Sachverständige für Immobilienbewertung in Brensbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Brensbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Brensbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Brensbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Brensbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Affhöllerbach, Brensbach, Höllerbach, Nieder-Kainsbach, Wallbach und Wersau.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Groß-Bieberau, Reinheim, Otzberg, Landkreis Darmstadt-Dieburg, Höchst, Bad König, Brombachtal, Reichelsheim, Fränkisch-Crumbach und der Odenwaldkreis.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Brensbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Brensbach (Hessen)

Einleitung

Brensbach ist eine idyllische Gemeinde im Odenwaldkreis in Hessen, die etwa 5.100 Einwohner zählt und aus den Ortsteilen Affhöllerbach, Brensbach, Höllerbach, Nieder-Kainsbach, Wallbach und Wersau besteht. Lagebedingt im Gersprenztal gelegen, profitiert der Ort von seiner Nähe zur Natur, was ihn zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Pendler und Naturliebhaber macht. Die gute Anbindung an Darmstadt (ca. 40 km entfernt) und Frankfurt am Main (ca. 60 km) macht Brensbach zu einem Pendlerparadies, während die ländliche Ruhe den Immobilienmarkt prägt.

Der Immobilienmarkt in Brensbach ist geprägt von einem stabilen, aber moderat wachsenden Segment, das durch den demografischen Wandel und die regionale Wirtschaft beeinflusst wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Unsicherheiten der Vorjahre, mit Fokus auf Einfamilienhäuser und Grundstücke. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblick, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand November 2025.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Brensbach weist eine stabile Bevölkerungszahl von rund 5.100 Einwohnern auf, mit einer leichten Zunahme durch Zuzug aus städtischen Ballungsräumen. Die Altersstruktur ist typisch für ländliche Regionen in Hessen: Etwa 20 Prozent der Bevölkerung sind unter 18 Jahre alt, rund 60 Prozent im erwerbsfähigen Alter (18–65 Jahre) und 20 Prozent über 65 Jahre. Der demografische Wandel führt zu einer Alterung der Gesellschaft, was den Bedarf an barrierefreien Wohnformen und kleineren Haushalten steigert. Insgesamt bleibt die Gemeinde attraktiv für Familien, da der Wanderungssaldo positiv ist – viele ziehen aus Darmstadt oder Erbach zu, um höhere Lebensqualität zu genießen.

Wirtschaftlich ist Brensbach von der Landwirtschaft, dem Handwerk und dem Mittelstand geprägt, mit einer geringen Arbeitslosenquote von unter 4 Prozent. Die Nähe zum Rhein-Main-Gebiet sorgt für Pendlerströme, die den lokalen Dienstleistungssektor (z. B. Einzelhandel, Gastronomie) beleben. Der Odenwaldkreis insgesamt wächst moderat, mit einem Fokus auf nachhaltige Entwicklung und Erneuerbare Energien. Diese Faktoren stützen den Immobilienmarkt, da steigende Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen ca. 45.000 Euro brutto) die Kaufkraft erhöhen. Allerdings drückt der demografische Wandel auf den Mietmarkt, da kleinere Haushalte mehr, aber kleinere Einheiten benötigen, was zu einer Anpassung des Bestands führt.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Brensbach ist 2025 ausgeglichen, mit einem leichten Überangebot an Einfamilienhäusern aufgrund von Erbschaften und Umzügen älterer Generationen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Neubauten und Sanierungsobjekte in naturnaher Lage, insbesondere in den Ortsteilen Wallbach und Wersau. Der Marktanteil von Eigentumswohnungen ist gering (ca. 15 Prozent der Transaktionen), während Häuser und Grundstücke dominieren (über 70 Prozent).

Im Vergleich zum Odenwaldkreis liegt Brensbach im oberen Preissegment, da die Lage am Südhang des Odenwaldes und die gute Infrastruktur (z. B. Autobahn A5 in der Nähe) den Wert steigern. Der Umsatzvolumen hat sich 2025 um etwa 5 Prozent erhöht, getrieben durch niedrigere Zinsen und eine Stabilisierung der Baukosten. Dennoch bleibt der Markt regional begrenzt, mit einer Transaktionsdauer von 3–6 Monaten für Häuser.

Preisentwicklung

Die Preise im Brensbacher Immobilienmarkt haben sich 2025 moderat entwickelt, mit einer leichten Steigerung bei Kaufpreisen und gemischten Trends bei Mieten. Hier eine Übersicht der Durchschnittswerte (Stand November 2025):

Kaufpreise für Häuser liegen im Schnitt bei 2.459 €/m², mit einer Spanne von 1.640 €/m² für ältere Objekte bis 3.225 €/m² für Neubauten. Wohnungen sind seltener und teurer pro Quadratmeter (ca. 3.278 €/m²), da der Bestand begrenzt ist. Mietpreise zeigen eine Divergenz: Während Wohnungsmieter von einer leichten Senkung profitieren (-3 Prozent), steigen Hausmieten um 1,4 Prozent, bedingt durch Nachfrage nach größeren Einheiten. Im Vergleich zu Hessen (Häuser: 3.279 €/m², Wohnungen: 3.676 €/m²) ist Brensbach günstiger, aber im Kreis Odenwaldkreis führend.

Die Preisentwicklung resultiert aus einer Kombination aus regionaler Nachfrage und landesweiten Trends: In Hessen insgesamt steigen Wohnungspreise um 3,1 Prozent, was auf Brensbach abfärbt, aber der ländliche Charakter dämpft die Dynamik.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst derzeit etwa 20–25 Häuser und 5–10 Wohnungen im Verkauf, plus rund 10 Mietobjekte. Beliebte Typen sind Einfamilienhäuser mit 100–200 m² Wohnfläche auf Grundstücken von 500–1.500 m², oft mit Garten und Garage. Neubauvorhaben (z. B. maßgeschneiderte Häuser) machen 20 Prozent aus, mit Preisen ab 420.000 Euro. Die Nachfrage kommt zu 60 Prozent von Familien und Paaren, 30 Prozent von Rentnern (Umzug in altersgerechte Objekte) und 10 Prozent von Investoren.

Faktoren wie Homeoffice-Trends seit der Pandemie haben die Attraktivität gesteigert, da Brensbach eine gute Work-Life-Balance bietet. Dennoch führt der demografische Wandel zu einem Überhang bei großen Häusern: Ältere Eigentümer verkaufen, aber Nachfrage nach Kompaktwohnungen fehlt. Im Mietsegment ist die Auslastung hoch (über 95 Prozent), mit Fokus auf 2–4-Zimmer-Wohnungen.

Einflussfaktoren

Der Markt wird maßgeblich vom demografischen Wandel geprägt: Die alternde Bevölkerung (Anstieg der über 65-Jährigen um 2 Prozent jährlich) erhöht den Bedarf an barrierefreien Umbauten und kleineren Einheiten, was Preise für solche Objekte um 10–15 Prozent steigert. Wirtschaftlich wirkt sich die Nähe zu Frankfurt positiv aus – Pendler mit höheren Einkommen treiben die Nachfrage. Regionale Entwicklungen wie der Ausbau erneuerbarer Energien (z. B. Solaranlagen auf Dächern) fördern Sanierungen und heben Werte.

Herausforderungen sind steigende Baukosten (+5 Prozent 2025) und Zinsentwicklungen: Niedrigere Hypothekenzinsen (ca. 2,5 Prozent) erleichtern Käufe, aber Inflation dämpft Investoren. Der Klimawandel spielt eine Rolle, da der Odenwald trockenere Sommer erlebt, was den Wert naturnaher Lagen steigert. Insgesamt wirkt der demografische Druck stabilisierend: Weniger Neugeburten bedeuten weniger Druck auf den Bestand, aber Migration aus Städten balanciert dies aus.

Prognose und Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 1–2 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Pendler-Nachfrage und Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen. Der Mietmarkt stabilisiert sich bei 10–11 €/m², mit Potenzial für Wachstum in den Ortsteilen mit guter Anbindung. Langfristig könnte der demografische Wandel zu einem Überangebot in ländlichen Teilen führen, was Preise dämpft – Experten prognostizieren ab 2027 einen „Lock-in-Effekt“, bei dem Eigentümer in großen Häusern verbleiben.

Chancen ergeben sich für Investoren in altersgerechte Umbauten und Neubauviertel. Die Gemeinde plant Erweiterungen des Baugebiets, was das Angebot um 10 Prozent steigern könnte. Insgesamt bleibt Brensbach ein solider, wenn auch nicht explosiver Markt, ideal für langfristige Anlagen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Brensbach ist 2025 ein Spiegel der regionalen Stärken: Günstige Preise im Vergleich zu Hessen, hohe Lebensqualität und Stabilität durch Demografie und Wirtschaft. Potenzielle Käufer und Mieter profitieren von vielfältigen Optionen, während Verkäufer von der steigenden Nachfrage nach naturnahen Objekten profitieren. Eine individuelle Beratung durch lokale Makler ist empfehlenswert, um von Fördermitteln (z. B. KfW-Programme) zu nutzen. Brensbach bleibt ein Juwel im Odenwald – für alle, die Ruhe und Wertstabilität suchen.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Brensbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.