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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Hünfeld. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Hünfeld
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Hünfeld. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Hünfelds Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Hünfeld-Mitte, Dammersbach, Großenbach, Kirchhasel, Mackenzell, Malges, Michelsrombach, Molzbach, Nüst, Oberfeld, Oberrombach, Roßbach, Rudolphshan, Rückers und Sargenzell.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Eiterfeld, Rasdorf, Nüsttal, Hofbieber, Petersberg, Fulda, Landkreis Fulda, Schlitz, Vogelsbergkreis und Burghaun.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Hünfeld gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt Hünfeld (Hessen)
Stand: November 2025
1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen
Hünfeld ist eine Mittelstadt mit ca. 16.500 Einwohnern im Landkreis Fulda in Osthessen. Die Stadt liegt verkehrsgünstig an der A7 (Anschlussstelle Hünfeld/Schlitz), ca. 18 km nordöstlich von Fulda und etwa 100 km nordöstlich von Frankfurt am Main. Der ICE-Bahnhof Fulda ist in 15–20 Minuten erreichbar, wodurch Hünfeld vor allem für Pendler attraktiv ist, die in der Rhön wohnen, aber im Rhein-Main-Gebiet arbeiten möchten.
Hünfeld verfügt über eine vollständige Infrastruktur (Gymnasium, Realschule, mehrere Grundschulen, Krankenhaus, zahlreiche Supermärkte, Ärztehaus, Schwimmbad, gute Vereinslandschaft). Die Stadt gilt als familienfreundlich und sicher. Die Arbeitslosenquote liegt mit ca. 3–4 % deutlich unter dem hessischen Durchschnitt.
2. Bevölkerungsentwicklung und Nachfrage
Seit etwa 2015 verzeichnet Hünfeld ein moderates, aber kontinuierliches Bevölkerungswachstum (+ ca. 500–700 Einwohner in den letzten 10 Jahren). Hauptgründe:
- Zuzug aus dem teuren Rhein-Main-Gebiet (Preisflüchtlinge)
- Positive Geburtenbilanz
- Geringe Abwanderung junger Familien
Die Nachfrage kommt zu ca. 60–70 % aus dem Rhein-Main-Raum (Frankfurt, Hanau, Offenbach, Darmstadt), der Rest sind lokale Käufer und Zuzügler aus Fulda und Nordhessen.
3. Kaufpreise 2025 (typische Werte für gepflegte Objekte)
Einfamilien- und Doppelhäuser (Baujahr 1960–2000, 120–160 m² Wfl., Grundstück 500–800 m²)
- Kernstadt Hünfeld, gute Wohnlagen: 320.000 – 420.000 €
- Ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf: 250.000 – 310.000 €
- Neubau-ähnliche Objekte (ab Bj. 2015+, KfW-55 oder besser): 480.000 – 620.000 €
Reihenhäuser
- 100–130 m², Bj. 1970–1995: 220.000 – 310.000 €
- Neubau-Reihenhaus (z. B. Neubaugebiet „Am Hain“ oder „Kirchberg II“): 390.000 – 480.000 €
Eigentumswohnungen
- 60–90 m², Bj. 1970–1995: 1.800 – 2.400 €/m² (ca. 130.000 – 210.000 €)
- Neubau-Wohnungen (sehr selten): 3.600 – 4.200 €/m²
Baugrundstücke (voll erschlossen)
- Innerorts: 140 – 190 €/m²
- Neubaugebiete der Stadt (z. B. „Kirchberg III“, „Michelsrombacher Weg“): 180 – 230 €/m² (teils mit Baubindung und lokalem Bebauungsplan)
4. Entwicklung der Preise seit 2015
- 2015: Durchschnittliches EFH/DHH ca. 160.000 – 220.000 €
- 2020: ca. 260.000 – 340.000 €
- 2022 (Hochphase): bis 480.000 – 550.000 € für gute Objekte
- 2023–2024: Rückgang um ca. 10–18 % gegenüber dem Peak 2022
- 2025: Stabilisierung auf aktuellem Niveau, leichter Anstieg (+3–6 % seit Jahresbeginn) bei energieeffizienten Objekten
Der Markt hat sich nach dem Zinsanstieg 2022/2023 deutlich beruhigt, liegt aber immer noch ca. 90–120 % über dem Niveau von 2018.
5. Mietwohnungsmarkt
- Kaltmiete Bestand (Bj. vor 2000): 6,80 – 8,50 €/m²
- Neubau/KfW-55-Wohnungen: 10,50 – 12,50 €/m²
- Mietspiegel Hünfeld liegt ca. 15–20 % unter Fulda Stadt
- Leerstand extrem niedrig (< 1 %), hohe Nachfrage nach 3–4-Zimmer-Wohnungen
6. Aktuelle Marktsituation (November 2025)
- Verweildauer guter, realistisch bewerteter Objekte: 4–10 Wochen
- Überteuerte Objekte (noch auf 2022-Niveau) stehen teilweise 12+ Monate
- Käufer sind deutlich preissensibler als 2021/2022, Energieausweis und Modernisierungsstand spielen eine große Rolle
- Finanzierungen ab ca. 3,6–4,1 % effektiv (10 % Eigenkapital, 30 Jahre) sind wieder machbar → leichter Nachfrageanstieg seit Sommer 2025
- Neubau-Projekte: sehr zurückhaltend, kaum neue Baugebiete in Planung, hohe Baukosten bremsen Investoren
7. Teilmärkte und Besonderheiten
- Ortslage „Mitte/Nord“ (Nähe Bahnhof, Schulen): teuerste Wohnlagen
- Michelsrombach, Rudolphshan, Oberrombach: etwas günstiger, ländlicher Charakter
- Molzbach, Sargenzell: nochmals 10–15 % günstiger, aber längere Pendelstrecke
- Denkmalschutz-Objekte (z. B. Fachwerk im Stadtkern): schwer vermittelbar, hoher Modernisierungsaufwand
8. Prognose 2026–2028
- Bei weiter stabilen bzw. leicht sinkenden Zinsen: moderater Preisanstieg von 3–5 % p. a.
- Energieeffiziente, schlüsselfertige Objekte werden weiter stark nachgefragt und preisstabil bleiben
- Ältere, unsanierte Häuser (G und H im Energieausweis) werden weiter unter Preisdruck stehen
- Hünfeld bleibt ein klassischer „Speckgürtel-Standort“ für das Rhein-Main-Gebiet und wird von dortiger Preisentwicklung abhängig bleiben
9. Fazit
Hünfeld hat sich in den letzten 10 Jahren von einem günstigen osthessischen Standort zu einem gefragten Wohnort für Pendler und junge Familien entwickelt. Die Preise sind nach dem Rückgang 2023/2024 wieder auf einem stabilen, realistischen Niveau angekommen. Wer ein solides Einfamilienhaus unter 400.000 € sucht und bereit ist, eventuell kleinere Modernisierungen vorzunehmen, findet aktuell ein vergleichsweise gutes Preis-Leistungs-Verhältnis – deutlich günstiger als in Fulda Stadt oder im Rhein-Main-Gebiet, bei vergleichbarer Infrastruktur und Anbindung.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
