Sachverständige für Immobilienbewertung in Modautal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Modautal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Modautal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Modautal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Modautals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Allertshofen, Asbach, Brandau, Ernsthofen, Herchenrode, Hoxhohl, Klein-Bieberau, Lützelbach, Neunkirchen, Neutsch und Webern.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Ober-Ramstadt, Groß-Bieberau, Fischbachtal, Lindenfels, Lautertal, Kreis Bergstraße, Seeheim-Jugenheim und Mühltal.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Modautal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Modautal (Hessen)

Einleitung

Modautal ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Hessen, die etwa 15 Kilometer südöstlich der Wissenschaftsstadt Darmstadt im vorderen Odenwald liegt. Mit rund 5.100 Einwohnern erstreckt sich die Gemeinde über mehrere Ortsteile wie Allertshofen, Asbach, Brandau, Ernsthofen, Gadernheim, Neutsch und Klein-Bieberau und wird teilweise von der Modau durchflossen. Der Immobilienmarkt in Modautal zeichnet sich durch eine idyllische Lage aus: Die Nähe zur Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main-Neckar bietet Pendlerfreunden eine attraktive Balance zwischen ruhiger Landexistenz und städtischer Erreichbarkeit. Die Gemeinde profitiert von der wirtschaftlichen Dynamik des Kreises Darmstadt-Dieburg, einem der stärksten High-Tech-Standorte Deutschlands, mit niedriger Arbeitslosigkeit und einer Bevölkerungszunahme von etwa 3,2 Prozent in den letzten zehn Jahren (entsprechend 0,3 Prozent jährlich). Der Markt ist geprägt von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen sowie Grundstücken in Alleinlage mit Panoramablicken, was ihn besonders für Familien und Ruhesuchende interessant macht. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Stabilisierung nach den Preisanstiegen der Vorjahre, beeinflusst durch steigende Zinsen, aber auch durch anhaltende Nachfrage aus der Region.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Modautal ist im Vergleich zu urbanen Zentren wie Darmstadt oder Frankfurt relativ günstig, bleibt aber aufgrund der regionalen Attraktivität über dem hessischen Durchschnitt. Stand Ende 2025 gibt es etwa 300 bis 320 Immobilienangebote in der Gemeinde und unmittelbarer Umgebung, darunter rund 100 Mietwohnungen und 200 Kaufobjekte. Die Vermarktungsdauer liegt bei Grundstücken im Schnitt bei 3,8 Monaten, was auf eine ausgewogene Nachfrage hinweist. Der Marktanteil privater Anbieter beträgt etwa 25 Prozent, der Rest kommt von lokalen Maklern. Besonders gefragt sind Objekte in zentralen Ortsteilen wie Brandau oder Gadernheim, wo die Infrastruktur (z. B. Nahverkehrsanbindungen nach Darmstadt) besser ausgebaut ist. Der Kreises Darmstadt-Dieburg insgesamt verzeichnet eine leichte Preisanpassung, mit Modautal als einem der günstigeren Standorte: Häuser hier kosten im Mittel 2.664 Euro pro Quadratmeter, im Vergleich zu 4.002 Euro in Griesheim. Der Markt ist robust, aber sensibel gegenüber Energiepreisen und Förderprogrammen wie denen der KfW, die auf energetische Sanierungen abzielen.

Kaufpreise und Angebot

Beim Kauf von Immobilien dominieren Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen das Angebot. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt 2025 bei 2.737 Euro, mit einem Spannen von 1.095 Euro (günstige Altbauten in Randlagen) bis 4.489 Euro (moderne Neubauten mit Ausblick). Für Eigentumswohnungen beträgt der Mittelwert 2.197 bis 2.237 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Baujahr. Insgesamt liegt der Immobilien-Quadratmeterpreis in Modautal bei etwa 2.483 Euro, was eine Steigerung von 6,3 Prozent zum Vorjahr darstellt. Der teuerste Ortsteil ist Klein-Bieberau mit 2.863 Euro pro Quadratmeter (Wohnungen bis 3.071 Euro), während Allertshofen als günstigster gilt (ab 2.000 Euro). Eine typische 100-Quadratmeter-Wohnung kostet somit rund 220.000 bis 250.000 Euro. Das Angebot umfasst etwa 200 Häuser und 100 Wohnungen, mit Fokus auf provisionsfreie Objekte von Privatverkäufern. Große Familienhäuser mit Garten (150 bis 200 Quadratmeter) machen 60 Prozent der Käufe aus, oft mit Nebengebäuden für Home-Office-Nutzung. Im Vergleich zum Kreis-Durchschnitt (3.581 Euro für Häuser) ist Modautal 25 Prozent günstiger, was es zu einem Einstiegsmarkt für Pendler macht.

Mietpreise und Angebot

Der Mietmarkt in Modautal ist stabil, mit einem Fokus auf langfristige Verträge für Familien. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt 2025 bei 9,04 bis 9,47 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 5,61 Prozent zum Vorjahr entspricht. Für Häuser beträgt sie 9,81 Euro pro Quadratmeter. Der Median liegt bei 10,71 Euro, mit Spannen von 8,19 Euro (preisgünstige Altbauten) bis 11,18 Euro (moderne Objekte). Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit monatlich 720 bis 850 Euro kalt, zuzüglich Nebenkosten von 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter. Das Angebot umfasst rund 100 Mietwohnungen, hauptsächlich 2- bis 4-Zimmer-Objekte (60 Prozent davon), oft mit Balkon oder Garten. Neubauten (nach 2000) erzielen bis zu 12,68 Euro, Altbauten (vor 1990) ab 8,10 Euro. Mietsuchende berichten von einer Vermarktungsdauer von 4 bis 6 Wochen, mit hoher Nachfrage nach tierfreundlichen Objekten. Im Kreis-Darmstadt-Dieburg liegt der Mietdurchschnitt bei 10,80 Euro, was Modautal als bezahlbar positioniert. Beliebte Typen sind Maisonettes in umgebauten Scheunen oder Dachgeschosswohnungen mit Panoramablick.

Entwicklung und Trends

Die Preisentwicklung in Modautal war in den letzten Jahren dynamisch: Von 2021 bis 2023 stiegen die Kaufpreise um 14 Prozent, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht in die Peripherie. 2024 kam es zu einer Korrektur durch höhere Zinsen (von 1,5 auf 3,5 Prozent), doch 2025 zeigt eine Erholung mit +5,5 Prozent bei Wohnungen und +0,82 Prozent bei Häusern. Prognosen für das vierte Quartal 2025 erwarten weitere moderate Zuwächse: +0,39 Prozent für Wohnungen und +0,84 Prozent für Mieten. Grundstücke entwickeln sich ähnlich, mit einem Durchschnittspreis von 247 Euro pro Quadratmeter (bis 600 Euro im oberen Segment), was eine Steigerung von 28 Prozent seit 2021 bedeutet. Trends: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Förderung für Sanierungen), Home-Office-taugliche Häuser und nachhaltige Bauten. Die Bevölkerungswachstum unterstützt den Markt, doch der Mangel an Neubaugrundstücken (nur 8 Angebote 2025) dämpft das Volumen. Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt 3.000 Euro für Häuser) wächst Modautal langsamer (+1,5 Prozent jährlich), profitiert aber von der Regionaldynamik.

Faktoren, die den Markt beeinflussen

Der Immobilienmarkt in Modautal wird von mehreren Schlüsselfaktoren geprägt. Positiv wirken die Nähe zu Darmstadt (15 Minuten per Auto) und die gute Anbindung an die A5 und Regionalzüge, was Pendler aus der Rhein-Main-Region anzieht. Die niedrige Arbeitslosigkeit (ca. 3 Prozent im Kreis) und der Fokus auf High-Tech-Branchen fördern die Kaufkraft. Die Landwirtschaft und Tourismus (z. B. Kaiserturm, Wallfahrtskirche) sorgen für stabile Einkünfte. Negativ einwirkend sind die Energiekrise und steigende Baukosten, die Neubauten verteuern (bis +20 Prozent seit 2023). Förderprogramme des Landes Hessen und der KfW (z. B. für Ersterwerber und Sanierungen) mildern dies ab, indem sie bessere Konditionen für erneuerbare Energien bieten. Demografisch treibt die Zuwanderung junger Familien den Bedarf an 4-Zimmer-Objekten, während der Mangel an Gewerbeflächen den Wohnmarkt belastet. Klimaschutzmaßnahmen, wie der Fokus auf Wärmepumpen, werden zunehmend zu Kaufkriterien. Insgesamt überwiegen positive Einflüsse, mit einer stabilen Nachfrage trotz bundesweiter Herausforderungen.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine weitere Preisanpassung erwartet: Kaufpreise könnten um 2 bis 4 Prozent steigen, Mieten um 1 bis 2 Prozent, abhängig von Zinssenkungen (Prognose: 2,5 Prozent). Der Markt bleibt käuferfreundlich, da das Angebot durch neue Baugebiete (z. B. in Brandau) wächst. Langfristig profitiert Modautal von der Metropolregion: Bis 2030 könnte die Bevölkerung um 5 Prozent zunehmen, was den Bedarf an 200 neuen Wohneinheiten schafft. Risiken sind höhere Energiepreise und regulatorische Hürden (z. B. Mietendeckel-Diskussionen), Chancen liegen in Digitalisierung (virtuelle Besichtigungen) und Nachhaltigkeit. Insgesamt positioniert sich Modautal als solider, wachstumsstarker Markt für Investoren mit Renditen von ca. 3,6 Prozent.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Modautal bietet 2025 eine attraktive Mischung aus Bezahlbarkeit und Lebensqualität, ideal für Familien und Investoren. Mit stabilen Preisen, moderater Entwicklung und regionaler Dynamik ist die Gemeinde ein versteckter Tipp im hessischen Odenwald. Interessenten sollten auf energetische Standards achten und lokale Förderungen nutzen, um von den Chancen zu profitieren. Für detaillierte Beratung empfehlen sich ortsansässige Makler, die die Nuancen der Ortsteile kennen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.