Sachverständige für Immobilienbewertung in Frankfurt Bonames

Als Immobiliengutachter beobachten wir im Stadtteil Bonames das Immobilienmarktgeschehen. Wir erstellen u.a. für den Bereich Bonames Mietwertgutachten und Verkehrswertgutachten.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner in Frankfurt Bonames

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Frankfurt Bonames. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Für die Immobilienbewertung in dem Frankfurter Stadtteil Bonames gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Das sollten Sie über den Immobilienstandort Frankfurt Bonames wissen! Herzlich willkommen im Stadtteil Bonames, hier wo neben einer Naturschule im Feuerwehrmuseum nicht nur eine einzigartige Artenvielfalt an Vögeln, Insekten und Blumen beobachtet werden kann, sondern selbst Einheimische die beste Luft der gesamten Metropole Frankfurt einatmen dürfen!

Welche Entfaltungsmöglichkeiten bietet Ihnen der Immobilienmarkt des Stadtteils Frankfurt Bonames

1. Einleitung

Frankfurt-Bonames, ein nordöstlich gelegener Stadtteil der Mainmetropole, stellt einen faszinierenden Mikrokosmos des Frankfurter Immobilienmarkts dar. Mit einer Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern und rund 15.000 Einwohnern verbindet Bonames dörflichen Charme mit urbaner Erreichbarkeit. Der Stadtteil profitiert von seiner Lage am Niddatal, das eine grüne Oase inmitten der Stadt bildet, und von einer guten Anbindung an das Verkehrsnetz. Im Kontext des gesamten Frankfurter Immobilienmarkts, der als eines der dynamischsten in Deutschland gilt, zeichnet sich Bonames durch vergleichsweise moderate Preise aus, die dennoch ein stabiles Wachstumspotenzial bergen. Dieser Bericht beleuchtet die historische Entwicklung, den aktuellen Stand, Einflussfaktoren sowie zukünftige Trends des Immobilienmarkts in Bonames. Basierend auf den neuesten Marktbeobachtungen vom Herbst 2025 bietet er eine umfassende Analyse für potenzielle Käufer, Mieter und Investoren.

2. Historische Entwicklung

Die Immobilienlandschaft von Bonames ist eng verknüpft mit der langen Siedlungsgeschichte des Gebiets, die bis in die Römerzeit zurückreicht. Der Name „Bonames“ leitet sich vom lateinischen „Bona Mansio“ ab, was „gute Raststätte“ oder „schönes Haus mit Bad“ bedeutet. Archäologische Funde deuten auf eine römische Straßenstation entlang der Heerstraße von Nida (Heddernheim) nach Okarben hin, wo Reisende Quartier nahmen. Diese frühe Nutzung als Wohn- und Rastort prägte den Ort als attraktiven Siedlungspunkt.

Im Mittelalter entwickelte sich Bonames zu einem eigenständigen Dorf mit einer Burg, die um das 13. Jahrhundert errichtet wurde. Die Vögte von Bonames übten Gerichtsbarkeit aus, und der Ort gehörte zum fuldischen Lehen. 1367 verkaufte die Vogtei-Familie ihre Rechte für 2.600 Gulden an die Freie Reichsstadt Frankfurt, was Bonames zu einer der wenigen Landgemeinden machte, deren Bürger den Frankfurtern gleichgestellt waren. Die alte Wehrkirche aus dem 15. Jahrhundert im Dorfkern sowie Fachwerkhäuser aus späteren Jahrhunderten zeugen von dieser Zeit und bilden heute den Kern des historischen Ensembles.

Die Industrialisierung im 19. Jahrhundert brachte Wandel: Die Burgreste wurden 1850 abgerissen, und Bonames blieb ein ländliches Dorf mit Ackerbau und Fischerei in der Nidda. Erst mit der Eingemeindung am 1. April 1910 wurde der Ort Teil Frankfurts und damit für über 60 Jahre der nördlichste Stadtteil. Die Eröffnung der Straßenbahnlinie nach Bad Homburg 1910 verbesserte die Erreichbarkeit und förderte den Zuzug. Nach dem Zweiten Weltkrieg, in dem viele Gebäude zerstört wurden, entstanden Neubauten, darunter Hufeisenhäuser in der Ludwig-Ruppel-Straße, die den Nachkriegsstil widerspiegeln.

In den 1950er Jahren wuchs Bonames durch die Ansiedlung von US-Militär und den Bau des Flugplatzes, der später renaturiert wurde. Die 1970er brachten die U-Bahn-Anbindung (Linien U2 und U9), was den Immobilienmarkt belebte. Seit den 1990er Jahren hat sich Bonames zu einem gemischten Wohngebiet entwickelt: Der südliche Dorfkern mit Fachwerkhäusern kontrastiert mit nördlichen Moderne-Siedlungen. Die Preisentwicklung folgte dem Frankfurter Boom: Von den 2000er Jahren bis 2022 stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen von etwa 2.500 Euro auf über 4.000 Euro, getrieben durch Zuzug und Wertsteigerung des Grüngürtels. Die Pandemie und der Ukraine-Krieg dämpften das Wachstum temporär, doch Bonames blieb stabiler als zentrale Stadtteile.

3. Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Bonames ist im Herbst 2025 geprägt von Stabilität und leichter Erholung nach den Preisschwankungen der Vorjahre. Der Stadtteil bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, mit einem Fokus auf familienfreundliche Objekte. Der Bestand umfasst rund 6.000 Wohneinheiten, darunter viele aus den 1960er bis 1980er Jahren, ergänzt durch Sanierungen und Neubauten.

Kaufmarkt für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 4.200 Euro. Günstige Objekte starten bei 3.900 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Wohnungen in guter Lage bis 5.700 Euro erreichen. Im Vergleich zum Frankfurter Durchschnitt von 6.500 Euro ist Bonames um rund 35 Prozent günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht. Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit 300.000 bis 380.000 Euro. Der Markt zeigt eine leichte Steigerung um 0,6 Prozent im Jahresvergleich, mit einer Transaktionszahl von etwa 150 Verkäufen pro Quartal.

Kaufmarkt für Häuser: Häuser sind seltener und teurer: Der Mittelwert beträgt 4.500 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 3.300 bis 5.600 Euro. Ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Garten kostet 480.000 bis 600.000 Euro. Neubauten, die in den letzten Jahren zugenommen haben, liegen bei 5.000 Euro pro Quadratmeter. Der Bestandshäuser-Markt ist stabil, da viele Eigentümer langfristig wohnen bleiben.

Mietmarkt: Der Mietspiegel 2025 gibt einen Durchschnitt von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter an, abhängig von Ausstattung und Lage. In günstigen Lagen (z. B. am Niddarand) starten Preise bei 12 Euro, in zentralen Bereichen (nahe U-Bahn) bei 18 Euro. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 850 bis 1.200 Euro Kaltmiete. Die Nachfrage ist hoch, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent, was Mieterhöhungen um bis zu 15 Prozent im Jahresvergleich ermöglicht. Garagen und Stellplätze kosten 80 bis 120 Euro monatlich.

Diese Daten spiegeln den Stand September 2025 wider und berücksichtigen Angebots- und Verkäufe.

4. Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Bonames wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt. Lage und Infrastruktur: Die Nähe zum Grüngürtel und der Nidda bietet Freizeitwert, während die U-Bahn-Stationen Bonames Mitte und Kalbach eine 15-minütige Fahrt ins Zentrum ermöglichen. Buslinien (24, 27, 28, 29) und der Radweg entlang der Nidda fördern Nachhaltigkeit. Der ehemalige Flugplatz, nun Renaturierungsgebiet mit Skatepark, steigert die Attraktivität für Familien.

Demographie und Wirtschaft: Bonames hat eine stabile Bevölkerung mit Zuzug junger Familien und Pendler aus dem Rhein-Main-Gebiet. Die Arbeitslosigkeit liegt bei 5 Prozent, unter dem Hessen-Durchschnitt, dank Nähe zu Frankfurts Finanzdistrikt. Die Corona-Pandemie verstärkte den Trend zu grünen Vororten, was Bonames nutzte.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Niedrige Bauzinsen (3,4–3,6 Prozent) und eine Inflationsrate von 2,3 Prozent machen Käufe planbar. Allerdings dämpfen hohe Baukosten und der Ukraine-Krieg das Neubaupotenzial. Die Knappheit an Bauland (nur 10 Prozent unbebaut) treibt Preise.

Lokale Besonderheiten: Historische Bauten wie die Wehrkirche und das Heimatmuseum fördern den Charme, während Sanierungsförderungen (z. B. für Energieeffizienz) den Bestand modernisieren. Die Mischung aus Alt- und Neubau schafft Diversifikation: 40 Prozent der Objekte sind vor 1980 gebaut, 30 Prozent Neubau seit 2000.

5. Aktuelle Trends

Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Belebung: Die Transaktionszahlen stiegen um 10 Prozent im Vergleich zu 2024, getrieben durch sinkende Zinsen. Trends umfassen Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Standard 40) und Home-Office-tauglichen Räumen mit Gärten. Neubauvorhaben, wie Erweiterungen am Niddarand, priorisieren nachhaltige Materialien. Der Mietmarkt verzeichnet steigende Kaltmieten um 4 Prozent, da Mieter mehr Ausstattung (z. B. Balkone, Parkplätze) fordern. Digitalisierung spielt eine Rolle: Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen beschleunigen Verkäufe. Insgesamt bleibt Bonames ein „Insider-Tipp“ für Wertstabilität, im Gegensatz zu überhitzten Zentrallagen.

6. Prognose und Ausblick

Die Prognose für Bonames ist positiv, wenngleich moderat. Für das vierte Quartal 2025 wird eine Preisentwicklung von +0,05 bis +1,5 Prozent erwartet, mit einer Stabilisierung auf 4.300 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Langfristig (bis 2030) rechnen Experten mit jährlichen Steigerungen von 1,5 bis 2 Prozent, getrieben durch Bevölkerungswachstum (Frankfurt insgesamt +60.000 Einwohner bis 2035). Faktoren wie steigende Zinsen könnten dämpfen, doch die grüne Lage und Infrastrukturausbau (z. B. Radwege) stärken das Potenzial. Investoren profitieren von Renditen von 3–4 Prozent bei Mieten, Käufer von Wertsteigerungen durch Sanierungen. Risiken umfassen wirtschaftliche Abschwächungen, doch Bonames‘ Balance aus Preis und Qualität positioniert es als resilienten Markt.

7. Schlussfolgerung

Frankfurt-Bonames verkörpert den Übergang vom historischen Dorf zur modernen Wohnidylle und bietet im Immobilienmarkt eine attraktive Nische: Günstiger als die City, aber mit hoher Lebensqualität. Der aktuelle Stand mit stabilen Preisen und wachsender Nachfrage macht den Stadtteil zu einer soliden Wahl für Mieter, Käufer und Investoren. Wer in Bonames investiert, setzt auf langfristige Wertsteigerung inmitten einer dynamischen Metropole. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Gutachter, um Lage und Zustand optimal zu bewerten. Der Markt bleibt beobachtenswert, da Bonames‘ Potenzial durch seine einzigartige Mischung aus Tradition und Moderne weiter zu entfalten ist.

Die wichtigsten Fakten zu den Lagefaktoren sowie zur Verkehrsanbindung im Stadtteil

Der heutige Stadtteil Bonames befindet sich nördlich von Frankfurt am Main unmittelbar an der Nidda sowie direkt im Dreieck der beiden Bundesautobahnen A 5 und A 661. Hier im Stadtteil, welcher zudem über eine Fläche von circa 340,0 Hektar verfügt leben heute rund 6.200 Einwohner. Eine faszinierende Mischung zwischen wunderschöner Naturlandschaft sowie idyllischen Wohnvierteln macht das Leben im Stadtteil so liebenswert. Unmittelbar in der Nachbarschaft zum Stadtteil befinden sich Kalbach, Harheim sowie Nieder-Eschbach, wogegen im Süden eine freie Fläche direkt an die Nidda grenzt. Selbstverständlich garantiert auch hier im Stadtteil ein gut ausgebautes Verkehrsnetz mit einer Vielzahl öffentlicher Verkehrsmittel darunter den zwei U-Bahn-Linien U2 und U9 aber auch den Buslinien 24, 27, 28, 29 wie der Nachtbuslinie n4 für einen nahtlosen Transport im Personennahverkehr.

Wichtige Erkenntnisse zu den vorhandenen Daten und Fakten des Stadtteils

Bereits zum Anfang hin hatten wir Immobiliengutachter schon einmal kurz angedeutet, dass heute circa 6.200 Menschen im Stadtteil leben, welcher ihnen auf einer Fläche von rund 340,0 Hektar ausreichend Abwechslung bietet. Angefangen von wunderschönen Naturlandschaften über attraktive Wohnviertel bis hin zu unvergesslichen Freizeitangeboten ist nahezu für jeden etwas dabei. Nicht ohne Grund waren zum Ende des Jahres 2013 rund 2.980 Haushalte im Stadtteil gemeldet, wovon ca. 43,6 Prozent den Haushaltenn zuzuordnen waren, welche als Single erfasst worden sind. Laut statistisches Amt waren weiterhin etwa 25,5 Prozent alleinerziehende mit Kindern sowie knapp 20,4 Prozent Familienhaushalte mit Kindern unter 18 Jahren im Stadtteil registriert. Der Anteil derer Einwwohner, welche als Ausländer einen Migrationshinweis vorzuweisen hatten, betrug im Jahre 2013 circa 37,9 Prozent. Seniorinnen und Senioren, welche 65 Jahre und älter sind, waren mit ca. 19,7 Prozent im Stadtteil statitisch erfasst. Hierbei konnte ein durchschnittliches Alter nachgewiesen werden, dass bei etwa 43,2 Jahre lag.

Was wird Ihnen in Punkten Freizeit und Einkaufmöglichkeiten geboten

Es ist schon einiges, was der Stadtteil Einheimischen wie auch Besuchern an Sehenswürdigkeiten und Erholungsgelegenheiten anzubieten hat. So sollten Sie sich während eines Aufenthaltes im Stadtteil unbedingt einmal die evangelische Pfarrkirche, welche zugleich die einzige Patronenkirche innerhalb Frankurt am Main ist, das auf dem Platz der modernen Sankt-Bonifaz-Kirche begehbare gotische Labyrinth sowie einen gemeinsamen Familienausflug in den circa 11.000 Quadratmeter großen Nordpark mit seinen unzähligen Grill- und Spielplätzen besuchen. Einkaufen können Sie derweilen in der gesamten Innenstadt, welche Ihnen eine Vielzahl kleinere und größere Geschäfte zu bieten hat. Waren des alltäglichen Bedarfs hingegen finden Sie unter anderen im Penny-Markt in der Homburger Landstraße 687, Smart Markt (Oberer Kalbacher Weg 2) oder Gebbia Vincenzo.

Arbeitsangebote und Bildungseinrichtungen innerhalb des Stadtteils

Insbesondere der Einzelhandel aber auch das Handwerk oder Dienstleistungsgewerbe gelten innerhalb des Stadtteils als überaus wichtige Ansprechpartner, wenn es um einen attraktiven Arbeitsplatz geht. Doch auch mittelständische Unternehmen wie die Hertling GmbH & Co. KG, Euroclean oder Aquinum GmbH sind in Sachen Arbeitsplätze einfach nicht mehr wegzudenken. Eine angemessene Schulausbildung garantiert die einzige im Stadtteil ansässige August-Jaspert-Schule, welche seit der Eröffnung der im Nachbarstadtteil Nieder-Eschbach zu findenden Otto-Hanh-Schule eine reine Grundschule geworden ist.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Frankfurt Bonames oder im Rhein-Main-Gebiet? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.