Sachverständige für Immobilienbewertung in Wald-Michelbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Wald-Michelbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Wald-Michelbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Wald-Michelbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Wald-Michelbachs Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kerngemeinde Wald-Michelbach, Ober-Mengelbach, Stallenkandel, Spechtbach, Kuhklingen, Seckenrain an und am Ulfenbach, Straßburg, St. Maria in Lichtenklingen, Kreidach, Siedelsbrunn, Ober-Schönmattenwag, Frankel, Korsika, Ludwigsdorf, Holmbach, Schönbrunn, Flockenbusch, Aschbach, Hartenrod, Gadern, Affolterbach und Kocherbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Grasellenbach, Mossautal, Oberzent (Odenwaldkreis), Eberbach, Heddesbach, Heiligkreuzsteinach, Abtsteinach, Mörlenbach und Rimbach.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Wald-Michelbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Wald-Michelbach (Hessen)

Einleitung

Wald-Michelbach, eine idyllische Gemeinde im Südosten des Kreises Bergstraße in Hessen, liegt im Herzen des Odenwaldes und umfasst zwölf Ortsteile wie Siedelsbrunn, Gadern, Affolterbach, Kreidach, Aschbach und Ober-Schönmattenwag. Mit einer Fläche von rund 100 Quadratkilometern und einer ländlichen, naturnahen Lage bietet die Region eine hohe Lebensqualität durch ihre Nähe zu Wäldern, Wanderwegen und Freizeiteinrichtungen wie der Sommerrodelbahn mit Kletterpark. Der Immobilienmarkt in Wald-Michelbach ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Dynamik, die durch die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Heidelberg, Mannheim und Frankfurt am Main beeinflusst wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt als attraktiver Einstiegspunkt für Familien und Ruhesuchende, mit Preisen, die deutlich unter dem hessischen Durchschnitt liegen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie wirtschaftliche und demografische Einflüsse basierend auf dem Stand November 2025.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografische Struktur von Wald-Michelbach ist typisch für ländliche Regionen in Südhessen: Die Einwohnerzahl liegt bei etwa 11.000 Personen, mit einer leichten Abnahme durch natürliche Geburtenrückgänge, die jedoch durch Zuzüge aus Ballungsräumen kompensiert wird. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an Familien und Senioren, was die Nachfrage nach geräumigen Einfamilienhäusern und barrierefreien Wohnungen steigert. Der demografische Wandel – geprägt von einer alternden Bevölkerung und Zuwanderung junger Familien – wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus, da die Nähe zu städtischen Zentren (ca. 30–45 Minuten Fahrtzeit) Pendler anzieht. Prognosen deuten auf eine stabile Einwohnerzahl bis 2030 hin, solange die Infrastruktur (z. B. S-Bahn-Anbindungen) weiter ausgebaut wird.

Wirtschaftlich profitiert Wald-Michelbach von seiner Lage im Überwald, einer Region mit Fokus auf Handwerk, Kleinunternehmen und Tourismus. Die Beschäftigungsquote liegt bei rund 0,2 Arbeitsplätzen pro Einwohner, was auf eine pendelorientierte Wirtschaft hinweist: Viele Bewohner arbeiten in den umliegenden Industrie- und Tech-Hubs wie Heidelberg oder Darmstadt. Lokale Branchen umfassen Forstwirtschaft, Bauwesen und Dienstleistungen, mit 18 Top-Unternehmen pro 100.000 Einwohner – ein solider Wert für eine Kleingemeinde. Die starke wirtschaftliche Entwicklung in Südhessen, getrieben von Frankfurt und Mannheim, sorgt für eine hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Allerdings dämpft die geringe lokale Jobdichte die Preisentwicklung, da der Markt nicht die Drucksituation urbaner Zentren aufweist. Insgesamt stabilisiert die demografische und wirtschaftliche Lage den Immobilienmarkt: Zuzüge fördern die Nachfrage, während die ländliche Ruhe Investitionen in Ferien- oder Alterswohnungen attraktiv macht.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Wald-Michelbach zeichnet sich im Jahr 2025 durch moderate Preisanstiege aus, die unter dem hessischen Durchschnitt von rund 3.500 €/m² für Häuser liegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien insgesamt beträgt etwa 1.976 €, ein leichter Anstieg von 0,1 % gegenüber 2024 (1.847 €/m²). Dies spiegelt eine ausgewogene Marktlage wider, beeinflusst durch niedrige Zinsen und anhaltende Nachfrage aus dem Umland.

• Häuser: Der Durchschnittspreis liegt bei 2.060 €/m², mit einem Bereich von 989 €/m² (günstige Renovierungsobjekte) bis 4.120 €/m² (hochwertige Neubauten in Hanglage). Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich ein Kaufpreis von ca. 309.000 €. Im Vergleich zu 2024 (2.089 €/m²) ist ein Plus von etwa 1,26 % zu verzeichnen, getrieben durch energieeffiziente Sanierungen.
• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 1.925 €/m², mit Schwankungen je nach Lage (z. B. günstiger in Aschbach, teurer in Hartenrod bei 2.226 €/m²). Eine 80-m²-Wohnung liegt bei rund 154.000 €. Die Preisentwicklung zeigt einen minimalen Anstieg von 0,3 % für das vierte Quartal 2025.
• Grundstücke: Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen betragen durchschnittlich 125 €/m² (Stand 01.01.2024, mit leichter Steigerung bis 2025). Angebotspreise liegen bei 133 €/m², mit einem Maximum von 230 €/m² in zentralen Lagen. Die Vermarktungsdauer beträgt derzeit 3,65 Monate, was auf ein ausgewogenes Angebot hinweist.
• Mietmarkt: Die Nettokaltmiete für Wohnungen liegt bei 7,88 €/m² (Anstieg um 0,89 % prognostiziert), für Häuser bei 8,76 €/m². Für eine 100-m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Miete von ca. 788 €. Der Mietspiegel zeigt einen moderaten Anstieg von 4,74 % im Vergleich zu 2024, beeinflusst durch Nachfrage nach familientauglichen Objekten.

Diese Werte variieren je nach Ortsteil: Teurer in Hartenrod oder Siedelsbrunn (bis 2.520 €/m² für Häuser), günstiger in peripheren Lagen wie Oberfockenbach.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Wald-Michelbach ist im Jahr 2025 knapp, aber ausreichend diversifiziert, mit rund 100 Objekten in Portalen wie Immowelt oder Kleinanzeigen. Häuser dominieren (ca. 60 % der Angebote), gefolgt von Grundstücken (6–22 je nach Quelle) und wenigen Mehrfamilienhäusern. Beliebte Typen sind Einfamilienhäuser mit 4–6 Zimmern und 130–180 m² Wohnfläche, oft in Hanglage mit Garten. Neubauvorhaben, wie Bungalows oder energieeffiziente Doppelhaushälften, machen 20 % aus und kosten 600.000–730.000 €. Provisionsfreie Verkäufe (ca. 18 Angebote) erleichtern den Einstieg für Privatkäufer.

Die Nachfrage ist hoch und stabil, vor allem von Familien und Pendlerfamilien aus dem Rhein-Neckar-Raum, die die naturnahe Lage schätzen. Der demografische Wandel verstärkt dies: Junge Familien suchen geräumige Häuser, Senioren kleinere Wohnungen. Die Vermarktungsdauer liegt bei 3–4 Monaten, kürzer als im Vorjahr, was auf eine gesunde Nachfrage hinweist. Engpässe bestehen bei bezahlbaren Mietwohnungen (2–4 Zimmer), wo Wartezeiten von 2–3 Monaten üblich sind. Insgesamt übersteigt die Nachfrage das Angebot leicht, was Preise stützt, ohne Spekulationsblasen zu erzeugen.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das verbleibende Jahr 2025 wird eine leichte Preiserhöhung von 0,3–1,26 % erwartet, abhängig von EZB-Zinsentscheidungen und Förderprogrammen für energieeffiziente Bauten. Die Nachfrage bleibt hoch durch Zuzüge in Südhessen, gestützt von Infrastrukturausbau (z. B. bessere Verbindungen nach Heidelberg). Langfristig (bis 2030) profitiert der Markt vom demografischen Wandel: Alternde Bevölkerung treibt Sanierungen an, während Zuwanderung Neubauten fördert. Risiken bestehen in einer möglichen Abkühlung durch höhere Zinsen oder wirtschaftliche Unsicherheiten, doch die Prognosen für Südhessen sind positiv – stabile Preise und steigende Nachfrage nach nachhaltigen Objekten. Investoren sollten auf Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser setzen, mit einer Bruttomietrendite von ca. 4–5 %.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Wald-Michelbach präsentiert sich 2025 als robuster und attraktiver Sektor für Käufer und Mieter, der von der ländlichen Idylle und der Nähe zu Metropolen profitiert. Mit moderaten Preisen (unter 2.100 €/m² für Häuser) und einer ausgewogenen Nachfrage bietet er Chancen für Familienhaushalte und Investoren, insbesondere in energieeffiziente und renovierungsbedürftige Objekte. Die demografische Stabilität und wirtschaftliche Verflechtung mit Südhessen sorgen für eine positive Entwicklung, solange Investitionen in Infrastruktur und Nachhaltigkeit fortgesetzt werden. Potenzielle Käufer sollten lokale Makler konsultieren, um von provisionsfreien Angeboten zu profitieren und den Marktwert individuell zu ermitteln. Insgesamt ist Wald-Michelbach ein solider Markt für langfristige Wertsteigerung in einer alternden, aber vitalen Region.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.