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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Arolsen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Arolsen
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Arolsen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bad Arolsens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Kernstadt, Braunsen, Bühle, Helsen, Kohlgrund, Landau, Massenhausen, Mengeringhausen, Neu-Berich, Schmillinghausen, Volkhardinghausen und Wetterburg.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Diemelstadt, Volkmarsen, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Wolfhagen, Landkreis Kassel, Waldeck, Twistetal, Diemelsee, Marsberg und der Hochsauerlandkreis (Nordrhein-Westfalen).
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Arolsen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt Bad Arolsen (Stand: November 2025)
1. Allgemeine Marktübersicht
Bad Arolsen ist eine Kleinstadt mit etwa 15.800 Einwohnern im Landkreis Waldeck-Frankenberg in Nordhessen. Die Stadt besteht aus dem barocken Kernstadtbereich sowie mehreren eingemeindeten Stadtteilen (z. B. Landau, Mengeringhausen, Helsen, Braunsen). Der Immobilienmarkt ist typisch für ländlich geprägte Kur- und Residenzstädte in Hessen: vergleichsweise ruhig, preislich unter dem hessischen und bundesdeutschen Durchschnitt, aber mit einer spürbaren Aufwertung seit etwa 2018–2019.
Der Markt wird vor allem von regionaler Nachfrage (Einheimische, Zuzügler aus Kassel und dem Ruhrgebiet) sowie von Zweitwohnungskäufern und Senioren geprägt, die die gute Infrastruktur, die Nähe zum Twistesee und Edersee sowie das ruhige Umfeld schätzen. Fernpendler nach Kassel (ca. 45 km) und Korbach spielen ebenfalls eine Rolle.
2. Entwicklung der Kaufpreise (Wohnimmobilien)
- Einfamilien- und Doppelhäuser (freistehend/baujahr 1960–2000): Durchschnittlich 2.200 – 2.800 €/m² Wohnfläche (2025). Gut sanierte Objekte mit Grundstücksgrößen 600–1.000 m² liegen bei 320.000 – 450.000 € Gesamtpreis. Ältere, sanierungsbedürftige Häuser (1970er-Bau) starten bei ca. 180.000 – 250.000 €.
- Reihenhäuser und kleinere Doppelhaushälften: 2.400 – 3.100 €/m², Gesamtpreise meist 280.000 – 380.000 €.
- Eigentumswohnungen: Bestandswohnungen (Baujahr 1970–1995): 1.800 – 2.400 €/m². Neubau- oder hochwertig sanierte Wohnungen (z. B. im Residenzschloss-Umfeld oder neue Quartiere wie „Am Weinberg“): 3.200 – 3.900 €/m².
- Baugrundstücke: Voll erschlossene Grundstücke in guter Lage (Kernstadt, Helsen, Landau): 120 – 180 €/m². In randlichen Ortsteilen (Braunsen, Bühle) teilweise noch unter 100 €/m². Die Verfügbarkeit ist jedoch stark eingeschränkt; Neubaugebiete sind rar.
Preisentwicklung seit 2020:
- ca. 35–45 % bei Häusern und Wohnungen (stärker als im Bundesdurchschnitt von ca. 30 %). Der Höhepunkt lag 2022/2023. Seit Mitte 2024 ist der Markt deutlich ruhiger geworden, die Preissteigerungen haben sich auf +2–4 % p. a. verlangsamt, bei einzelnen Objekten sind leichte Preisrückgänge (–5 bis –10 %) zu beobachten, wenn sie länger als 6 Monate inseriert sind.
3. Mietwohnungsmarkt
Die Nettokaltmieten liegen 2025 bei:
- Ältere Wohnungen (60–90 m², 1970–1990er): 7,00 – 8,50 €/m²
- Modernisierte oder Neubauwohnungen: 9,50 – 11,50 €/m²
- 1–2-Zimmer-Seniorenwohnungen (barrierefrei): 10–13 €/m²
Die Mietpreisbremse gilt nicht, dennoch bleiben die Mieten moderat. Leerstand ist sehr niedrig (unter 2 %), besonders bei barrierearmen und zentrumsnahen Objekten. Viele Vermieter sind Privatpersonen oder regionale Wohnungsbaugesellschaften.
4. Besondere Marktsegmente
- Denkmalschutz- und Altbauobjekte im barocken Stadtkern: Hohe Nachfrage von Liebhabern, Preise deutlich über dem Durchschnitt (3.000–4.500 €/m² bei sanierten Fachwerk- oder Gründerzeithäusern). Förderungen über Denkmalschutz-AfA werden weiterhin stark genutzt.
- Ferienimmobilien und Zweitwohnungen: Am Twistesee und in den höher gelegenen Ortsteilen gibt es eine kleine, aber stabile Nachfrage aus dem Ruhrgebiet und den Niederlanden. Preisniveau 20–30 % über vergleichbaren Erstwohnungen.
- Gewerbeimmobilien: Sehr überschaubar. Einzelhandelslagen in der Innenstadt sind teilweise vakant. Büros und Praxisflächen (z. B. für Ärzte, Physiotherapeuten) werden gesucht, aber selten angeboten.
5. Einflussfaktoren und Prognose 2026–2028
Positive Faktoren:
- Gute Verkehrsanbindung (A44 nur 10–15 min, Bahn nach Kassel/Warburg)
- Hohe Lebensqualität (Kurstadt, Residenzschloss, Natur)
- Zuzug von Home-Office-Arbeitnehmern und Senioren
- Stabile Arbeitsmarktlage im Umkreis (Korbach, Kassel, Continental in Korbach)
Negative Faktoren / Bremsen:
- Hohe Bauzinsen (aktuell 3,5–4,2 % effektiv) dämpfen die Nachfrage deutlich
- Kaum neue Baugebiete (Flächennutzungsplan sehr restriktiv)
- Demografische Schrumpfung in einigen Ortsteilen
- Höhere Energiekosten treffen besonders unsanierte 70er-Jahre-Häuser
Prognose: Der Markt bleibt bis mindestens 2027 stabil mit leichten Preissteigerungen von 1–3 % pro Jahr bei qualitativ guten Objekten. Sanierungsbedürftige Häuser ohne energetische Modernisierung werden länger stehen und teilweise 10–15 % unter früheren Höchstpreisen verkauft. Neubau bleibt die absolute Ausnahme. Bad Arolsen wird weiterhin als preiswerte und ruhige Alternative zu Kassel und dem Rhein-Main-Gebiet wahrgenommen – ein klassischer „Geheimtipp“-Standort mit begrenzter Dynamik.
Zusammenfassung: Der Immobilienmarkt Bad Arolsen ist solide, regional geprägt und wenig spekulativ. Wer hier kauft, tut das in der Regel zur Eigennutzung und profitiert von vergleichsweise günstigen Preisen bei hoher Wohnqualität – allerdings mit eingeschränkter Auswahl und längeren Vermarktungszeiten als in Ballungsräumen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
