch für ländliche Regionen Hessens: Die Bevölkerungszahl liegt stabil bei etwa 8.500, mit einer leichten Tendenz zu einer Alterung der Gesellschaft. Der Anteil der über 65-Jährigen beträgt rund 25 Prozent, was höher ist als im hessischen Durchschnitt. Die Geburtenrate ist niedrig, und es gibt einen leichten Zuzug von Familien und Ruheständlern, die den Kurort als Wohnort schätzen. Die Kernfamiliengröße liegt bei etwa 2,5 Personen pro Haushalt, und der Anteil freistehender Einfamilienhäuser an der Wohnungsbestand beträgt beeindruckende 60,9 Prozent – ein Indikator für den Vorzug von Eigenheimen in der Region.

Wirtschaftlich ist Bad Endbach kein Industriestandort. Große Betriebe fehlen, stattdessen dominieren Dienstleistungen im Gesundheits- und Tourismussektor: Zwei Kliniken, eine Physiotherapie- und Massageschule, fünf Praxen sowie eine Wellnessschule bieten die meisten Arbeitsplätze. Der Tourismus, insbesondere das Kneipp-Heilbad mit Thermalquellen, generiert Einnahmen und zieht Besucher an, was indirekt den lokalen Immobilienmarkt belebt. Die Arbeitslosenquote liegt niedrig bei unter 5 Prozent, doch viele Einwohner pendeln in benachbarte Städte wie Marburg oder Gießen. Die Kaufkraft ist moderat, mit einem Fokus auf nachhaltiges und gesundes Leben. Diese Struktur beeinflusst den Immobilienmarkt positiv, da der Bedarf an barrierefreien und energieeffizienten Objekten steigt, während der demografische Wandel – ähnlich wie bundesweit – zu einer potenziellen Überalterung des Wohnungsbestands führen könnte. Insgesamt fördert die stabile Bevölkerungszahl und die Attraktivität als Erholungsort eine ausgewogene Nachfrage, ohne übermäßigen Druck wie in Metropolregionen.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bad Endbach zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Preise für Kaufobjekte liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt und machen den Ort attraktiv für Einsteiger und Investoren. Basierend auf Auswertungen von Marktdaten aus dem dritten Quartal 2025 ergeben sich folgende Durchschnittswerte:

Diese Werte variieren je nach Lage: In zentralen Ortsteilen wie Bad Endbach oder Hartenrod sind Preise um 10–15 Prozent höher als in peripheren wie Bottenhorn oder Dernbach. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche und 800 m² Grundstück liegt der Gesamtpreis bei etwa 225.000–300.000 €. Mietobjekte, insbesondere für Seniorenwohnungen, erzielen Renditen von 4–6 Prozent, was den Markt für Anlageimmobilien interessant macht. Im Vergleich zu 2024 ist ein leichter Anstieg der Kaufpreise um 0,5–1 Prozent zu beobachten, während Mietpreise stabil blieben. Der Energieausweis spielt eine zentrale Rolle: Objekte mit hoher Effizienz (z. B. KfW-Standard) erzielen Prämien von bis zu 20 Prozent.

Marktanalyse: Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Bad Endbach ist überschaubar, mit etwa 50–70 Objekten pro Quartal auf Plattformen gelistet. Dominieren tun Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren, oft mit Modernisierungspotenzial. Neubauten sind rar, da Baukosten hoch sind und der Bodenbedarf durch Naturschutz eingeschränkt wird. Beliebte Typen sind:

• Einfamilienhäuser: Ca. 60 Prozent der Angebote, oft mit Garten und Carport, ideal für Familien oder Ruheständler.
• Mehrfamilienhäuser: Geeignet für Vermietung, mit Fokus auf renditestarke Objekte in zentraler Lage.
• Eigentumswohnungen: Zunehmend gefragt, besonders barrierefreie Einheiten in der Größe 70–100 m².

Die Nachfrage kommt zu 70 Prozent von regionalen Käufern: Pendlerfamilien (40 Prozent), Senioren (30 Prozent) und Investoren (20 Prozent). Der Kurort-Charme treibt die Beliebtheit an, doch der demografische Wandel könnte ab 2030 zu einem Überhang an großen Familienhäusern führen, wenn Babyboomer ihre Objekte abstoßen. Aktuell ist die Verkäufsdauer kurz: Häuser verkaufen sich innerhalb von 3–6 Monaten, Wohnungen in 2–4 Monaten. Eine Herausforderung ist die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken; Bodenrichtwerte liegen bei 100–200 €/m², mit moderater Steigerung durch Infrastrukturausbau (z. B. bessere Anbindung an die B253).

Regionale Besonderheiten und Trends

Bad Endbach profitiert von seiner Lage im Naturpark Lahn-Dill-Bergland: Die Nähe zu Wanderwegen, Thermalbädern und der Lahn fördert den Trend zu nachhaltigem Wohnen. Beliebte Lagen sind die Ortsmitte mit Blick ins Tal (höhere Preise) und Randgebiete für Ruhe (günstiger). Ein wachsender Trend ist die Sanierung alter Gebäude zu energieeffizienten Wohneinheiten, getrieben durch Förderprogramme wie die KfW. Der Tourismus wirkt sich positiv aus: Ferienwohnungen erzielen Zusatzeinnahmen durch Vermietung. Allerdings behindert die Alterung der Bevölkerung den Neubau: Der Bedarf an altersgerechtem Wohnen (z. B. barrierefreie Bäder) übersteigt das Angebot. Im Vergleich zu Nachbargemeinden wie Gladenbach (ähnliche Preise) oder Marburg (bis zu 50 Prozent teurer) positioniert sich Bad Endbach als bezahlbarer Einstieg in den hessischen Ländermarkt.

Prognose und Ausblick

Für 2026 und darüber hinaus wird eine moderate Preisentwicklung erwartet: Kaufpreise könnten um 1–2 Prozent jährlich steigen, getrieben durch sinkende Zinsen (aktuell bei 3–4 Prozent für Baukredite) und steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten. Mieten bleiben stabil bei 7–9 €/m², da der Mietspiegel die ortsüblichen Preise unter dem Bundesdurchschnitt hält. Der demografische Wandel birgt Risiken: Bis 2035 könnte die Einwohnerzahl leicht sinken, was in ländlichen Teilen zu sinkender Nachfrage führt – Investoren sollten auf flexible Objekte setzen. Positiv wirken Investitionen in Infrastruktur (z. B. Breitbandausbau) und der Ausbau des Wellness-Tourismus. Insgesamt bleibt Bad Endbach ein stabiler, attraktiver Markt für Käufer, die Wert auf Lebensqualität legen, mit Potenzial für Renditen durch Vermietung an Kuraufenthalter.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Bad Endbach verkörpert den Charme eines ruhigen, gesundheitsorientierten ländlichen Raums: Günstige Preise, stabile Nachfrage und hohe Lebensqualität machen ihn zu einer soliden Wahl. Trotz demografischer Herausforderungen bietet er Chancen für Familien, Senioren und Investoren. Interessenten sollten frühzeitig auf Energieeffizienz und Lage achten, um von der erwarteten leichten Aufwärtstendenz zu profitieren. Für eine personalisierte Beratung empfehlen sich lokale Gutachter oder Makler, die den Marktpuls vor Ort kennen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Endbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.