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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Knüllwald. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Knüllwald
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Knüllwald. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Knüllwalds Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Appenfeld, Berndshausen, Ellingshausen, Hausen, Hergetsfeld, Lichtenhagen, Nausis, Nenterode, Niederbeisheim, Oberbeisheim, Reddingshausen, Remsfeld, Rengshausen, Schellbach, Völkershain und Wallenstein.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Malsfeld, Morschen, Schwalm-Eder-Kreis, Alheim, Ludwigsau, Neuenstein, Landkreis Hersfeld-Rotenburg, Schwarzenborn und Homberg (Efze).
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Knüllwald gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Knüllwald (Hessen)
Stand: November 2025
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Knüllwald ist eine flächenmäßig große Gemeinde im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit einer Gesamtfläche von rund 100 Quadratkilometern, von denen über 60 Prozent bewaldet sind. Die Gemeinde umfasst 16 Ortsteile, darunter Remsfeld als Verwaltungssitz, Niederbeisheim, Oberbeisheim, Wallenstein, Rengshausen und Völkershain. Sie liegt im Knüllgebirge zwischen den Flüssen Efze und Beise, etwa 45 Kilometer südlich von Kassel. Die Autobahn A7 durchquert das Gemeindegebiet und sorgt für eine gute Verkehrsanbindung, was Knüllwald zu einem attraktiven Pendlerstandort macht. Die Bevölkerungszahl liegt bei etwa 4.400 Einwohnern, mit einer niedrigen Bevölkerungsdichte von rund 43 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Region ist ländlich geprägt, mit einem hohen Anteil an Natur und Erholungsflächen, was sie besonders für Familien und Naturliebhaber interessant macht.
2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungsentwicklung in Knüllwald ist stabil, aber von einem leichten Rückgang in den vergangenen Jahren geprägt, typisch für viele ländliche Regionen in Hessen. Die Gemeinde profitiert jedoch von Zuzug durch Pendler, die in der Nähe von Kassel oder Bad Hersfeld arbeiten. Ein wesentlicher Wirtschaftsfaktor ist die Logistikbranche: Das 2019 eröffnete Amazon-Verteilzentrum hat zahlreiche Arbeitsplätze geschaffen und die Gewerbesteuereinnahmen gesteigert. Daneben dominieren mittelständische Unternehmen, Handwerk und Tourismus. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut mit Kindergärten, Schulen und medizinischer Versorgung in den größeren Ortsteilen. Diese Faktoren stützen eine moderate Nachfrage nach Wohnimmobilien, vor allem nach bezahlbarem Eigenheim in ruhiger Lage. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien aus der Region, die den ländlichen Charakter schätzen, sowie von Pendlern, die von den niedrigen Preisen im Vergleich zu städtischen Gebieten profitieren.
3. Aktuelle Kaufpreise für Immobilien
Der Immobilienmarkt in Knüllwald ist klar käuferfreundlich und gehört zu den günstigsten in Hessen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien liegt im Jahr 2025 bei etwa 1.300 bis 1.400 Euro, wobei Häuser deutlich günstiger sind als Wohnungen.
- Einfamilienhäuser und freistehende Häuser: Der Quadratmeterpreis beträgt durchschnittlich rund 1.100 bis 1.200 Euro. Günstige Objekte starten bei unter 500 Euro pro Quadratmeter (oft sanierungsbedürftige Altbauten), während gehobene oder neuwertige Häuser bis zu 2.300 Euro erreichen können. Typische Kaufpreise für ein Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche und Grundstück liegen zwischen 200.000 und 400.000 Euro. Beispiele aus aktuellen Angeboten reichen von Bungalows ab 260.000 Euro bis zu größeren Anwesen um 600.000 Euro.
- Wohnungen: Hier sind die Preise etwas höher, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.200 bis 2.300 Euro für Bestandswohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr sind Wohnungspreise um rund 2,8 Prozent gestiegen.
- Grundstücke: Bodenrichtwerte liegen bei etwa 20 bis 65 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließung. Baugrundstücke in den Ortsteilen sind rar, aber günstig und oft mit Bebauungsplänen versehen.
Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (rund 3.200 bis 3.700 Euro pro Quadratmeter für Häuser und Wohnungen) ist Knüllwald ein Preistal. Viele Objekte sind Altbauten aus den 1940er bis 1970er Jahren, oft mit Fachwerkcharakter oder Renovierungsbedarf.
4. Mietmarkt
Der Mietmarkt ist überschaubar und von niedrigen Preisen geprägt. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter, mit Schwankungen je nach Zustand und Lage.
- Bestandswohnungen: Rund 6,50 Euro pro Quadratmeter.
- Häuser zur Miete: Selten, oft bei 4,50 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter für ältere Objekte.
- Neubau oder moderne Objekte: Bis zu 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter.
Die Mietrenditen für Vermieter sind mit über 5 Prozent für Bestandsobjekte attraktiv, was Knüllwald für Anleger interessant macht, die auf stabile Einnahmen setzen. Das Angebot an Mietwohnungen ist begrenzt, da viele Bewohner Eigentümer sind oder in Eigenheimen wohnen.
5. Angebot und Nachfrage
Das Immobilienangebot besteht überwiegend aus Einfamilienhäusern, Resthöfen und wenigen Mehrfamilienhäusern. Auf den gängigen Portalen gibt es derzeit 20 bis 40 Kaufobjekte, darunter viele sanierungsbedürftige Häuser unter 300.000 Euro sowie Neubau-Projekte (z. B. Bungalows oder Fertighäuser). Die Nachfrage ist moderat und kommt vor allem aus dem regionalen Umfeld. Durch die gute Anbindung an die A7 und Arbeitsplätze in der Logistik steigt das Interesse an günstigem Wohnraum leicht. Leerstände sind niedrig, da die Region attraktiv für Ruhesuchende bleibt. Der Markt ist nicht überhitzt – Verkäufer müssen oft Preiszugeständnisse machen, Käufer haben eine starke Verhandlungsposition.
6. Preisentwicklung und Prognose
In den Jahren 2024 und 2025 haben sich die Preise in Knüllwald stabilisiert und leicht angezogen. Wohnungspreise stiegen um etwa 2,8 Prozent im Jahresvergleich, Häuser blieben weitgehend konstant oder legten minimal zu. Dies folgt dem landesweiten Trend in Hessen, wo Preise nach einem Rückgang in den Vorjahren wieder moderat wachsen (bundesweit prognostiziert man für 2025 Steigerungen von 1 bis 3 Prozent). In Knüllwald dämpfen der ländliche Charakter und das hohe Angebot an Altbauten starke Sprünge. Für die kommenden Jahre ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung zu rechnen, getrieben durch niedrige Zinsen, Zuzug von Pendlern und begrenzten Neubau. Risiken bestehen in einer möglichen Abwanderung jüngerer Generationen, falls Arbeitsplätze in der Region stagnieren.
7. Fazit und Empfehlung
Der Immobilienmarkt in Knüllwald ist ein klassischer ländlicher Markt: günstig, stabil und von Eigennutzern dominiert. Er eignet sich hervorragend für Käufer, die ein bezahlbares Eigenheim in naturnaher Umgebung suchen, sei es als Familie, Pendler oder im Alter. Anleger profitieren von hohen Renditen bei Mieten, allerdings bei niedrigem Wachstumspotenzial. Im Vergleich zu urbanen Regionen Hessens bleibt Knüllwald ein Preissegment für Einsteiger und Sanierer. Wer hier investiert, setzt auf langfristige Wertstabilität und Lebensqualität statt auf spekulative Gewinne.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
