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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Ulrichstein. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Ulrichstein
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Ulrichstein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Ulrichsteins Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Kernstadt, Kölzenhain, Feldkrücken, Rebgeshain, Bobenhausen II, Helpershain, Unter-Seibertenrod, Ober-Seibertenrod und Wohnfeld.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Feldatal, Lautertal, Schotten, Laubach, Landkreis Gießen und Mücke.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Ulrichstein gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Ulrichstein (Hessen)
Einleitung und Lagebeschreibung
Ulrichstein ist eine kleine Stadt im Vogelsbergkreis in Mittelhessen und gilt als die höchstgelegene Stadt Hessens mit einer Höhenlage von etwa 566 Metern über dem Meeresspiegel. Die Stadt umfasst die Kernstadt sowie mehrere Stadtteile wie Bobenhausen II, Feldkrücken, Helpershain, Kölzenhain, Ober-Seibertenrod, Rebgeshain, Unter-Seibertenrod und Wohnfeld. Mit rund 2.700 bis 3.000 Einwohnern handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde im Hohen Vogelsberg, die als anerkannter Luftkurort bekannt ist. Die Region ist geprägt von Natur, Wanderwegen und dem Vulkanismus des Geoparks Vogelsberg. Ulrichstein profitiert von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet, was Zuzug aus Ballungszentren begünstigt, insbesondere durch Wochenendhäuser und Ferienimmobilien. Die Infrastruktur ist auf Naherholung und moderaten Tourismus ausgerichtet, mit Pensionen, Ferienwohnungen und gastronomischen Angeboten.
Demografische Entwicklung
Die Bevölkerungszahl in Ulrichstein liegt derzeit stabil bei etwa 2.700 bis 2.950 Einwohnern. Trotz Prognosen aus früheren Jahren, die einen Rückgang um bis zu 16 Prozent bis 2035 vorhersahen, hat sich die Einwohnerzahl in den letzten Jahren kaum verändert oder leicht stabilisiert. Der Anteil älterer Bewohner (über 65 Jahre) ist mit rund 30 Prozent vergleichsweise hoch, was typisch für ländliche Regionen im Vogelsbergkreis ist. Es gibt einen moderaten Zuzug, vor allem aus städtischen Gebieten, der durch Homeoffice-Trends und die Attraktivität als ruhiger Wohnort verstärkt wird. Die Alterung der Bevölkerung und eine niedrige Geburtenrate führen jedoch langfristig zu Herausforderungen bei der Nachfrage nach familienfreundlichem Wohnraum.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Infrastruktur
Die Wirtschaft in Ulrichstein ist kleinstrukturiert und stark auf Landwirtschaft, Tourismus und erneuerbare Energien ausgerichtet. Größere Industrie- oder Gewerbebetriebe fehlen weitgehend, stattdessen spielen Windkraftanlagen eine zentrale Rolle: Die exponierte Lage im Vogelsberg macht die Stadt zu einem Hotspot für Windparks, mit zahlreichen Anlagen, darunter Bürgerwindparks. Dies generiert Einnahmen für die Kommune und private Investoren. Der Tourismus basiert auf Naherholung, mit Angeboten wie Wanderwegen, dem Hoherodskopf und Ferienunterkünften. Die Verkehrsanbindung erfolgt primär über die A5 (Ausfahrt Alsfeld-Ost), ergänzt durch regionale Straßen. In den letzten Jahren wurde die digitale Infrastruktur ausgebaut, etwa durch Glasfaseranschlüsse, was die Attraktivität für Zuzügler steigert. Die Kommune investiert in Sanierungen von Straßen, Wasser- und Abwassersystemen sowie öffentlichen Gebäuden, um die Lebensqualität zu halten. Finanzielle Belastungen entstehen durch Kreisumlagen und Flüchtlingsunterbringung, was die Haushaltslage angespannt macht.
Aktueller Immobilienmarkt: Kaufpreise
Der Immobilienmarkt in Ulrichstein ist geprägt von niedrigen Preisen im Vergleich zu hessischen Durchschnittswerten und einer geringen Angebotsdichte. Häuser werden derzeit zu Quadratmeterpreisen von etwa 1.400 bis 1.900 Euro angeboten, wobei ältere Bestandsimmobilien oft günstiger sind als Neubauten. Einfamilienhäuser mit Grundstücken dominieren das Angebot, mit Preisen für ein typisches Haus (130–200 Quadratmeter Wohnfläche) zwischen 200.000 und 400.000 Euro, je nach Zustand und Lage. Eigentumswohnungen sind rar und erreichen Quadratmeterpreise von rund 2.300 bis 3.000 Euro. In den letzten Jahren zeigten sich starke Schwankungen: Teilweise wurden jährliche Steigerungen von bis zu 48 Prozent gemeldet, was jedoch auf geringe Transaktionszahlen und einzelne Objekte zurückzuführen sein könnte. Im Vogelsbergkreis insgesamt liegen Hauspreise bei etwa 1.200 bis 2.300 Euro pro Quadratmeter, wobei Ulrichstein eher im unteren Segment positioniert ist. Neubauobjekte und sanierte Immobilien in ruhigen Lagen sind gefragt, während unsanierte Altbauten länger am Markt bleiben.
Mietmarkt
Der Mietwohnungsmarkt ist ebenfalls überschaubar und günstig. Kaltmieten für Wohnungen liegen bei etwa 7 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei rund 7,70 bis 8,40 Euro. In den letzten Jahren gab es teils rückläufige Trends (bis zu minus 14 Prozent jährlich), was auf eine ausreichende Verfügbarkeit und geringe Nachfrage in der Region hinweist. Im Vergleich zum Vogelsbergkreis-Durchschnitt von etwa 7,10 Euro pro Quadratmeter ist Ulrichstein günstig positioniert. Viele Mietobjekte sind in Mehrfamilienhäusern oder als Ferienwohnungen vermietet. Die Renditen für Vermieter sind aufgrund niedriger Kaufpreise und stabiler Mieten attraktiv, besonders bei Bestandsobjekten.
Grundstücke und Bodenrichtwerte
Baugrundstücke sind in Ulrichstein begrenzt verfügbar, mit Bodenrichtwerten von etwa 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter in Wohngebieten. Im Vogelsbergkreis liegen die Durchschnittspreise bei rund 111 Euro pro Quadratmeter, wobei Ulrichstein aufgrund der ländlichen Lage darunter bleibt. Gemischte Bauflächen erreichen bis zu 36 Euro pro Quadratmeter. Die Preise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, aber volatil. Es gibt vereinzelte Baugebiete, die für Eigenheime erschlossen werden, was Potenzial für Neubau schafft.
Trends, Nachfrage und Angebot
Das Angebot an Immobilien ist gering, mit wenigen Dutzend Objekten gleichzeitig auf dem Markt, darunter vorwiegend Einfamilienhäuser, Bungalows und Ferienimmobilien. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien aus der Region, Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet und Investoren in Windenergie oder Tourismus. Positive Faktoren sind die naturnahe Lage, niedrige Preise und Verbesserungen der Infrastruktur (z. B. Glasfaser). Herausforderungen ergeben sich aus der Alterung der Bevölkerung, begrenzter Arbeitsplätze und der Abgelegenheit. Der Markt zeigt eine leichte Aufwärtstendenz durch Zuzugstrends in ländliche Gebiete, bleibt aber stabil und käuferfreundlich. Neubauaktivität ist moderat, oft in Form von Einzelprojekten oder Bungalows.
Prognose und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Ulrichstein wird voraussichtlich stabil bleiben oder leicht wachsen, getrieben durch den Trend zu ländlichem Wohnen und Homeoffice. Preise könnten moderat steigen, insbesondere bei energieeffizienten oder naturnahen Objekten. Die hohe Windkraftnutzung und Tourismusförderung stärken die Kommune finanziell und machen sie attraktiver. Langfristig könnten demografische Veränderungen (Alterung, möglicher leichter Bevölkerungsrückgang) die Nachfrage dämpfen, doch Infrastrukturinvestitionen und die Nähe zu Ballungszentren wirken entgegen. Ulrichstein bleibt ein günstiger, ruhiger Markt für Eigennutzer und Kapitalanleger, die Wert auf Natur und Lebensqualität legen, ohne die hohen Preise urbaner Regionen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
