Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bruchköbel. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bruchköbel
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bruchköbel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bruchköbels Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Bruchköbel, Roßdorf, Niederissigheim, Oberissigheim und Butterstadt.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Nidderau, Hammersbach, Neuberg, Erlensee, Hanau und Schöneck.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bruchköbel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Bruchköbel (Hessen)
Einleitung
Bruchköbel, eine charmante Kleinstadt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen, liegt etwa 25 Kilometer östlich von Frankfurt am Main. Mit rund 20.000 Einwohnern profitiert die Stadt von ihrer idyllischen Lage am Kinzig-Fluss, einer gut ausgebauten Infrastruktur und der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet, das als eines der wirtschaftlich stärksten in Deutschland gilt. Der Immobilienmarkt in Bruchköbel spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Pendler aus dem Umland und Familien angetrieben wird, die hier eine Balance aus urbaner Erreichbarkeit und ländlicher Ruhe suchen.
Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, beeinflusst durch sinkende Zinsen und eine wachsende Wertschätzung für energieeffiziente Objekte. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Miet- und Kauftrends, einflussnehmende Faktoren sowie zukünftige Perspektiven bis 2030. Basierend auf marktorientierten Daten bietet er eine fundierte Orientierung für Käufer, Verkäufer, Investoren und Mieter.
Aktueller Marktüberblick
Der Immobilienmarkt in Bruchköbel ist im dritten Quartal 2025 ausgeglichen, mit einer Tendenz zu moderaten Preisanstiegen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen übersteigt das Angebot leicht, was zu einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 3 bis 4 Monaten führt. Besonders gefragt sind Objekte in den zentralen Lagen wie dem Ortskern oder den Ortsteilen Oberissigheim und Niederissigheim, wo die Preise um bis zu 10 Prozent höher liegen als im Durchschnitt.
Der Marktanteil von Neubauten beträgt etwa 15 Prozent, hauptsächlich durch Projekte in den Randbereichen der Stadt. Der Gesamtumsatz an Immobilientransaktionen liegt 2025 bei rund 150 Millionen Euro, ein Plus von 5 Prozent gegenüber 2024. Dies unterstreicht Bruchköbels Rolle als attraktiver Wohnstandort für Berufspendler, die von der S-Bahn-Verbindung nach Frankfurt profitieren. Allerdings dämpft ein begrenztes Bauland das Wachstumspotenzial, was zu einer Prämie auf bestehende Bestandsimmobilien führt.
Preisentwicklung 2020–2025
Die Immobilienpreise in Bruchköbel haben sich zwischen 2020 und 2025 insgesamt um etwa 15 bis 20 Prozent gesteigert, mit einer Stagnationsphase in den Jahren 2023 und 2024 aufgrund steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten. Der Quadratmeterpreis für Häuser stieg von durchschnittlich 3.100 Euro im Jahr 2020 auf 3.400 Euro im Jahr 2025, was einem jährlichen Wachstum von rund 2 Prozent entspricht. Für Wohnungen war die Entwicklung ähnlich: Von 2.700 Euro pro Quadratmeter 2020 auf 3.000 Euro 2025, beeinflusst durch eine hohe Nachfrage nach kompakteren Objekten in guter Lage.
Im Jahr 2021 und 2022 kam es zu einem Boom mit Zuwächsen von bis zu 8 Prozent pro Jahr, getrieben durch Niedrigzinsen und Homeoffice-Trends, die den Umzug aus der Metropole begünstigten. 2023 folgte eine Korrektur um 3 bis 5 Prozent, als die EZB die Leitzinsen anhob. 2024 stabilisierten sich die Preise, und 2025 zeichnet sich eine leichte Erholung ab, mit einem Plus von 1 bis 2 Prozent im Jahresvergleich. Regionale Unterschiede sind spürbar: In Oberissigheim liegen die Preise 10 Prozent über dem Durchschnitt, während Randlagen wie Butterstadt günstiger sind.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Bruchköbel beträgt im Herbst 2025 etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter. Für ein typisches 150 Quadratmeter großes Haus ergibt dies einen Gesamtpreis von rund 510.000 Euro. Die Spanne reicht von 2.900 Euro in weniger zentralen Lagen bis zu 4.000 Euro in Premiumbereichen mit guter Anbindung. Neubauten sind teurer und starten bei 3.800 Euro pro Quadratmeter, oft mit energieeffizienten Standards.
Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 3.000 Euro pro Quadratmeter, was für eine 80 Quadratmeter große Einheit etwa 240.000 Euro bedeutet. Hier variieren die Preise stärker: Kleine Studios ab 2.500 Euro, geräumige Familienwohnungen bis 3.500 Euro. Der Trend geht zu einer Präferenz für barrierefreie und sanierten Objekte, die bis zu 15 Prozent mehr einbringen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Häuser um 1,5 Prozent gestiegen, für Wohnungen um 0,5 Prozent.
| Immobilientyp | Durchschnittspreis (Euro/m², 2025) | Preisspanne (Euro/m²) | Jährliche Veränderung 2024–2025 |
|---|---|---|---|
| Einfamilienhäuser | 3.400 | 2.900–4.000 | +1,5 % |
| Eigentumswohnungen | 3.000 | 2.500–3.500 | +0,5 % |
Mietpreise und Mietmarkt
Der Mietmarkt in Bruchköbel ist robust, mit einer Auslastungsquote von über 95 Prozent. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 11,00 Euro pro Quadratmeter, was für eine 70 Quadratmeter große Wohnung monatlich 770 Euro bedeutet. Häuser sind teurer: 12,50 Euro pro Quadratmeter, für ein 150 Quadratmeter Objekt also rund 1.875 Euro. Die Spanne reicht von 9,50 Euro in Randlagen bis 13,50 Euro in der Innenstadt.
Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 stiegen die Mietpreise um 3 Prozent, getrieben durch Nachfrage und steigende Nebenkosten. Neubauwohnungen fordern bis zu 14 Euro pro Quadratmeter, während Bestandsobjekte günstiger sind. Die Vermietungsdauer beträgt 2 bis 3 Wochen, kürzer als im Bundeslandesschnitt. Mieterhöhungen sind durch den Mietspiegel reguliert, der eine Obergrenze von 10 Prozent innerhalb von drei Jahren vorsieht. Der Markt ist mieterfreundlich, aber die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum übersteigt das Angebot.
| Mietobjekt | Durchschnittsmiete (Euro/m², 2025) | Spanne (Euro/m²) | Jährliche Veränderung |
|---|---|---|---|
| Wohnungen | 11,00 | 9,50–13,50 | +3 % |
| Häuser | 12,50 | 11,00–14,00 | +3,5 % |
Einflussfaktoren auf den Markt
Der Immobilienmarkt in Bruchköbel wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt. Die Nähe zu Frankfurt schafft eine hohe Pendler-Nachfrage, die durch die S-Bahn und Autobahnen (A66) erleichtert wird. Wirtschaftlich profitiert die Stadt vom Rhein-Main-Gebiet: Viele Bewohner arbeiten in Finanz-, Logistik- oder Tech-Branchen, was die Kaufkraft steigert. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, niedriger als der Hessenschnitt.
Herausforderungen ergeben sich aus der Energiekrise und steigenden Baukosten: Ab 2030 müssen Immobilien der Effizienzklasse E entsprechen, was unsanierte Objekte entwertet. Zudem dämpfen hohe Zinsen (aktuell 3–4 Prozent für Baukredite) die Nachfrage. Positive Impulse kommen von Infrastrukturprojekten, wie der Erweiterung des Kinzigtals und Förderprogrammen für Sanierungen. Demografisch wächst Bruchköbel moderat um 1 Prozent jährlich, mit Fokus auf Familien und Zuzug aus dem Umland. Inflation und Baukostensteigerungen (um 5 Prozent) belasten Investoren, während niedrige Leerstände Stabilität schaffen.
Zukünftige Prognose bis 2030
Bis 2030 wird der Immobilienmarkt in Bruchköbel voraussichtlich moderat wachsen, mit jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent für Kaufobjekte. Der Quadratmeterpreis für Häuser könnte auf 4.000 Euro klettern, für Wohnungen auf 3.500 Euro, getrieben durch anhaltende Nachfrage und Knappheit an Bauland. Mieten steigen um 2,5 Prozent pro Jahr, auf 13 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen.
Risiken bergen Zinsschwankungen und die EU-Nachhaltigkeitsvorgaben: Bis 2033 müssen Gebäude Klasse D erreichen, was Preise für effiziente Objekte um 10–15 Prozent aufwertet und unsanierte um 5–10 Prozent drückt. Positiv wirken Digitalisierung (Smart Homes) und Homeoffice-Trends, die den Speckgürtel attraktiver machen. Insgesamt bleibt Bruchköbel ein solider Markt: Investitionen in sanierten Bestand oder Neubau lohnen sich, mit Renditen von 4–5 Prozent netto. Eine Erholung ab 2026 ist wahrscheinlich, solange die Wirtschaft stabil bleibt.
Fazit
Bruchköbel etabliert sich als stabiler Immobilienstandort in Hessen, der von der Dynamik des Rhein-Main-Gebiets profitiert, aber durch regulatorische und wirtschaftliche Herausforderungen geprägt ist. Der Markt 2025 bietet Chancen für Käufer in der Übergangsphase, während Verkäufer von der Erholung profitieren. Langfristig bis 2030 empfehlen sich Investitionen in nachhaltige Objekte, um von steigenden Preisen zu partizipieren. Interessenten sollten eine individuelle Bewertung einholen, um von der aktuellen Stabilität zu nutzen. Der Markt bleibt attraktiv für alle, die Qualität des Lebens mit Wertstabilität verbinden wollen.
Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bruchköbel oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.
Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
