Sachverständige für Immobilienbewertung in Breuberg

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Breuberg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Breuberg

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Breuberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Breubergs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Rai-Breitenbach, Neustadt, Hainstadt, Sandbach und Wald-Amorbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Groß-Umstadt, Landkreis Darmstadt-Dieburg, Mömlingen, Obernburg am Main, Landkreis Miltenberg, Bayern, Lützelbach und Höchst.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Breuberg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Breuberg (Hessen)

Einleitung

Breuberg, eine charmante Stadt im Odenwaldkreis in Hessen, liegt idyllisch am nördlichen Rand des Odenwaldes und umfasst die Ortsteile Hainstadt, Neustadt, Rai-Breitenbach, Sandbach und Wald-Amorbach. Mit rund 7.300 Einwohnern bietet Breuberg eine hohe Lebensqualität durch seine naturnahe Lage, historische Sehenswürdigkeiten wie die imposante Burg Breuberg und eine gute Anbindung an das Rhein-Main-Gebiet. Die Nähe zu Darmstadt (ca. 30 km), Frankfurt am Main (ca. 50 km) und Erbach macht die Region attraktiv für Pendler und Naturliebhaber. Der Immobilienmarkt in Breuberg ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Entwicklung, die durch den ländlichen Charakter, begrenzte Neubauaktivitäten und eine wachsende Nachfrage nach ruhigen Wohnorten beeinflusst wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), Preisentwicklungen, Segmente wie Kauf und Miete, regionale Unterschiede sowie Trends und Prognosen.

Aktuelle Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt in Breuberg zeigt im Jahr 2025 eine leichte Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Im Odenwaldkreis insgesamt, zu dem Breuberg gehört, sanken die Transaktionsumsätze 2023 um 31,7 % auf 140 Millionen Euro, was auf höhere Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten zurückzuführen ist. Für 2025 wird eine moderate Erholung erwartet, mit einer Zunahme der Kaufverträge um etwa 5–7 % im Vergleich zum Vorjahr. In Breuberg selbst dauert die Vermarktung von Objekten im Durchschnitt 4–5 Monate, was auf ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hinweist. Die Nachfrage wird vor allem von Familien und Berufspendlern getrieben, die den Mix aus Natur und Infrastruktur schätzen. Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (Häuser: ca. 3.279 €/m²) liegen die Preise in Breuberg unterdurchschnittlich, was den Markt für Käufer attraktiv macht. Allerdings hat sich der Umsatz bei unbebauten Grundstücken von 18 auf 11 Millionen Euro halbiert, was auf eine zurückhaltende Bautätigkeit hindeutet.

Die Preisentwicklung ist gemischt: Während Kaufpreise für Bestandsimmobilien leicht zugenommen haben, sind Mietpreise moderat gestiegen. Der Gesamtmarkt profitiert von der Nähe zum Rhein-Main-Gebiet, wo Preise deutlich höher sind, was Breuberg als „erschwingliche Alternative“ positioniert. Dennoch belasten höhere Baukosten und regulatorische Hürden (z. B. Energieeffizienzstandards) den Neubau.

Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen

Der Kaufmarkt in Breuberg ist stabil, mit einem Fokus auf Bestandsbauten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt derzeit bei etwa 2.300–2.362 €/m², was einem leichten Anstieg von rund 5 % gegenüber 2024 entspricht. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich ein Gesamtpreis von ca. 345.000–355.000 €. Die Preise variieren je nach Baujahr und Ausstattung: Ältere Objekte (vor 1990) starten bei 1.224 €/m², während modernisierte Häuser bis zu 4.403 €/m² erreichen können. Im Vergleich zum Vorquartal ist ein leichter Rückgang von 0,66 % zu beobachten, was auf saisonale Effekte hinweist.

Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis 2.016–2.550 €/m², mit einer Prognose für Q4 2025 von +0,8 %. Eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 m² kostet typischerweise 170.000–215.000 €. Der Markt für Neubauwohnungen ist begrenzt, da nur wenige Projekte genehmigt werden; hier liegen Preise bei 2.700–2.988 €/m². Insgesamt sind 33 Häuser und ca. 3–5 Wohnungen aktuell zum Verkauf angeboten, was auf ein knappes Angebot hindeutet. Die Rendite für Anleger liegt bei 3–4 %, was Breuberg für langfristige Investitionen interessant macht.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Breuberg ist ausgeglichen, mit einer moderaten Steigerung der Preise. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt im Q1 2025 bei 8,82 €/m², was einem Anstieg von 4,38 % zum Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum Q4 2024 (8,75 €/m²) ist dies ein Plus von 0,80 %. Für eine 60 m²-Wohnung ergibt sich eine monatliche Kaltmiete von ca. 529 €. Mietpreise für Häuser sind etwas höher, bei 9,21–9,33 €/m², mit einem leichten Rückgang von 5,85 % im Jahresvergleich. Der Kreisdurchschnitt im Odenwaldkreis beträgt 8,59 €/m², was Breuberg leicht über dem Niveau positioniert.

Aktuell sind nur wenige Mietobjekte verfügbar (ca. 1–2 Wohnungen, 131 in einem 20-km-Umkreis), was auf eine hohe Auslastung hinweist. Beliebte Typen sind 3-Zimmer-Wohnungen in ruhigen Lagen, oft mit Balkon oder Garage. Die Mietpreisentwicklung ist unter dem deutschen Durchschnitt (8,84 €/m²), was Breuberg für Mieter attraktiv macht. Trends zeigen eine Präferenz für energieeffiziente Objekte, da steigende Nebenkosten (Heizung, Strom) die Gesamtkosten belasten.

Grundstücksmarkt

Der Markt für Grundstücke ist rückläufig, mit 18 Angeboten im Februar 2025 im Umkreis. Der durchschnittliche Preis liegt bei ca. 210 €/m², was Breuberg zu einer teuren Lage im hessischen Vergleich macht (Platz 109 von 422). Bodenrichtwerte für baureifes Land betragen im Odenwaldkreis durchschnittlich 94–105 €/m², mit Faktoren je nach Lage (z. B. 1,03 für zentrale Bereiche). Die Vermarktungsdauer liegt bei 4,24 Monaten. Für ein 800 m²-Grundstück in guter Lage sind Preise von 150.000–180.000 € üblich. Der Rückgang der Umsätze deutet auf Zurückhaltung bei Neubauten hin, bedingt durch hohe Baukosten und begrenzte Genehmigungen. Dennoch sind Grundstücke in Ortsteilen wie Neustadt gefragt für Eigenheimbau.

Regionale Unterschiede innerhalb Breubergs

Die Preise variieren stark je nach Ortsteil:

• Wald-Amorbach: Teuerster Bezirk mit 2.555 €/m² (Häuser: 2.703 €/m²), aufgrund der Nähe zur Natur und guter Ausstattung.
• Rai-Breitenbach: Günstigster mit 2.291 €/m² (Wohnungen: 2.271 €/m²), ideal für preisbewusste Käufer.
• Neustadt und Hainstadt: Mittelpreise um 2.300 €/m², mit Fokus auf Familienhäuser.
• Sandbach: Ähnlich stabil, mit Vorteilen durch die Ortslage.

Mietpreise sind in allen Ortsteilen vergleichbar (8,50–9,00 €/m²), wobei zentrale Lagen wie Neustadt etwas höher ausfallen.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:

• Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zum Rhein-Main-Gebiet treibt die Nachfrage durch Pendler an, während höhere Zinsen (aktuell 3–4 %) Käufe bremsen.
• Demographie: Zuzug junger Familien und Rentner steigert die Nachfrage nach größeren Objekten.
• Infrastruktur: Gute Verbindungen (A3, Regionalzüge) und Sehenswürdigkeiten wie die Burg fördern die Attraktivität.
• Regulatorisch: Neue Grundsteuer ab 2025 (Hebesatz ca. 518 %, Messbetrag für eine 116 m²-Wohnung: 44 €, Steuer: 374 €) und Mietbremsen wirken sich aus.
• Umwelt: Der Odenwald als Naturschutzgebiet begünstigt nachhaltige Bauten, erhöht aber Kosten.

Aktuelle Trends

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (KfW-Standard 40+), mit Prämien für Sanierungen.
• Digitalisierung: Online-Bewertungstools und Portale wie Immowelt oder ImmoScout24 beschleunigen Transaktionen.
• Anlageimmobilien: Hohe Mietrenditen (ca. 4 %) machen Bestandswohnungen attraktiv, trotz sinkender Umsätze.
• Knappes Angebot: Nur wenige Neubauten führen zu längeren Wartezeiten; Pendler aus Frankfurt suchen gezielt in Breuberg.
• Preisdruck: Leichte Steigerungen bei Mieten durch Inflation, aber Stabilisierung bei Käufen.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 2–4 % erwartet, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Der Mietmarkt könnte um 3 % zunehmen, da das Angebot knapp bleibt. Langfristig profitiert Breuberg von der Regionalentwicklung im Odenwald, mit Potenzial für mehr Neubau durch Förderprogramme. Risiken bestehen in wirtschaftlichen Abschwüngen oder strengeren Umweltauflagen. Insgesamt bleibt Breuberg ein stabiler, kauferschonender Markt mit Potenzial für Wertsteigerungen in guten Lagen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Breuberg präsentiert sich als robuster, ländlicher Gegenpol zum hektischen Rhein-Main-Gebiet: Erschwinglich, familienfreundlich und mit Potenzial für Investoren. Mit stabilen Preisen und moderaten Steigerungen eignet er sich hervorragend für langfristige Bindungen. Interessenten sollten frühzeitig auf den Markt, da das Angebot begrenzt ist. Für detaillierte Bewertungen empfehlen sich lokale Gutachter oder Portale, um individuelle Faktoren wie Lage und Zustand zu berücksichtigen. Breuberg bleibt ein Juwel für alle, die Qualität des Lebens mit Wertstabilität verbinden wollen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.