Sachverständige für Immobilienbewertung in Twistetal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Twistetal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Twistetal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Twistetal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Twistetals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Berndorf, Elleringhausen, Gembeck, Mühlhausen, Nieder-Waroldern, Ober-Waroldern und Twiste.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Bad Arolsen, Waldeck, Korbach und Diemelsee.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Twistetal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt Twistetal (Hessen)

1. Lage und allgemeine Rahmenbedingungen

Twistetal ist eine ländliche Flächengemeinde im Landkreis Waldeck-Frankenberg im nördlichen Hessen mit etwa 4.100 Einwohnern (Stand 2024/2025). Die Gemeinde besteht aus 8 Ortsteilen (Twiste, Gembeck, Elleringhausen, Münden, Nieder-Waroldern, Ober-Waroldern, Twistemühle und Heimbach) und liegt am Rand des Waldecker Landes, ca. 15 km südwestlich von Bad Arolsen, 25 km nordwestlich von Korbach und etwa 50 km von Kassel entfernt. Die Anbindung erfolgt über die B 252 und die L 3333; die nächsten Autobahnen (A 44 und A 49) sind in ca. 30–40 Minuten erreichbar.

Twistetal gilt als typische Wohngemeinde mit hoher Lebensqualität durch Natur (Kellerwald-Edersee-Nationalpark in der Nähe, Twistesee), intakte Dorfstrukturen und vergleichsweise günstige Grundstücks- und Baupreise. Die Bevölkerung ist seit Jahren rückläufig bzw. stagniert, wobei leichter Zuzug aus dem Umland (vor allem aus Kassel und dem Ruhrgebiet) durch Home-Office und Fernpendeln zu beobachten ist.

2. Demografische Entwicklung und Nachfrage

• Bevölkerung: ca. 4.100 (leichter Rückgang von 4.300 im Jahr 2015)
• Altersstruktur: Überdurchschnittlich hoher Anteil älterer Einwohner (ca. 28 % über 65 Jahre), gleichzeitig Zuzug jüngerer Familien mit Kindern aus städtischen Regionen.
• Nachfrageschwerpunkte:
  • Familien mit 1–2 Kindern suchen freistehende Einfamilienhäuser (120–180 m²) mit Garten, idealerweise in den größeren Ortsteilen Twiste, Gembeck oder Nieder-Waroldern.
  • Senioren (Best Ager) suchen barrierearme oder barrierefreie Bungalows bzw. ebenerdige Wohnungen.
  • Zweitwohnsitz- und Ferienhausinteressenten (vor allem aus NRW) interessieren sich für Objekte am Twistesee oder in ruhiger Waldrandlage.

3. Preisspiegel 2025 (Durchschnittswerte, basierend auf tatsächlichen Verkäufen und Angeboten 2023–2025)

Kaufpreise Einfamilienhäuser (freistehend, Baujahr 1960–2000, sanierungsbedürftig bis teilsaniert):

• Standardobjekt (ca. 130–160 m² Wfl., 600–900 m² Grundstück): 180.000 – 280.000 €
• Gut sanierte oder neuere Häuser (ab Bj. 2000, Energieeffizienzklasse C oder besser): 320.000 – 450.000 €
• Hochwertige Objekte (Neubau, KfW-55 oder besser, 180+ m²): 480.000 – 650.000 € (selten)

Bungalows / barrierearm:

• 100–140 m², Bj. 1970–1995: 220.000 – 350.000 €
• Neubau-Bungalows (ab 2020): 420.000 – 550.000 €

Doppelhaushälften / Reihenhäuser:

• Selten am Markt, meist 220.000 – 340.000 €

Wohnungen (Eigentumswohnungen gibt es kaum):

• Kaum Angebot; vereinzelte Altbauwohnungen in Twiste: 1.200 – 1.800 €/m²

Bauggrundstücke:

• Voll erschlossen, Ortsrandlage: 45 – 75 €/m² (Twiste und Gembeck teurer, kleinere Ortsteile günstiger)
• Größen meist 600–1.200 m²
• Grundstücke mit Seeblick oder Waldrand: bis 100 €/m² möglich

Mietpreisspiegel (sehr kleines Segment):

• Kaltmiete ältere Einfamilienhäuser: 6,50 – 8,50 €/m²
• Neubau-Wohnungen (kaum vorhanden): 9,50 – 11,00 €/m²
• Die meisten Mieter wohnen in Korbach oder Bad Arolsen; in Twistetal dominiert fast ausschließlich Eigennutzung.

4. Marktentwicklung der letzten 5 Jahre (2020–2025)

• 2020–2022: Starke Preissteigerungen (+40–50 % bei Häusern), bedingt durch Corona-bedingten Landflucht-Trend und extrem niedrige Zinsen.
• 2023–2024: Deutliche Beruhigung und teilweiser Rückgang um 5–15 %, vor allem bei sanierungsbedürftigen 1970er-Jahre-Häusern, da Zinsen auf über 4 % stiegen und viele Käufer abgeschreckt wurden.
• 2025: Seit Anfang 2025 wieder leichte Belebung. Die Zinsen sind auf ca. 3,3–3,7 % gesunken, gleichzeitig gibt es kaum noch Bestandsobjekte. Verkäufe erfolgen oft innerhalb weniger Wochen. Besonders gesuchte Objekte (sanierter Bungalow oder modernes EFH) erzielen wieder die Höchstpreise von 2022.

5. Angebot und Verweildauer

• Angebot extrem knapp: Meist 8–15 Kaufobjekte gleichzeitig (ganze Gemeinde).
• Verweildauer: Sanierte, bezugsfertige Häuser 2–8 Wochen, sanierungsbedürftige Objekte 4–12 Monate.
• Viele Verkäufe erfolgen diskret über regionale Makler oder „aus dem Bekanntenkreis“, ohne öffentliches Inserat.

6. Bauland- und Neubau-Situation

• Bauplätze werden nur noch vereinzelt von der Gemeinde oder durch Aufstockung bestehender Grundstücke geschaffen.
• Bebauungspläne sehr restriktiv (keine großen Neubaugebiete mehr geplant).
• Neubauvorhaben meist Einzelhäuser durch private Bauherren oder regionale Bauträger (3–6 Häuser pro Jahr).
• Baukosten (2025): ca. 3.200 – 4.100 €/m² schlüsselfertig (je nach Ausstattung und Energiestandard).

7. Besondere Merkmale und Risiken

• Hohe Nachfrage nach energetisch sanierten Objekten (Heizungstausch-Pflicht und steigende Energiekosten machen unsanierte 1970er/80er-Häuser schwer verkäuflich).
• Viele Objekte haben noch Ölheizungen oder veraltete Nachtspeicheröfen → Sanierungskosten 40.000–80.000 € werden oft vom Käufer übernommen und drücken den Kaufpreis.
• Grundstücke in Hanglage (häufig in Elleringhausen und Ober-Waroldern) sind günstiger, erfordern aber höhere Erschließungs- und Fundamentkosten.
• Hochwassergefährdung im Bereich Twiste-Fluss und Twistesee ist gering, aber vor Kauf immer die Hochwasserkarte prüfen.

8. Prognose 2026–2030

• Angebot bleibt knapp, da kaum Abwanderung und wenig Erbschaftsverkäufe.
• Preise für bezugsfertige, sanierte Objekte werden weiter moderat steigen (ca. 3–5 % p.a.).
• Unsanierte Objekte bleiben preislich stabil oder sinken leicht (Inflation und Sanierungskosten gleichen sich aus).
• Zuzug durch Home-Office und Fernpendeln wird anhalten, jedoch begrenzt durch fehlendes Bauland.
• Twistetal bleibt eine der günstigsten Wohngemeinden im erweiterten Kasseler Umland bei gleichzeitig hoher Lebensqualität.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Twistetal ist und bleibt ein klassischer Verkäufermarkt mit sehr geringem Angebot und stabiler bis leicht steigender Preisentwicklung bei guten, sanierungsarmen Objekten. Wer hier ein bezahlbares Eigenheim in ländlicher Idylle sucht, muss schnell entscheiden und idealerweise bereits mit einem regionalen Makler oder Bankberater vor Ort vernetzt sein. Günstige Einstiegsobjekte unter 200.000 € sind inzwischen die absolute Ausnahme und meist stark sanierungsbedürftig.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Twistetal oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.