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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Abtsteinach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Abtsteinach
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Abtsteinach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Abtsteinachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Mackenheim, Ober-Abtsteinach und Unter-Abtsteinach.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Mörlenbach, Wald-Michelbach, Heiligkreuzsteinach, Gorxheimertal und Birkenau.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Abtsteinach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Abtsteinach (Hessen)
Einleitung
Abtsteinach ist eine kleine Gemeinde im Odenwald, die zum Kreis Bergstraße in Hessen gehört. Mit etwa 2.200 Einwohnern erstreckt sie sich über die Ortsteile Ober-Abtsteinach, Unter-Abtsteinach und Mackenheim und liegt in einer idyllischen, hügeligen Landschaft. Die Lage am Rande des Odenwaldes macht Abtsteinach zu einem attraktiven Wohnort für Naturliebhaber, Familien und Pendler, die von der Nähe zu größeren Städten wie Weinheim (ca. 15 km entfernt) oder Heidelberg (ca. 30 km) profitieren. Die Gemeinde ist gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden, mit Linienbussen nach Weinheim und Gras-Ellenbach, sowie über Landstraßen erreichbar. Trotz ihrer peripheren Position im Vergleich zu urbanen Zentren zeichnet sich der Immobilienmarkt in Abtsteinach durch Stabilität aus, geprägt von einer Mischung aus traditionellen Einfamilienhäusern, kleineren Mehrfamilienhäusern und sporadischen Neubauten. Der Markt ist geprägt von lokalen Anbietern, Privatverkäufern und wenigen Maklern, wobei das Angebot an Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken begrenzt bleibt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand zum November 2025, basierend auf Marktanalysen, Preisentwicklungen und regionalen Besonderheiten.
Geografische und demografische Rahmenbedingungen
Abtsteinach liegt auf etwa 300 bis 500 Metern Höhe im Odenwald, was für eine ruhige, ländliche Atmosphäre sorgt, aber auch Herausforderungen wie steile Hänge und begrenzte Baulandressourcen mit sich bringt. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zum Rhein-Neckar-Raum, was sie für Berufspendler interessant macht, die in Darmstadt, Mannheim oder Heidelberg arbeiten. Demografisch ist Abtsteinach stabil, mit einer leichten Alterung der Bevölkerung: Etwa 25 Prozent der Einwohner sind über 65 Jahre alt, was die Nachfrage nach barrierefreien oder pflegeleichten Immobilien steigert. Die Einwohnerdichte beträgt rund 80 Personen pro Quadratkilometer, was den Druck auf den Wohnungsmarkt mindert und zu relativ niedrigen Preisen im Vergleich zum hessischen Durchschnitt führt. Die Infrastruktur umfasst Grundschulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, darunter Wanderwege und Fastnachtstraditionen, die den lokalen Charme unterstreichen. Allerdings fehlen größere Einkaufsmöglichkeiten oder kulturelle Angebote, was den Markt für Zweitwohnungen oder Ferienimmobilien einschränkt.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Abtsteinach zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst durch steigende Zinsen und eine abnehmende Nachfrage auf dem Ländlichen. Die Preise für Kaufobjekte liegen deutlich unter dem hessischen Schnitt von etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter für Häuser und 3.700 Euro für Wohnungen. In Abtsteinach beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser rund 2.050 Euro pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen bei etwa 1.950 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Werte spiegeln eine leichte Steigerung von 2 bis 3 Prozent gegenüber 2024 wider, getrieben durch begrenztes Angebot und regionale Wertsteigerung im Odenwald. Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen haben sich seit Anfang 2024 um 4,6 Prozent erhöht und liegen nun bei durchschnittlich 181 Euro pro Quadratmeter, mit einem Minimum von 95 Euro und einem Maximum von 230 Euro. Angebotspreise für Grundstücke variieren stark: Der Durchschnitt beträgt 146 Euro pro Quadratmeter, wobei günstige Parzellen ab 30 Euro und Premiumlagen bis 348 Euro reichen. Im Vergleich zum Kreis Bergstraße (Durchschnitt ca. 250 Euro pro Quadratmeter) positioniert sich Abtsteinach als günstige Option, was Käufer aus dem Rhein-Main-Gebiet anzieht.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Abtsteinach ist geprägt von einem Überangebot an Bestandswohnungen, was zu einer Preissenkung von 8,46 Prozent im Vergleich zu 2024 geführt hat. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt 2025 bei 7,25 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 7,07 bis 8,62 Euro je nach Lage und Ausstattung. Für Bestandswohnungen sind es etwa 5,34 Euro pro Quadratmeter, während Neubauten bis zu 7,31 Euro erreichen. Mietshäuser sind rar, mit Preisen um 6,08 Euro pro Quadratmeter für Bestand und 6,83 Euro für Neubauten. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen beträgt attraktive 5,1 Prozent, was Abtsteinach für Anleger interessant macht. Die Nachfrage konzentriert sich auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (ca. 70 bis 90 Quadratmeter), oft in renovierten Altbauten. Im Vergleich zum Odenwaldkreis (Durchschnitt 8,59 Euro pro Quadratmeter) und Hessen (ca. 12 Euro) ist der Markt hier entspannt, mit einer Leerstandsquote von etwa 4 Prozent. Faktoren wie Homeoffice-Trends haben die Nachfrage nach größeren Mietobjekten in Randlagen gesteigert, doch insgesamt dominiert ein Käufermietermarkt.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst derzeit etwa 5 bis 10 Objekte zum Kauf, darunter Bungalows, Einfamilienhäuser und vereinzelte Mehrfamilienhäuser, oft provisionsfrei von Privat. Beliebte Typen sind energieeffiziente Neubauten mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche, die für 250.000 bis 350.000 Euro angeboten werden. Grundstücke sind knapp, mit Fokus auf Bauplätze in Ober-Abtsteinach. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von lokalen Familien (60 Prozent) und Zuzüglern aus dem Rhein-Neckar-Raum (30 Prozent), die den Odenwald als Erholungsraum schätzen. Gewerbeimmobilien, wie kleine Hallen oder Büros, machen nur 10 Prozent des Marktes aus und richten sich an Handwerksbetriebe. Die Transaktionszahl liegt bei 8 bis 12 pro Jahr, was auf einen ruhigen, aber stabilen Markt hinweist. Offene Besichtigungen, wie für Neubauten im Frühjahr 2025, zeigen Interesse, doch Verhandlungsspielräume von 5 bis 10 Prozent sind üblich.
Regionale Besonderheiten und Einflussfaktoren
Abtsteinach profitiert von seiner Integration in den Odenwald, wo Immobilienpreise im Kreis Odenwaldkreis bei 2.689 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 2.691 Euro für Häuser liegen – vergleichbar niedrig, aber mit stärkerer Wertsteigerung in Orten wie Erbach. Lokale Besonderheiten sind die hügelige Topografie, die Bauvorhaben erschwert und zu höheren Sanierungskosten führt (ca. 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter). Umweltfaktoren wie der Naturschutz im Odenwald begrenzen Neubauflächen, was Preise stützt. Wirtschaftlich hängt der Markt von Pendlerströmen ab: Die Nähe zu Industrieparks in Weinheim treibt die Nachfrage. Aktuelle Einflüsse umfassen steigende Baukosten (plus 5 Prozent seit 2024) und Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen, die den Bestand attraktiver machen. Risiken bergen Flächenknappheit und eine alternde Bevölkerung, die Erbschaftsverkäufe ankurbeln könnte. Positiv wirkt die Digitalisierung: Online-Portale erleichtern Suchen, und Homeoffice macht ländliche Lagen wie Abtsteinach wettbewerbsfähiger.
Marktprognose bis 2027
Bis Ende 2025 wird eine leichte Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und begrenztes Angebot. Langfristig könnte der Markt bis 2027 um 5 bis 8 Prozent wachsen, falls der Pendlerboom anhält und Neubauvorhaben (z. B. in Mackenheim) umgesetzt werden. Mieten stabilisieren sich bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, mit Potenzial für Renditen über 5 Prozent. Herausforderungen sind demografischer Rückgang und Konkurrenz durch benachbarte Orte wie Lautertal (Häuserpreise 2.413 Euro pro Quadratmeter). Insgesamt bleibt Abtsteinach ein solider, günstiger Einstiegsmarkt für Käufer und Anleger, der von der Odenwald-Attraktivität profitiert.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Abtsteinach präsentiert sich 2025 als stabiler und erschwinglicher Sektor im ländlichen Hessen, mit Fokus auf Bestandsobjekte und Grundstücken. Die niedrigen Preise und hohen Renditen machen ihn ideal für Familien und Investoren, während der Mietmarkt Käufern zugutekommt. Trotz begrenzter Dynamik bietet die Lage im Odenwald langfristiges Potenzial, insbesondere bei anhaltender Suburbanisierung. Interessenten sollten lokale Gutachter konsultieren, um von Verhandlungsspielräumen zu profitieren. Abtsteinach bleibt ein Juwel für alle, die Ruhe und Natur mit urbaner Erreichbarkeit verbinden wollen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
