Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Orb

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Orb. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Orb

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Orb. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Orbs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Orb.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Wächtersbach, Bad Soden-Salmünster, Spessart, Jossgrund und Biebergemünd.

Für die Immobilienbewertung in der Kurstadt Bad Orb gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Orb (Hessen)

Einleitung

Bad Orb, eine charmante Kurstadt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen, ist bekannt für ihre malerische Lage im Spessart, ihre heilenden Thermalquellen und eine lange Tradition als Erholungsort. Mit rund 10.000 Einwohnern verkörpert die Stadt eine Mischung aus natürlicher Schönheit, historischer Bausubstanz und moderner Infrastruktur. Der Immobilienmarkt in Bad Orb ist eng mit der regionalen Wirtschaft, der Demographie und der Attraktivität als Wohn- und Kurort verknüpft. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Einflussfaktoren sowie Trends und Prognosen. Er basiert auf einer Analyse lokaler Marktindikatoren und zeigt, dass Bad Orb trotz seiner geringen Größe ein stabiler, aber dynamischer Immobilienmarkt ist, der von der Nachfrage nach ruhigen, naturnahen Lagen profitiert.

Allgemeiner Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Bad Orb ist geprägt von einer ausgewogenen Balance zwischen Kauf- und Mietobjekten. Im Jahr 2025 dominiert der Wohnimmobilienbereich, wobei Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Mehrheit der Transaktionen ausmachen. Der Markt ist regional eingebettet in den Main-Kinzig-Kreis, der durch gute Verbindungen nach Frankfurt (ca. 50 km entfernt) und Fulda profitiert. Die Gesamtzahl der angebotenen Immobilien liegt bei etwa 20-30 Objekten pro Quartal, was auf einen überschaubaren, aber nicht überhitzten Markt hindeutet.

Der Fokus liegt auf sanierten Altbauten aus dem 19. und frühen 20. Jahrhundert, die oft mit Gärten oder Balkonen ausgestattet sind, sowie auf Neubauten in den Randlagen. Grundstücke sind aufgrund der hügeligen Topografie begrenzt verfügbar, was zu einer leichten Knappheit führt. Insgesamt zeigt der Markt eine Stabilität, die durch die Kurfunktion der Stadt gestützt wird: Viele Käufer suchen hier Zweitwohnsitze oder Rentnerimmobilien. Die Transaktionszahlen haben sich 2025 um etwa 5-7 % gesteigert, was auf eine Erholung nach den Zinshöhen der Vorjahre hinweist.

Demografische und wirtschaftliche Einflussfaktoren

Die Demografie in Bad Orb ist entscheidend für den Immobilienmarkt. Die Bevölkerung ist in den letzten zehn Jahren um etwa 1,7 % gewachsen, was einem jährlichen Zuwachs von rund 0,2 % entspricht. Dieser moderate Anstieg resultiert aus Zuzug von Familien und Rentnern, die die ruhige Lage und die Nähe zur Natur schätzen. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, mit einem hohen Anteil an über 60-Jährigen (ca. 30 %), was die Nachfrage nach barrierefreien und pflegeleichten Objekten ankurbelt. Der demografische Wandel in Hessen – mit sinkender Erwerbsbevölkerung und steigender Älterung – verstärkt diesen Trend: In ländlichen Regionen wie Bad Orb führt er zu einer Anpassung des Wohnraums, etwa durch Umbauten zu Mehrgenerationenwohnungen.

Wirtschaftlich profitiert Bad Orb von seiner Rolle als Kur- und Tourismusort. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Hessen-Durchschnitt bei etwa 4,5 %, getrieben durch Sektoren wie Gesundheitswesen, Handel und kleine Dienstleister. Die Nähe zum Frankfurter Ballungszentrum ermöglicht Pendlerverkehr, was den Bedarf an Familienhäusern steigert. Allerdings hemmt der Fachkräftemangel in Hessen den Zuzug junger Familien, was zu einer stabilen, aber nicht explosiven Nachfrage führt. Externe Faktoren wie Infrastrukturprojekte (z. B. Ausbau der B262) und die allgemeine wirtschaftliche Erholung in Hessen wirken sich positiv aus: Steigendes Einkommen (Durchschnittshaushaltseinkommen ca. 45.000 €/Jahr) erhöht die Kaufkraft. Insgesamt treiben diese Faktoren die Preise moderat nach oben, da die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum das begrenzte Angebot übersteigt.

Aktuelle Preise und Marktsegmente

Der Immobilienmarkt in Bad Orb ist preislich attraktiv im Vergleich zu hessischen Großstädten wie Frankfurt (wo Quadratmeterpreise bei 5.000-7.000 € liegen). Die Preise variieren je nach Objekttyp, Lage und Zustand, wobei zentrale Lagen am Kurpark teurer sind als Randgebiete.

Kaufpreise für Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- oder Reihenhäuser liegt derzeit bei etwa 2.600 €. Für ein typisches 150-m²-Haus mit Garten beläuft sich der Gesamtpreis auf 350.000-450.000 €. Günstige Objekte (ältere Bauten, Renovierungsbedarf) starten bei 1.900 €/m², während sanierten oder neueren Häusern bis zu 2.900 €/m² zugerechnet werden. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein leichter Anstieg von 1-2 %.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.800 €/m². Eine 80-m²-Wohnung in guter Lage kostet 200.000-250.000 €. Die Spanne reicht von 2.300 €/m² (Ältere Bestandswohnungen) bis 3.300 €/m² (Neubau oder zentrale Lagen). Hier zeigt sich eine Stabilität mit minimalen Schwankungen.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist lebhaft, mit einem Durchschnitt von 9,50 €/m² für Wohnungen und 9,80 €/m² für Häuser (kalt). Für eine 60-m²-Wohnung ergibt das 500-600 € Monatsmiete. Die Preise sind um 5 % höher als 2024, beeinflusst durch steigende Nachfrage von Kurangestellten und Rentnern. Kurze Mietverträge sind üblich, was den Markt flexibel hält.

Grundstücke: Bodenpreise liegen bei 150-300 €/m², abhängig von der Zone. Bauland in Wohngebieten kostet ca. 200 €/m², was den Einstieg für Eigenheimbau attraktiv macht. Die Knappheit an freien Flächen treibt diese Werte langsam hoch.

Entwicklung und Trends

Der Immobilienmarkt in Bad Orb hat sich seit 2021 stabil entwickelt, mit einem moderaten Anstieg der Preise um 1,8 % für Häuser und 2-3 % für Wohnungen. Nach einer Phase der Stagnation durch hohe Zinsen (2023-2024) zeichnet sich 2025 eine Erholung ab: Die Zinssenkungen der EZB (auf 2,0 %) haben die Finanzierbarkeit verbessert und die Transaktionszahlen um 10 % gesteigert. Mietpreise sind dynamischer, mit Steigerungen von 5,37 % im Vergleich zu 2024, was auf anhaltende Nachfrage hinweist.

Trends umfassen:

• Nachhaltigkeit: Steigende Beliebtheit energieeffizienter Sanierungen (KFW-Standards), die Preise um 10-15 % aufstocken.
• Altersgerechtes Wohnen: Umbauten zu barrierefreien Objekten, getrieben vom demografischen Wandel.
• Home-Office-Integration: Nach der Pandemie fordern Käufer mehr Arbeitszimmer, was den Bedarf an größeren Häusern erhöht.
• Tourismus-Effekt: Als Kurort profitieren Ferienwohnungen von saisonaler Nachfrage, mit Renditen von 4-5 %.

Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt: 3.200 €/m² für Häuser) liegt Bad Orb 15-20 % unter dem Landesdurchschnitt, was es für Pendler und Investoren attraktiv macht.

Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026-2028 erwarten Experten moderate Preissteigerungen von 2-4 % pro Jahr, beeinflusst von sinkenden Zinsen und anhaltendem Bevölkerungswachstum. Der Mietmarkt könnte um 3-5 % zunehmen, da der Fachkräftemangel Zuzug fördert. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder steigenden Baukosten, die Neubau bremsen könnten. Positiv wirken Förderprogramme für energieeffizienten Wohnbau und der Ausbau der Kurinfrastruktur. Insgesamt bleibt Bad Orb ein solider Markt für langfristige Investitionen, mit Potenzial für Renditen durch Wertsteigerung und Vermietung.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Bad Orb präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, gestützt durch demografische Stärken und wirtschaftliche Vorteile. Mit erschwinglichen Preisen und hoher Lebensqualität eignet er sich ideal für Familien, Rentner und Investoren. Potenzielle Käufer sollten auf Lagen am Kurpark und energieeffiziente Objekte setzen, um von der erwarteten Wertsteigerung zu profitieren. Für Mieter bietet der Markt Flexibilität, während Verkäufer durch professionelle Bewertungen maximale Erlöse erzielen können. In einer Zeit demografischer Veränderungen positioniert sich Bad Orb als attraktiver, zukunftssicherer Standort im hessischen Immobilienlandschaft.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.