Sachverständige für Immobilienbewertung in Breidenbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Breidenbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Breidenbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Breidenbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Breidenbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Achenbach, Breidenbach, Kleingladenbach, Niederdieten, Oberdieten, Wiesenbach und Wolzhausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Biedenkopf, Dautphetal, Steffenberg, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Eschenburg, Dietzhölztal, Lahn-Dill-Kreis, Bad Laasphe und der Kreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen).

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Breidenbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Breidenbach (Hessen)

1. Einleitung

Breidenbach ist eine idyllische Gemeinde im Landkreis Marburg-Biedenkopf in Mittelhessen, die aus den Ortsteilen Achenbach, Breidenbach, Kleingladenbach, Niederdieten, Oberdieten, Wiesenbach und Wolzhausen besteht. Mit rund 6.800 Einwohnern zählt sie zu den kleineren Kommunen der Region und profitiert von ihrer zentralen Lage zwischen den Städten Marburg, Gießen und Biedenkopf. Die Gemeinde ist geprägt von einer ländlichen Struktur mit guter Anbindung an Autobahnen und Schienennetze, was sie für Pendler attraktiv macht. Der Immobilienmarkt in Breidenbach spiegelt den typischen Trend des hessischen Mittelgebiets wider: moderate Preisentwicklungen bei steigender Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), einschließlich Kauf- und Mietpreise, historischer Entwicklungen, Angebots- und Nachfragesituation sowie Prognosen. Die Daten basieren auf Marktanalysen und Transaktionen aus den letzten Monaten.

2. Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Breidenbach liegt im Herzen des Lahntals, umgeben von sanften Hügeln und Wäldern, was eine hohe Lebensqualität bietet. Die Nähe zu Marburg (ca. 25 km) und Gießen (ca. 35 km) ermöglicht einen schnellen Zugang zu Universitäten, Kliniken und Industrieparks, ohne die Nachteile einer Großstadt. Die A485 und die B253 sorgen für gute Verkehrsanbindungen, während der Regionalverkehr die Pendelzeit auf unter 45 Minuten hält. Wirtschaftlich ist Breidenbach von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, darunter Handwerk, Landwirtschaft und Dienstleistungen. Die Arbeitslosenquote im Landkreis liegt bei etwa 4,5 %, was unter dem Hessen-Durchschnitt von 5,2 % ist. Die Bevölkerung wächst leicht durch Zuzug junger Familien und Rentner, die den ruhigen Charme schätzen. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Gärten an, während der Mangel an Neubauten den Druck auf Bestandsimmobilien erhöht.

3. Aktuelle Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt für den Kauf in Breidenbach ist geprägt von stabilen, aber moderat steigenden Preisen. Der Durchschnittspreis für Häuser liegt bei etwa 2.041 € pro Quadratmeter Wohnfläche, was im Vergleich zum hessischen Landesdurchschnitt von 3.279 € deutlich günstiger ist. Für Eigentumswohnungen beträgt der Quadratmeterpreis rund 1.693 €, mit einer Bandbreite von 1.200 € bis 2.500 € je nach Lage und Ausstattung.

Beispiele für aktuelle Angebote:

• Ein Einfamilienhaus mit 127 m² in Wiesenbach: 269.000 € (ca. 2.118 €/m²).
• Ein Mehrfamilienhaus mit 290 m² in Breidenbach-Zentrum: 539.000 € (ca. 1.859 €/m²).
• Eine Eigentumswohnung mit 109 m²: 66.600 € (ca. 611 €/m², saniert).

Grundstücke sind ebenfalls erschwinglich: Der Bodenrichtwert liegt bei 50–120 €/m², abhängig vom Ortsteil (z. B. höher in Kleingladenbach durch Nähe zur B253). Insgesamt gibt es derzeit etwa 20–25 Häuser und 10–15 Wohnungen im Angebot, was eine Verkäufersituation andeutet. Die Transaktionsdichte ist niedrig (ca. 15–20 Verkäufe pro Jahr), aber Preise für sanierten Bestand steigen stärker als für Altbauten.

4. Mietmarktanalyse

Der Mietmarkt in Breidenbach ist eng und von steigender Nachfrage geprägt, was zu einer Preiserhöhung führt. Der ortsübliche Mietpreis für Wohnungen beträgt 2025 durchschnittlich 6,82 € pro Quadratmeter Kaltmiete, ein Anstieg von 7,06 % gegenüber 2024 (damals 6,37 €/m²). Für Häuser liegen die Preise bei 7–8 €/m². Die Bandbreite reicht von 5,97 €/m² in Randlagen (z. B. Oberdieten) bis 7,28 €/m² in zentralen Bereichen.

Einflussfaktoren:

• Größe und Ausstattung: Kleine Wohnungen (unter 50 m²) kosten bis zu 1 €/m² mehr als große (über 100 m²). Neubauten erzielen 8–9 €/m², Bestand 6–7 €/m².
• Lage: Ortsteile wie Breidenbach und Wolzhausen sind teurer durch Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten.
• Nebenkosten: Durchschnittlich 2,50–3 €/m², hauptsächlich für Heizung und Wasser.

Derzeit sind nur wenige Mietobjekte verfügbar (ca. 5–10 pro Monat), was zu Wartezeiten von 2–4 Wochen führt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 %, was auf eine Mieterseite mit hoher Nachfrage hinweist, insbesondere von Familien und Alleinstehenden.

5. Historische Entwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Breidenbach haben sich seit 2018 kontinuierlich entwickelt, beeinflusst durch den allgemeinen Boom in Hessen. Der Kaufpreis für Häuser stieg von ca. 1.500 €/m² (2018) auf 2.041 €/m² (2025), eine Zunahme von etwa 36 %. Mietpreise wuchsen von 5,06 €/m² auf 6,82 €/m², getrieben durch Inflation und Zuzug. Zwischen 2020 und 2022 gab es einen starken Sprung (+15 % bei Käufen), gefolgt von einer Stabilisierung aufgrund höherer Zinsen.

Der Trend zeigt eine jährliche Steigerung von 4–6 % bei Käufen und 5–7 % bei Mieten. Im Vergleich zum Landkreis (Häuser: 2.500 €/m²) liegt Breidenbach 18 % unter dem Durchschnitt, was auf die ländliche Lage zurückzuführen ist. Die Corona-Pandemie verstärkte den Zuzug aus Städten, während steigende Baukosten den Neubau bremsen.

6. Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt: Nur 30–40 Objekte pro Quartal (davon 70 % Häuser), hauptsächlich Bestand aus den 1970er–1990er Jahren. Neubauanteil: Weniger als 10 %, da Baugenehmigungen rar sind (ca. 5 pro Jahr). Die Nachfrage kommt zu 60 % von lokalen Käufern/Mietern, 40 % von Pendlerfamilien aus Marburg. Hohe Nachfrage nach Objekten mit Garten (über 800 m² Grundstück) und Energieeffizienz (Klasse C oder besser). Der Markt ist käuferfreundlich für Gutverdiener (Durchschnittseinkommen: 3.200 € netto/Monat), aber herausfordernd für Junge aufgrund hoher Eigenkapitalanforderungen.

7. Prognose und Risiken

Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 1–2 % erwartet, bei Mieten +1,5 %, beeinflusst durch fallende Zinsen und anhaltende Nachfrage. Der hessische Immobilienmarktbericht 2025 prognostiziert eine Stabilisierung durch mehr Bauprojekte im Landkreis. Risiken umfassen steigende Energiepreise (beeinflussen Sanierungskosten) und regionale Abwanderung junger Menschen. Chancen liegen in der Attraktivität für Homeoffice-Nutzer: Preise könnten in zentralen Ortsteilen um 3 % schneller wachsen. Insgesamt bleibt Breidenbach ein solider Markt für langfristige Investitionen mit Renditen von 3–4 %.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Breidenbach bietet 2025 ein ausgewogenes Bild: Erschwingliche Preise bei steigender Attraktivität durch Lage und Qualität des Lebensraums. Käufer profitieren von günstigen Einstiegspreisen, Mieter von stabilen, aber wachsenden Mieten. Für Investoren empfehlen sich Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial, da der Markt weiteres Wachstum verspricht. Interessenten sollten frühzeitig auf Energieeffizienz und Lage achten, um von der Entwicklung zu profitieren. Breidenbach bleibt ein Juwel für alle, die Ruhe und Nähe zur Stadt suchen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.