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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Soden-Salmünster. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Soden-Salmünster
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Soden-Salmünster. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Bad Soden-Salmünsters Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Ahl, Alsberg, Bad Soden, Hausen, Eckardroth, Katholisch-Willenroth, Kerbersdorf, Mernes, Romsthal, Salmünster und Wahlert.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Birstein, Steinau an der Straße, Spessart, Alsberg, Bad Orb, Wächtersbach, Brachttal, Mernes, Landkreis Main-Spessart und Jossgrund.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Soden-Salmünster gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Bad Soden-Salmünster (Hessen)
Einleitung
Bad Soden-Salmünster ist eine charmante Kurstadt im Main-Kinzig-Kreis in Hessen, gelegen am Rande des Spessartgebirges. Mit rund 14.000 Einwohnern verbindet die Stadt eine idyllische Landschaftslage mit moderner Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Bad Soden-Salmünster profitiert von der Nähe zu Frankfurt am Main, was Pendler anzieht, sowie von der Attraktivität als Erholungsort mit Thermalquellen und Wanderwegen. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine stabile Entwicklung mit moderaten Preisanstiegen, beeinflusst durch die allgemeine wirtschaftliche Erholung in Hessen und eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in ländlich-peripheren Regionen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Trends, Einflussfaktoren und Prognosen basierend auf dem Stand Ende 2025.
Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Bad Soden-Salmünster liegt zentral im Kinzigtal, etwa 40 Kilometer östlich von Frankfurt. Die Stadt umfasst die Ortsteile Bad Soden, Salmünster und Mernes und ist als Mittelzentrum mit guter Anbindung an die A66 und den Regionalverkehr bekannt. Die Nähe zum Spessart-Naturpark macht sie besonders attraktiv für Naturliebhaber und Familien, während die Kurtradition – mit Solequellen und Wellness-Angeboten – Senioren und Erholungssuchende anzieht. Wirtschaftlich dominiert der Dienstleistungssektor, mit Fokus auf Gesundheitswesen, Handel und kleineren Gewerbebetrieben. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 Prozent, was die Nachfrage nach Immobilien stützt. Die Bevölkerung wächst leicht durch Zuzug aus Ballungsräumen, was den Wohnungsmarkt ankurbelt, aber auch zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt. Insgesamt ist der Markt weniger dynamisch als in Metropolen wie Frankfurt, wo Quadratmeterpreise doppelt so hoch sind, aber stabiler und günstiger für Käufer.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Bad Soden-Salmünster hat sich 2025 weiter konsolidiert, nach einer Phase der Stabilisierung in den Vorjahren. Die Preise für Kaufobjekte sind im Jahresverlauf um etwa 1 bis 3 Prozent gestiegen, getrieben durch sinkende Zinsen und steigende Nachfrage. Im Vergleich zu 2024 liegt der Trend leicht positiv, mit einer Veränderung von +0,5 bis +2,8 Prozent je nach Objekttyp. Der Markt zeigt regionale Unterschiede: Zentrale Lagen in Bad Soden sind teurer, während Randbereiche wie Mernes günstiger bleiben.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt derzeit etwa 2.250 bis 2.424 Euro. Seit Anfang 2021 ist dies ein Anstieg von rund 8 Prozent, wobei der Preis im ersten Quartal 2021 bei 2.240 Euro lag. Teure Objekte in Hanglagen mit Ausblick erreichen bis zu 3.257 Euro pro Quadratmeter, während günstige Einfamilienhäuser ab 2.182 Euro starten. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnitt bei 2.000 bis 2.295 Euro pro Quadratmeter, mit einem Jahresanstieg von etwa 3,65 Prozent. Die Spanne reicht von 1.880 Euro in älteren Beständen bis zu 3.307 Euro in Neubauten. Im Vergleich zum Vorquartal ist der Preis stabil oder leicht gestiegen (+0,38 Prozent). Beispiele: Eine 160 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung wird für rund 390.000 Euro angeboten, was einem Quadratmeterpreis von etwa 2.440 Euro entspricht.
Mietpreise Der Mietmarkt ist robuster, mit einem durchschnittlichen Kaltmietpreis von 8,62 bis 9,37 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Das entspricht einem Anstieg von 3,95 Prozent gegenüber 2024, als der Wert bei 8,61 Euro lag. In bevorzugten Lagen wie der Kurzone steigen die Preise auf bis zu 11,12 Euro, während Randlagen ab 7,56 Euro bieten. Für Häuser zur Miete liegt der Durchschnitt bei 8,55 bis 10,57 Euro pro Quadratmeter, mit einem Plus von 8,63 Prozent zum Vorjahr. Eine 100 Quadratmeter große Wohnung kostet monatlich etwa 826 bis 895 Euro Kaltmiete. Der Markt ist knapp, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent, was zu längeren Suchzeiten für Mieter führt.
Grundstückspreise und Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für Bauland liegen bei 150 bis 300 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage. In Wohngebieten wie dem „Orber Berg“ in Salmünster, das naturnah mit Fernsicht ausgestattet ist, sind Preise höher. Die Entwicklung 2025 zeigt einen leichten Anstieg von 2 Prozent, beeinflusst durch begrenzte Baugenehmigungen.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die gute Infrastruktur – inklusive Schulen, Geschäfte und medizinischer Versorgung – macht Bad Soden-Salmünster familienfreundlich. Die Nähe zu Frankfurt treibt Pendler-Nachfrage, während der Spessart als Naherholungsraum die Attraktivität steigert. Wirtschaftlich wirken sich niedrige Zinsen (um 2,5 Prozent) und steigende Löhne positiv aus, doch der Fachkräftemangel im Gesundheitssektor erhöht den Bedarf an Mietwohnungen. Negative Effekte ergeben sich aus der Energiekrise: Ältere Bestände (vor 1990 gebaut) verlieren an Wert, da Sanierungen teuer sind. Zudem hemmt der geringe Neubau – nur etwa 50 Einheiten pro Jahr – die Preisentwicklung. Demografisch profitieren Seniorenwohnungen von der Kurtradition, während junge Familien Einfamilienhäuser suchen.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 1 bis 2 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Im Hessischen Immobilienmarktbericht 2025 wird eine Stabilisierung prognostiziert, mit Fokus auf Nachhaltigkeit: Neubauten mit hoher Energieeffizienz könnten Preise um 10 Prozent über dem Durchschnitt liegen. Der Mietmarkt bleibt eng, mit potenziellen Steigerungen von 2 bis 4 Prozent, solange keine größeren Bauprojekte umgesetzt werden. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder steigenden Baukosten, die den Markt abkühlen könnten. Langfristig bleibt Bad Soden-Salmünster attraktiv für Investoren, da die Lebensqualität die Preise stützt und Renditen von 3 bis 5 Prozent bei Mietobjekten möglich sind.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Bad Soden-Salmünster präsentiert sich 2025 als stabiler und zugänglicher Sektor innerhalb Hessens, mit Preisen unter dem Landesdurchschnitt (Häuser: 3.279 Euro/m² in Hessen). Käufer und Mieter profitieren von der idyllischen Lage und guter Erreichbarkeit, während Investoren von der Knappheit profitieren. Für eine detaillierte Bewertung empfehlen sich lokale Gutachter. Insgesamt bietet der Markt Chancen für langfristige Wertsteigerung, solange die Nachfrage durch Zuzug und Tourismus aufrechterhalten wird.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
