Sachverständige für Immobilienbewertung in Cölbe

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Cölbe. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Cölbe

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Cölbe. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Cölbes Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bernsdorf, Bürgeln, Cölbe, Reddehausen, Schönstadt und Schwarzenborn.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Wetter, Rauschenberg, Kirchhain, Marburg, Lahntal und der Landkreis Marburg-Biedenkopf.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Cölbe gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Cölbe (Hessen)

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Cölbe ist eine Gemeinde im Landkreis Marburg-Biedenkopf in Mittelhessen mit rund 6.500 bis 7.000 Einwohnern. Sie liegt direkt südlich der Universitätsstadt Marburg an der Lahn und umfasst neben dem Kernort die Ortsteile Bernsdorf, Bürgeln, Reddehausen, Schönstadt und Schwarzenborn. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Marburg (ca. 5 km), guter Verkehrsanbindung (B 3, Bahnlinie Richtung Kassel/Frankfurt) und einer ländlich-geprägten, naturnahen Umgebung am Rand des Burgwaldes. Cölbe gilt als Pendlerort mit hoher Lebensqualität, der von der Attraktivität Marburgs (Universität, Arbeitsplätze, Infrastruktur) stark beeinflusst wird. Der Immobilienmarkt ist daher eng mit dem der Universitätsstadt verknüpft, bleibt aber preislich deutlich günstiger und familienfreundlicher.

2. Bevölkerungsentwicklung und demografische Einflüsse

Die Einwohnerzahl in Cölbe liegt derzeit bei etwa 6.530 Personen und hat in den letzten fünf Jahren leicht abgenommen (ca. -2 %). Langfristig ist die Bevölkerung in ländlichen Teilen des Landkreises Marburg-Biedenkopf rückläufig oder stagniert, während das Rhein-Main-Gebiet und Marburg selbst wachsen. Cölbe profitiert von Zuzug aus Marburg (Familien, die günstigeren Wohnraum suchen) und Pend lern, die in der Region arbeiten. Die Alterung der Bevölkerung ist spürbar, das Medianalter liegt über dem hessischen Durchschnitt. Diese Entwicklung dämpft die Nachfrage etwas, führt aber zu Bedarf an barrierefreiem und familiengeeignetem Wohnraum. Insgesamt bleibt die Nachfrage stabil, da Cölbe als „Schlafstadt“ für Marburg fungiert.

3. Aktuelle Kaufpreise (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Cölbe ist geprägt von Einfamilien- und Reihenhäusern sowie wenigen Eigentumswohnungen. Preise liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Hessen gesamt: ca. 3.267 €/m²).

• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 2.650 bis 2.800 €/m². In guten Lagen oder Neubauobjekten können Preise bis 3.000 €/m² erreichen, Bestandswohnungen starten bei ca. 2.300 €/m².
• Häuser (Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser): Durchschnittlich 2.300 bis 2.500 €/m² Wohnfläche. Typische Kaufpreise für ein freistehendes Einfamilienhaus (ca. 150 m² auf 600–800 m² Grund) liegen bei 380.000 bis 550.000 €, je nach Baujahr, Zustand und Lage.
• Grundstücke/Bauland: Bodenrichtwerte haben sich stabilisiert, liegen aber nach einem Rückgang in den Vorjahren bei ca. 100–150 €/m² in ausgewiesenen Baugebieten.

Cölbe hat überwiegend mittlere bis gute Wohnlagen, sehr gehobene oder schlechte Lagen sind selten.

4. Preisentwicklung der letzten Jahre

Nach dem Boom bis 2022 (starke Steigerungen durch Niedrigzinsen und Zuzug) kam es 2023/2024 zu einer Konsolidierung und leichten Rückgängen (teilweise -5 bis -10 % bei Häusern). Seit Anfang 2025 zeigt sich wieder eine Aufwärtstendenz:

• Wohnungspreise: +4,2 % im Vergleich zu 2024.
• Hauspreise: Leichter Anstieg um ca. 2–4 %.
• Gesamtmarkt: Durchschnittlicher Quadratmeterpreis ca. 2.550 € (stabil bis leicht steigend). Für das vierte Quartal 2025 wird ein moderater Anstieg um ca. 0,7–1 % erwartet. Langfristig (über 5 Jahre) liegen die Preise ca. 15 % höher als 2020, bleiben aber moderat im Vergleich zu Marburg (dort oft >4.000 €/m²).

5. Mietmarkt und Mietpreise

Cölbe hat keinen offiziellen qualifizierten Mietspiegel, die Werte basieren auf Marktdaten aus Angeboten.

• Durchschnittliche Kaltmiete: 9,50 bis 10,50 €/m².
• Typische Spanne: 8,25 €/m² in einfachen Lagen/Bestand bis 10,50–11 €/m² in guten Lagen oder Neubau.
• Beispiele:
  • 60 m²-Wohnung: ca. 620–650 € kalt.
  • 100 m²-Haus/Reihenhaus: ca. 950–1.100 € kalt. Mieten sind in den letzten Jahren stärker gestiegen als Kaufpreise (ca. +10–15 % seit 2022), da viele Studierende und Pendler aus Marburg anzieht, wo Mieten höher sind (Marburg: >12 €/m²). Die Mietrendite für Bestandsimmobilien liegt bei attraktiven 3,5–4,5 %.

6. Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt. Auf den großen Portalen sind meist unter 20 Objekte zum Kauf und noch weniger zur Miete verfügbar. Nachfrage kommt vor allem von Familien aus der Region, die aus Marburg „herauswachsen“, sowie von Pendlern Richtung Gießen oder Kasselberg. Der Markt ist verkäuferfreundlich: Gute Objekte (renoviert, energierecht) verkaufen sich schnell, sanierungsbedürftige Häuser bleiben länger. Neubau ist rar – es gibt kaum große Baugebiete, nur vereinzelte Einfamilienhaus-Projekte.

7. Neubauaktivität und Baugenehmigungen

In Hessen insgesamt gingen Baugenehmigungen 2024 um fast 15 % zurück, 2025 setzt sich der Trend fort (erstes Halbjahr 2025: weitere Abnahme). In Cölbe selbst ist die Neubauaktivität gering: Es gibt keine großen neuen Baugebiete, lediglich vereinzelte Genehmigungen für Einfamilienhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser. Der Fokus liegt auf Nachverdichtung und Sanierung. Die Gemeinde fördert Bauen nur begrenzt, was das Angebot knapp hält.

8. Einflussfaktoren und Prognose

Positive Faktoren:

• Nähe zu Marburg (Universität, Klinikum, Arbeitsplätze).
• Gute Infrastruktur (Schulen, Einkauf, Bahn).
• Günstigere Preise im Vergleich zur Universitätsstadt.

Negative/Risikofaktoren:

• Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage weiter.
• Demografischer Wandel (Alterung, leichter Bevölkerungsrückgang).
• Wenig Neubau verstärkt die Knappheit.

Prognose bis 2030: Moderater Preisanstieg um 2–4 % pro Jahr erwartet, solange Zinsen stabil bleiben und die regionale Wirtschaft (Marburg-Region) wächst. Der Markt bleibt stabil und attraktiv für Eigennutzer, weniger spekulativ als in Großstädten. Für Investoren bieten sich Chancen bei sanierungsbedürftigen Objekten mit guter Renditeperspektive.

9. Fazit

Der Immobilienmarkt in Cölbe ist solide, familienorientiert und preislich attraktiv im hessischen Vergleich. Er profitiert stark von der Nachbarschaft zu Marburg, bleibt aber überschaubar und wenig volatil. Wer ruhiges Wohnen in naturnaher Lage mit guter Anbindung sucht, findet hier günstige Einstiegsmöglichkeiten – sowohl zum Kauf als auch zur Miete. Der Markt entwickelt sich 2025 positiv, aber verhalten; spektakuläre Sprünge sind nicht zu erwarten.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.