Sachverständige für Immobilienbewertung in Kelsterbach

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Kelsterbach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Kelsterbach

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Kelsterbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Kelsterbachs Stadtteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Unterdorf und Oberdorf.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Okriftel, Hattersheim am Main, Main-Taunus-Kreis, Sindlingen, Höchst, Schwanheim, Frankfurt am Main und Raunheim.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Kelsterbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Kelsterbach (Hessen)

Einleitung

Kelsterbach, eine kleine Stadt im Landkreis Groß-Gerau in Hessen mit rund 18.000 Einwohnern, liegt strategisch günstig direkt am Frankfurter Flughafen und in unmittelbarer Nähe zur Metropole Frankfurt am Main. Diese Lage macht Kelsterbach zu einem attraktiven Standort für Pendler, Flughafan-Mitarbeiter und Investoren. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Nähe zum internationalen Wirtschaftszentrum und gute Verkehrsanbindungen (A3, S-Bahn) angetrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den turbulenten Jahren der Pandemie und steigender Zinsen, mit moderaten Preisanstiegen in Kauf- und Mietpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, wirtschaftlichen Treiber, Markttrends und Ausblick, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten bis November 2025.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Kelsterbach profitiert enorm von seiner Position als „Tor zur Welt“ durch den Frankfurter Flughafen, der als größter Airport Deutschlands jährlich Millionen von Passagieren und Gütern abfertigt. Dies schafft Tausende von Arbeitsplätzen in Logistik, Dienstleistungen und Luftfahrt, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Region ankurbelt. Die Stadt ist Teil der Rhein-Main-Region, Europas drittgrößtem Ballungszentrum, mit Frankfurt nur wenige Minuten entfernt. Gute Infrastruktur – darunter Autobahnen, Regionalzüge und geplante Erweiterungen des Flughafens – verstärkt die Attraktivität.

Wirtschaftlich ist Kelsterbach von der starken Finanz- und Logistikbranche abhängig. Der Flughafen generiert indirekt Steuereinnahmen und fördert Gewerbegebiete wie die Airport City West, wo Büros und Hotels entstehen. Allerdings belasten Lärmemissionen und Flächenverbrauch durch den Airport den Wohnmarkt: Viele Grundstücke sind für Erweiterungen reserviert, was das Baupotenzial einschränkt. Die Inflation und höhere Baukosten seit 2022 haben den Neubau gebremst, während sinkende Zinsen im Laufe von 2025 (von über 4 % auf rund 3,5 %) den Markt wieder beleben. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 %, was die Kaufkraft der Haushalte stützt, aber auch zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum führt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Kelsterbach ist im Jahr 2025 geprägt von einer leichten Aufwärtsdynamik, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Kaufobjekte zwischen 3.700 und 4.900 €. Im Vergleich zu 2024 sind die Preise für Wohnungen um etwa 0,6 bis 2,7 % gestiegen, für Häuser um 1,2 bis 5,9 %. Dies resultiert aus anhaltender Nachfrage bei begrenzter Bauaktivität. Die Preise variieren stark je nach Lage: Zentrale, ruhige Viertel nahe der Innenstadt sind teurer, während Gebiete mit Flughafennähe (z. B. im Osten) aufgrund von Lärm etwas günstiger sind.

Beispiele: Eine 80 m² Wohnung kostet typisch 300.000 bis 340.000 €, ein 150 m² Haus 570.000 bis 740.000 €. Die Preise sind höher als der hessische Durchschnitt (ca. 3.200 €/m² für Wohnungen), aber günstiger als in Frankfurt (über 5.500 €/m²). Über fünf Jahre (2020–2025) haben sich die Preise um 20–30 % erhöht, getrieben von der Pandemie-Nachfrage nach suburbanem Wohnen.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Kelsterbach ist eng und teuer, mit Kaltmieten weit über dem deutschen Durchschnitt (8,70 €/m²). Im Jahr 2025 liegen die Preise bei 12,50 bis 15,70 €/m² für Wohnungen, ein Anstieg von 3,5 bis 6 % gegenüber 2024. Die Nachfrage kommt vor allem von Flughafenmitarbeitern und Frankfurter Pendlern, die den kurzen Weg schätzen. Neubauwohnungen (Baujahr nach 2015) erzielen bis zu 18 €/m², Altbauten (vor 1990) eher 11–13 €/m². Die Vermarktungsdauer beträgt 1–3 Monate, kürzer als im Bundesland (ca. 2,5 Monate).

Eine 60 m² Wohnung kostet monatlich 750–940 € Kaltmiete, plus Nebenkosten (ca. 2–3 €/m²). Der Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert wird, berücksichtigt Ausstattung, Lage und Energieeffizienz: Moderne Heizsysteme (z. B. Wärmepumpen) können den Preis um 1–2 €/m² steigern. Im Vergleich zu Frankfurt (15–20 €/m²) ist Kelsterbach erschwinglicher, aber der Druck durch Zuzug führt zu Mieterhöhungen bis zur 11 %-Grenze.

Markttrends und Einflussfaktoren

Der Markt in Kelsterbach folgt dem überregionalen Trend einer leichten Erholung nach dem Zins-Hoch 2023/2024. Wichtige Treiber sind:

• Nachfrageüberschuss: Hoher Zuzug durch Flughafen-Jobs (über 80.000 Beschäftigte) und Homeoffice-Flexibilität, die Pendler anzieht. Der Wohnraummangel (nur 12–15 Bauprojekte pro Jahr) treibt Preise.
• Wirtschaftliche Faktoren: Die Inflation ist auf 2–3 % gesunken, Zinsen stabilisieren sich, was Käufe begünstigt. Der Flughafen-Erweiterung (geplant bis 2030) schafft Gewerbeflächen, die indirekt Wohnnachfrage steigern.
• Lokale Besonderheiten: Lärmschutzmaßnahmen (z. B. Fensterabdichtung) mindern Nachteile, während Gewerbegebiete (Airport City) Investitionen in Logistikimmobilien fördern. Nachhaltigkeit gewinnt: Energieeffiziente Objekte (Klasse A/B) erzielen 10–15 % höhere Preise.
• Herausforderungen: Begrenzte Bauland (viele Flächen flughafengebunden) und steigende Baukosten (ca. 2.500 €/m²) bremsen Neubau. Dennoch überwiegen gute und sehr gute Wohnlagen, was Renditen für Investoren bei 3–4 % ermöglicht.

Im Vergleich zu Nachbarorten wie Raunheim oder Mörfelden-Walldorf sind Preise in Kelsterbach 10–15 % höher, dank besserer Anbindung.

Prognose und Ausblick

Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 1–3 % erwartet, bei Mieten um 2–4 %, solange die Wirtschaft stabil bleibt. Der Flughafen als Wachstumsmotor und sinkende Zinsen könnten den Markt weiter beleben, während eine Rezession oder höhere Energiepreise dämpfen würden. Potenzial bieten nachhaltige Sanierungen und Gewerbe-Wohn-Mischungen. Käufern und Mietern rät man, auf Energieeffizienz und Lage zu achten; Investoren profitieren von der hohen Nachfrage. Insgesamt bleibt Kelsterbach ein solider, wachstumsstarker Markt in der Region, mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Kelsterbach 2025 ist dynamisch und nachfragegetrieben, mit stabilen Preisen und guten Renditechancen. Die enge Verflechtung mit dem Frankfurter Flughafen macht die Stadt resilient gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen, birgt aber auch Risiken durch Flächenknappheit. Interessenten sollten individuelle Bewertungen einholen, um von der aktuellen Stabilisierung zu profitieren. Kelsterbach bietet eine Balance aus Nähe zur Metropole und suburbaner Ruhe – ideal für Berufstätige und Familien.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Kelsterbach oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.