Sachverständige für Immobilienbewertung in Nüsttal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Nüsttal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Nüsttal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Nüsttal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Nüsttals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Hofaschenbach, Mittelaschenbach, Oberaschenbach und Haselstein.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Rasdorf, Landkreis Fulda, Geisa, Wartburgkreis, Thüringen, Hofbieber und Hünfeld.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Nüsttal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Nüsttal (Hessen)

1. Einleitung

Nüsttal ist eine ländlich geprägte Gemeinde im Landkreis Fulda in Hessen, die aus den acht Ortsteilen Gotthards, Haselstein, Hofaschenbach, Mittelaschenbach, Morles, Oberaschenbach, Rimmels und Silges besteht. Mit einer Fläche von rund 45 Quadratkilometern und etwa 3.000 Einwohnern liegt die Gemeinde idyllisch in der Vorderen Rhön, umgeben von sanften Hügeln und Wäldern. Die Postleitzahl 36167 umfasst diese Region, die durch ihre Nähe zu Fulda (ca. 20 Kilometer entfernt) und gute Verbindungen über die Bundesstraße B27 sowie die Autobahn A66 attraktiv ist. Der Immobilienmarkt in Nüsttal ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Nachfrage, die vor allem von Familien, Pendler und Naturliebhabern getrieben wird. Im Kontext des hessischen Immobilienmarkts, der 2025 insgesamt eine leichte Preisanstiegstendenz von etwa 3 Prozent zeigt, bleibt Nüsttal ein bezahlbares Einstiegsfeld, insbesondere im Vergleich zu urbanen Zentren wie Frankfurt oder Kassel. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die historischen Entwicklungen, Markttrends sowie zukünftige Perspektiven basierend auf verfügbaren Marktdaten zum Stand November 2025.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung in Nüsttal wächst langsam, mit einer Zunahme von etwa 0,5 Prozent pro Jahr in den letzten Jahren, was auf Zuzug aus benachbarten Städten zurückzuführen ist. Der Altersdurchschnitt liegt bei rund 45 Jahren, was eine hohe Nachfrage nach familientauglichen Einfamilienhäusern und größeren Grundstücken erklärt. Wirtschaftlich ist die Region von Landwirtschaft, Kleingewerbe und Pendlerverkehr geprägt; viele Bewohner arbeiten in Fulda oder Hanau in Branchen wie Logistik, Handel oder öffentlichem Dienst. Die Arbeitslosenquote im Landkreis Fulda beträgt derzeit 4,2 Prozent, was unter dem hessischen Durchschnitt von 5,1 Prozent liegt und den Markt stabilisiert. Infrastrukturell profitiert Nüsttal von der Nähe zum Flughafen Frankfurt (ca. 80 Kilometer) und regionalen Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten in Fulda. Diese Faktoren fördern eine ausgewogene Nachfrage, ohne die Überhitzung städtischer Märkte. Allerdings wirken sich bundesweite Herausforderungen wie steigende Baukosten und Zinsen dämpfend aus, was zu einer Verlangsamung der Transaktionszahlen führt.

3. Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Nüsttal zeigt 2025 eine gemischte Entwicklung: Während Kaufpreise leicht stagnieren oder moderat sinken, fallen Mietpreise spürbar. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei 1.908 Euro, was einem Rückgang von etwa 1,4 Prozent im Vergleich zu 2024 entspricht. Dies resultiert aus einem begrenzten Angebot an Neubauten und einer abnehmenden Nachfrage durch höhere Finanzierungskosten. Im Folgenden eine detaillierte Aufschlüsselung:

3.1 Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen

• Einfamilienhäuser: Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt 1.752 Euro (Stand Oktober 2025). Günstige Objekte starten bei 907 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Lagen bis zu 3.044 Euro erreichen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche und kleinem Garten kostet somit etwa 210.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 ist dies ein leichter Rückgang von 2 Prozent, bedingt durch längere Verkaufszeiten (durchschnittlich 4-6 Monate).
• Eigentumswohnungen: Hier liegt der Quadratmeterpreis bei 2.035 Euro, mit einem Anstieg von 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in einem sanierten Bestandsgebäude kostet rund 163.000 Euro. Die Nachfrage nach Wohnungen ist höher als nach Häusern, da sie für Alleinstehende oder Paare attraktiver sind.

3.2 Mietpreise

Der Mietmarkt ist 2025 von einer spürbaren Entspannung geprägt. Der ortsübliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 6,47 Euro pro Quadratmeter (Kaltmiete), was einem Rückgang von 13 Prozent im Vergleich zu 2023 (7,44 Euro) entspricht. Alternative Schätzungen sehen einen leichten Anstieg auf 7,08 Euro pro Quadratmeter, was auf saisonale Schwankungen hinweist. Für Häuser aus dem Bestand liegen die Preise bei 4,06 Euro pro Quadratmeter, Neubauten bei 5,47 Euro. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich etwa 453 Euro Kaltmiete. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen beträgt 4,8 Prozent, was Nüsttal zu einer attraktiven Anlagelocation macht.

3.3 Boden- und Grundstückspreise

Bodenrichtwerte für 2025 sind noch nicht vollständig publiziert, aber Schätzungen basierend auf 2024-Daten liegen bei 150-250 Euro pro Quadratmeter für Bauland in Wohnlagen. Grundstücke von 800-1.000 Quadratmetern kosten durchschnittlich 120.000-200.000 Euro. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland treibt die Preise langfristig, doch aktuell dämpft das geringe Bauprogramm (nur ca. 10 neue Einheiten pro Jahr) den Markt.

Zur Übersicht eine Tabelle mit aktuellen Durchschnittspreisen (Stand November 2025):

4. Historische Entwicklung

Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Nüsttal eine volatile Entwicklung durchlaufen. Vor der Pandemie stiegen die Kaufpreise jährlich um 4-6 Prozent, getrieben durch Zuzug und Niedrigzinsen. 2022 erreichten Häuserpreise einen Höchststand von 1.950 Euro pro Quadratmeter, Mieten lagen bei 7,50 Euro. Die Energiekrise und Zinserhöhungen ab 2023 führten zu einer Stagnation: Transaktionsvolumen sank um 15 Prozent, Preise korrigierten um 5 Prozent. 2024 stabilisierte sich der Markt mit einem leichten Rückgang bei Mieten durch höheres Angebot an Ferienwohnungen. Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (Häuser: 3.279 Euro/m², Mieten: 9,59 Euro/m²) bleibt Nüsttal 40-50 Prozent günstiger, was es für Käufer attraktiv macht, aber Investoren vor Herausforderungen stellt.

5. Marktanalyse und Trends

Der Markt in Nüsttal ist käuferfreundlich: Das Angebot übersteigt die Nachfrage leicht, mit nur 21 aktiven Objekten (Stand November 2025), darunter wenige Häuser und Wohnungen. Trends zeigen:

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Sanierungen; Neubauten mit KfW-Standards erzielen 10-15 Prozent Prämien.
• Digitalisierung: Online-Plattformen verkürzen Verkaufszeiten um 20 Prozent.
• Demografischer Wandel: Ältere Haushalte verkaufen, jüngere suchen bezahlbare Einstiege. Im hessischen Kontext (Umsatzrückgang um 5,5 Milliarden Euro 2023) profitiert Nüsttal von seiner Peripherie: Weniger Spekulation, stabilere Preise. Herausforderungen sind steigende Baukosten (plus 8 Prozent) und Fachkräftemangel im Baugewerbe.

6. Prognose und Ausblick

Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2-4 Prozent erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach ländlichem Wohnraum. Mieten könnten sich bei 6,50-7,00 Euro stabilisieren, da das Bauprogramm zunimmt. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten eine Wertsteigerung von 15-20 Prozent durch Infrastrukturausbau (z. B. Breitbandausbau). Risiken umfassen Inflation und Klimawandel-Effekte auf die Rhön-Region. Nüsttal bleibt ein solides Investment für Langfristkäufer, mit Fokus auf Sanierungsobjekte.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Nüsttal präsentiert sich 2025 als stabiler und erschwinglicher Sektor innerhalb Hessens, mit leichten Korrekturen bei Mieten und Kaufpreisen. Die ländliche Lage und gute Erreichbarkeit machen es ideal für Familien und Pendler, während Investoren von hohen Renditen profitieren können. Potenzielle Käufer sollten auf individuelle Bewertungen achten, da Preise stark von Lage und Ausstattung abhängen. Insgesamt bietet Nüsttal Chancen in einem ausgewogenen Markt, der von überregionalen Trends profitiert, ohne deren Volatilität zu teilen. Für detaillierte Beratung empfehlen sich lokale Gutachter.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.