Inhaltsverzeichnis
Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Niedenstein. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Niedenstein
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Niedenstein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Niedensteins Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Kernstadt, Ermetheis, Metze, Kirchberg und Wichdorf.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Schauenburg, Landkreis Kassel, Gudensberg, Fritzlar, Bad Emstal und Schwalm-Eder-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in dem Luftkurort Niedenstein gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Niedenstein (Hessen)
1. Einleitung und Lagebeschreibung
Niedenstein ist eine kleine Stadt im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 5.300 Einwohnern. Sie liegt am Rande des Naturparks Habichtswald, etwa 20 Kilometer südwestlich von Kassel. Die Stadt umfasst mehrere Ortsteile wie Metze, Wichdorf und Ermetheis und profitiert von einer idyllischen, ländlichen Lage mit guter Anbindung an die Region Kassel. Als Luftkurort und Teil der GrimmHeimat Nordhessen zieht Niedenstein vor allem Familien und Naturliebhaber an, die ruhiges Wohnen in grüner Umgebung suchen, ohne auf die Nähe zur Großstadt verzichten zu müssen. Der Immobilienmarkt ist geprägt von einem überschaubaren Angebot, das hauptsächlich aus Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und wenigen Wohnungen besteht. Der Markt ist stabil, aber nicht überhitzt, und richtet sich vorwiegend an Eigennutzer.
2. Aktuelle Kaufpreise (Stand Ende 2025)
Der Immobilienmarkt in Niedenstein bleibt günstig im hessischen Vergleich und deutlich unter den Preisen in Kassel oder dem Rhein-Main.
- Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.775 bis 1.959 Euro. In den letzten Jahren gab es moderate Steigerungen, über fünf Jahre hinweg etwa +32 %, wobei 2025 ein leichter Rückgang verzeichnet wurde, gefolgt von einer Erholung um +1 % im Jahresvergleich.
- Einfamilien- und Reihenhäuser: Hier beträgt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter rund 1.813 bis 2.215 Euro. Typische Objekte (z. B. freistehende Häuser mit 120–200 m² Wohnfläche und Grundstücken von 600–1.000 m²) werden aktuell für 250.000 bis 500.000 Euro angeboten, je nach Baujahr, Zustand und Lage.
- Gesamtdurchschnitt für Immobilien: Ca. 1.792 Euro pro Quadratmeter.
Die Preise sind in den Ortsteilen unterschiedlich: Günstiger in Ermetheis (ca. 1.510 Euro/m²), teurer in zentralen Lagen oder mit Aussicht auf den Habichtswald. Im Vergleich zum Schwalm-Eder-Kreis (ca. 1.817 Euro/m² für Wohnungen) und Hessen insgesamt (über 3.200 Euro/m² für Häuser) bleibt Niedenstein eine der erschwinglichsten Optionen in Nordhessen.
3. Mietpreise (Stand Ende 2025)
Der Mietmarkt in Niedenstein ist eng, mit sehr wenigen Angeboten. Die Preise liegen unter dem hessischen und bundesweiten Durchschnitt und machen die Stadt attraktiv für Pendler nach Kassel.
- Wohnungen: Durchschnittliche Kaltmiete bei 7,55 bis 8,60 Euro pro Quadratmeter. Im dritten Quartal 2025 betrug der Wert 7,55 Euro/m², was einem Anstieg von ca. 2,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
- Häuser: Etwa 9,40 Euro pro Quadratmeter.
Die Mietpreisentwicklung ist moderat steigend, aber stabil. Es gibt kaum Neubau-Mietwohnungen; das Angebot besteht überwiegend aus älteren Objekten oder Einzelvermietungen in Einfamilienhäusern.
4. Grundstückspreise und Bodenrichtwerte
Baugrundstücke sind in Niedenstein rar, da die Stadt klein ist und Neubaugebiete begrenzt.
- Der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke liegt bei etwa 123 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 52 Euro (günstig) bis 250 Euro (teuer).
- Vermarktungsdauer: Im Schnitt 4,7 Monate.
Im Vergleich zu Hessen (wo Bodenrichtwerte in städtischen Lagen leicht vierstellig sind) bleibt Niedenstein günstig und eignet sich für Selbstbauer oder Familien, die ein Haus mit Garten suchen.
5. Marktentwicklung und Trends 2025
Der Immobilienmarkt in Niedenstein hat sich 2025 stabilisiert, nach leichten Rückgängen in den Vorjahren durch höhere Zinsen. Nun zeigen sich wieder moderate Steigerungen von 1–3 % bei Kaufpreisen, getrieben durch sinkende Bauzinsen und anhaltende Nachfrage aus Kassel (Pendler, Homeoffice). Das Angebot bleibt knapp: Aktuell gibt es etwa 40–50 Kaufobjekte (überwiegend Häuser) und nur sehr wenige Mietwohnungen. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien, die den ländlichen Charme mit Nähe zur Stadt verbinden wollen. Über die letzten fünf Jahre sind die Preise insgesamt um ca. 30–40 % gestiegen, aber langsamer als in urbanen Zentren. Für 2026 wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet, solange die Zinsen niedrig bleiben.
6. Einflussfaktoren
- Positive Faktoren: Gute Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten), NaturNähe (Habichtswald, Edersee in der Region), Pendlerfreundliche Lage zu Kassel (ca. 25 Minuten mit Auto). Sinkende Zinsen machen Finanzierungen wieder attraktiver.
- Herausforderungen: Begrenztes Angebot an Neubau und Mietwohnungen, alternde Bevölkerung in ländlichen Regionen Nordhessens, geringe Dynamik im Vergleich zu Wachstumsregionen wie Frankfurt.
- Bevölkerungsentwicklung: Niedenstein profitiert von leichter Zuwanderung aus Kassel; die Einwohnerzahl bleibt stabil oder wächst leicht, im Gegensatz zu schrumpfenden ländlichen Gebieten in Ostdeutschland oder Teilen Südhessens.
7. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Niedenstein ist ein klassischer, ruhiger Ländermarkt: Günstige Preise, hohe Lebensqualität und Stabilität zeichnen ihn aus. Er eignet sich hervorragend für Eigennutzer, die ein Haus mit Garten suchen, weniger für Investoren, die hohe Renditen erwarten. Mit moderaten Preissteigerungen und steigender Nachfrage durch Homeoffice-Trends bleibt Niedenstein attraktiv für junge Familien. Wer hier kauft, profitiert von Preisen, die nur etwa die Hälfte des hessischen Durchschnitts betragen, bei vergleichbarer Lebensqualität. Der Markt wird auch 2026 und darüber hinaus stabil bleiben, mit Potenzial für leichte Wertsteigerungen durch die Nähe zu Kassel.
Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Niedenstein oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.
Kontaktformular:
Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
