Sachverständige für Immobilienbewertung in Messel

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Messel. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Messel

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Messel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Messels Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Messel und Grube Messel.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Dreieich, Rödermark, Kreis Offenbach, Eppertshausen, Münster (Hessen), Dieburg, Groß-Zimmern, Landkreis Darmstadt-Dieburg und Darmstadt.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Messel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Messel (Hessen)

Einleitung

Messel, eine kleine Gemeinde im Landkreis Darmstadt-Dieburg in Hessen, liegt etwa zehn Kilometer nordöstlich von Darmstadt und ist vor allem durch die berühmte Fossilienfundstätte Grube Messel bekannt, die seit 1995 zum UNESCO-Welterbe zählt. Mit einer Fläche von rund 14,8 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 4.263 Einwohnern (Stand 2025) präsentiert sich Messel als idyllische, grün umgebene Wohnort mit einer Mischung aus ländlicher Ruhe und Nähe zu urbanen Zentren wie dem Rhein-Main-Gebiet. Der Immobilienmarkt in Messel ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Familienhäusern und Eigentumswohnungen, die durch die gute Anbindung an Darmstadt und Frankfurt sowie die naturnahe Lage getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, demografischen und wirtschaftlichen Einflüsse sowie zukünftige Trends. Die Daten basieren auf dem Marktstand Ende 2025 und zeigen einen Markt, der trotz allgemeiner Stabilisierung in Hessen leichte Anpassungen erfährt.

Lage und Infrastruktur

Messel profitiert von seiner strategischen Position im Rhein-Main-Gebiet, dem wirtschaftlichen Herz Hessens. Die Gemeinde grenzt im Westen an Darmstadt, was eine schnelle Erreichbarkeit des Flughafens Frankfurt (ca. 30 Minuten entfernt) und des Frankfurter Finanzzentrums (ca. 40 Minuten) ermöglicht. Die Anbindung erfolgt primär über die Rhein-Main-Bahn (Linie nach Darmstadt und Aschaffenburg) sowie Busverbindungen nach Rödermark und Darmstadt. Die Autobahn A5 ist über Darmstadt erreichbar, was Pendlerverkehr erleichtert, ohne dass Messel selbst von starkem Durchgangsverkehr belastet wird.

Die Infrastruktur ist solide, aber nicht übermäßig ausgeprägt: Es gibt Grundschulen, Kindergärten, ein Dorfgemeinschaftshaus und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Die Nähe zu Darmstadt bietet Zugang zu umfassenderen Angeboten wie Krankenhäusern, Hochschulen und Freizeiteinrichtungen. Die umliegende Hügellandschaft und Wälder fördern den Reiz als Wohnstandort für Naturliebhaber, während die Fossilienstätte jährlich Tausende von Besuchern anzieht und indirekt den lokalen Tourismus belebt. Diese Faktoren machen Messel attraktiv für Familien und Berufspendler, was den Immobilienmarkt stabilisiert und Preise in mittleren bis guten Lagen aufrechterhält.

Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Messel wächst moderat und übertrifft den hessischen Durchschnitt. Von 2018 bis 2023 stieg die Einwohnerzahl jährlich um etwa 1,6 Prozent, was auf Zuzug aus dem Rhein-Main-Gebiet zurückzuführen ist. Im Vergleich zu Hessen, wo die Gesamtbevölkerung bei rund 6,42 Millionen liegt und bis 2050 auf bis zu 6,8 Millionen anwachsen könnte, ist Messel ein positives Beispiel für ländliche Zuwanderung. Der Zuwanderungsüberschuss dominiert, da die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Geburten minus Todesfälle) negativ ist, wie in ganz Hessen üblich.

Die Altersstruktur ist familienfreundlich: Etwa 20 Prozent der Einwohner sind unter 18 Jahre alt, was den Bedarf an größeren Wohneinheiten steigert. Der Anteil Älterer (über 65 Jahre) liegt bei rund 18 Prozent, was zu einer leichten Nachfrage nach barrierefreien oder kleineren Objekten führt. Diese Demografie treibt den Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser an, da Messel als ruhiger Vorort mit guter Lebensqualität gilt. Prognosen des Hessischen Statistischen Landesamts deuten auf eine Fortsetzung des Wachstums hin, solange die Nähe zu Beschäftigungszentren erhalten bleibt.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Wirtschaft in Messel ist eng mit dem umliegenden Rhein-Main-Gebiet verknüpft, das als eines der stärksten Wirtschaftszentren Deutschlands gilt. Hessen insgesamt erzielte 2022 ein Bruttoinlandsprodukt von 323,4 Milliarden Euro, wobei das Finanz- und Logistiksektor dominieren. In Messel selbst gibt es kleinere Gewerbegebiete mit Handwerk, Dienstleistungen und Landwirtschaft, die den lokalen Arbeitsmarkt ergänzen. Viele Bewohner pendeln nach Darmstadt (Wissenschafts- und Tech-Standort) oder Frankfurt (Finanzmetropole), wo der durchschnittliche Bruttostundenverdienst bei 56 Euro liegt – der höchste bundesweit.

Diese Pendlerstruktur stärkt den Immobilienmarkt, da hohe Einkommen (durchschnittlich 48.345 Euro Bruttoeinkünfte pro Steuerpflichtigem in Messel) den Kauf von Eigentum erleichtern. Die Nähe zum Flughafen Frankfurt und DE-CIX (weltgrößter Internetknotenpunkt) unterstreicht die Attraktivität für IT- und Logistikberufe. Lokale Initiativen, wie die Förderung nachhaltiger Gewerbe durch den Landkreis, könnten zukünftig weitere Zuzug fördern. Allerdings bleibt Messel abhängig von der regionalen Konjunktur: Eine Abschwächung im Finanzsektor könnte die Nachfrage dämpfen, während der demografische Wandel (Alterung und Zuzug) langfristig stabilisierend wirkt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Messel zeigt im November 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen durchschnittlich bei 3.016 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 2.933 bis 3.092 Euro je nach Lage und Ausstattung. Für Häuser beträgt der Durchschnittspreis 3.613 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauten bis zu 3.582 Euro und Bestandsimmobilien um die 3.532 Euro erreichen. Grundstückspreise sind mit 355 Euro pro Quadratmeter relativ hoch (im Vergleich zum Hessen-Durchschnitt von 192 Euro), was auf die begrenzte Verfügbarkeit und gute Lage zurückzuführen ist; die Vermarktungsdauer liegt bei 3,2 Monaten.

Mietpreise für Wohnungen haben sich stabilisiert: Der Nettokaltmietpreis liegt bei 10,44 Euro pro Quadratmeter (Anstieg um 5,7 Prozent zum Vorjahr), für Häuser bei 12,75 Euro. Im Vergleich zum Hessen-Durchschnitt (11,21 Euro für Wohnungen) ist Messel leicht teurer, was auf die Nachfrage nach qualitätsvollen Objekten hinweist. Die Preisentwicklung seit 2018 zeigt ein kumuliertes Plus von rund 43 Prozent für Häuser, getrieben durch den Boom im Rhein-Main-Gebiet. Aktuell gibt es etwa 18 Grundstücksangebote und 7 Eigentumswohnungen auf dem Markt, was auf ein ausgewogenes Angebot hindeutet.

Marktsegment: Wohnen

Der Wohnimmobilienmarkt in Messel ist familienorientiert: Über 60 Prozent der Transaktionen betreffen Häuser mit 120 bis 200 Quadratmetern, oft mit Garten in der hügeligen Landschaft. Neubauprojekte, wie 12 Doppel- und 18 Reihenhäuser in familienfreundlichen Lagen, sind begehrt und verkaufen sich schnell (z. B. mit Boni bis 10.000 Euro bei Kauf bis Ende 2025). Bestandswohnungen (Baujahr vor 2000) machen 70 Prozent des Angebots aus und erzielen Preise von 2.667 bis 4.760 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach energieeffizienten Objekten steigt aufgrund höherer Energiekosten, was Sanierungsbedarf in älteren Bauten schafft.

Mietsegment: Etwa 30 Prozent der Haushalte mieten, mit Fokus auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (60–80 m²) zu 589 bis 1.063 Euro kalt monatlich. Die Vermarktungsdauer liegt bei 26 Tagen, kürzer als im Vorjahr, was auf gesunde Nachfrage hinweist.

Marktsegment: Gewerbe und Sonstiges

Gewerbeimmobilien sind rar: Kleine Flächen für Handwerk oder Büros (z. B. in der Nähe der Bahnlinie) erzielen 84 bis 683 Euro pro Quadratmeter. Der Einfluss des Tourismus (Grube Messel) schafft Potenzial für Ferienwohnungen oder Garagenvermietungen. Leerstände sind gering, da die Pendlerstruktur Gewerbe stützt. Infrastrukturprojekte, wie Busverstärkungen, könnten zukünftig Gewerbeflächen attraktiver machen.

Einflussfaktoren auf den Markt

• Positive Treiber: Starke Pendler-Nachfrage durch Frankfurt/Darmstadt, Bevölkerungswachstum und UNESCO-Status fördern Wertsteigerungen. Niedrige Zinsen (historisches Tief 2025) erleichtern Finanzierungen.
• Herausforderungen: Begrenzte Baulandverfügbarkeit treibt Preise hoch; demografischer Wandel (Alterung) könnte den Bedarf an Pflegeimmobilien steigern. Wirtschaftliche Unsicherheiten im Finanzsektor wirken sich indirekt aus.
• Regulatorisch: Hessische Initiativen wie Beschleunigungsgesetze für Bauvorhaben und Mieterschutz (z. B. Verordnung ab 2022) stabilisieren den Markt, ohne starke Eingriffe.

Trends und Prognose

Für 2025/2026 prognostizieren Experten eine moderate Steigerung der Preise um 1–3 Prozent, getrieben durch sinkende Leitzinsen (EZB bei 2,0 Prozent) und anhaltende Wohnraumnachfrage. In Hessen insgesamt erwarten sich reale Zuwächse in Metropolregionen wie Rhein-Main, wobei Messel von 0,5–1 Prozent jährlich profitiert. Trends umfassen Nachhaltigkeit (Energieeffizienz), Homeoffice-taugliche Häuser und Zwischennutzung leerer Flächen. Bis 2035 könnte der Quadratmeterpreis für Häuser um 10–15 Prozent steigen, falls Zuzug anhält. Risiken: Höhere Baukosten und Konjunkturschwäche könnten zu Stagnation führen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Messel ist robust und zukunftsorientiert: Als attraktiver Vorort mit starker Infrastruktur und wirtschaftlicher Verknüpfung bietet er Chancen für Käufer und Investoren, insbesondere in der Wohneigentumsbranche. Die Preise spiegeln die Balance aus Ruhe und Erreichbarkeit wider, mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte setzen und lokale Entwicklungen beobachten. Insgesamt bleibt Messel ein Juwel für Familien, das den hessischen Trend zu suburbanem Wohnen verkörpert.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.