Sachverständige für Immobilienbewertung in Biebertal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Biebertal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Biebertal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Biebertal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Biebertals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Fellingshausen, Frankenbach, Königsberg, Krumbach, Rodheim-Bieber und Vetzberg.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Bischoffen, Lohra, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Wettenberg, Heuchelheim, Lahnau, Lahn-Dill-Kreis, Wetzlar und Hohenahr.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Biebertal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Biebertal (Hessen)

Einleitung

Biebertal ist eine ländlich geprägte Gemeinde im Landkreis Gießen in Mittelhessen mit etwa 10.000 Einwohnern. Sie umfasst die Ortsteile Rodheim, Bieber, Fellingshausen, Frankenbach, Krumbach, Königsberg und Vetzberg und erstreckt sich über eine Fläche von rund 58 Quadratkilometern. Die Lage am Rande des großen Waldgebiets des Vorharzes sowie die gute Verkehrsanbindung über die Autobahnen A45, A480 und A485 machen Biebertal zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler in die nahegelegene Universitätsstadt Gießen (ca. 15 km entfernt) und nach Frankfurt am Main (ca. 60 km). Der Immobilienmarkt in Biebertal ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Mietwohnungen, die durch die Nähe zu Gießen und die naturnahe Umgebung getrieben wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit leichten Preisanstiegen bei Wohnungen und stabilen Werten für Häuser. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Marktteilnehmer, regionale Besonderheiten sowie zukünftige Trends und Prognosen basierend auf den Marktbedingungen zum Stand November 2025.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Biebertal ist im Vergleich zu urbanen Zentren wie Gießen oder Frankfurt relativ ruhig, aber nachhaltig. Die Nachfrage konzentriert sich auf bezahlbare Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, während das Angebot an Neubauten begrenzt ist. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 20-30 Transaktionen für Häuser und Wohnungen registriert, was einem leichten Anstieg um 5 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Mietmarkt ist dynamischer, mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 2-3 Monaten für Wohnungen und bis zu 4 Monaten für Häuser. Die Bruttomietrendite liegt bei etwa 3-4 %, was Biebertal für Anleger attraktiv macht, insbesondere im Vergleich zum hessischen Durchschnitt von 2,5-3,5 %. Der Markt profitiert von der guten Infrastruktur, darunter Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, die ein familienfreundliches Umfeld schaffen. Allerdings behindert ein Sanierungsstau in älteren Bestandsimmobilien (vor allem aus den 1970er- und 1980er-Jahren) die Preisentwicklung in manchen Ortsteilen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Biebertal haben sich in den letzten Jahren volatil entwickelt, mit starken Zuwächsen bis 2022, gefolgt von einer Stabilisierungsphase 2023-2024 durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Im Jahr 2025 zeichnet sich eine leichte Erholung ab, getrieben durch sinkende Bauzinsen (aktuell bei ca. 3,5-4 % für 10-jährige Festzinsdarlehen) und anhaltende Nachfrage von Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet.

Kaufpreise für Häuser und Wohnungen:

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt im Oktober 2025 bei etwa 2.200-2.900 €, mit einem leichten Rückgang von 0,03-0,78 % zum Vorquartal, aber einem Anstieg von 0,79 % zum Vorjahr. Günstige Objekte starten bei 1.400 €/m², teure (z. B. Neubau oder saniert) erreichen bis 4.000 €/m².
• Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis 2.700-3.200 €/m², mit einer Steigerung von 2,87-4,2 % im Jahresvergleich. Die Spanne reicht von 2.200 €/m² für Bestandswohnungen bis 3.500 €/m² für Neubauten.
• Im Vergleich zu 2024 (Häuser: ca. 2.100 €/m²; Wohnungen: 3.000 €/m²) ergibt sich ein moderater Zuwachs von 3-5 %, der auf eine verbesserte Marktstimmung zurückzuführen ist.

Mietpreise:

• Die Kaltmiete für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,30-9,80 €/m², eine Steigerung von 3,18-3,59 % zum Vorjahr (2024: 8,00-9,50 €/m²). Für eine 60-m²-Wohnung ergibt das monatlich ca. 500-590 €.
• Häuser vermieten sich zu 9,00-10,50 €/m², mit einem Anstieg von 1,43 %. Der hessische Durchschnitt (10,25 €/m² in Gießen) liegt etwas höher, was Biebertal zu einem günstigen Mietmarkt macht.
• Die Preisentwicklung seit 2020 zeigt ein kumuliertes Wachstum von 20-25 % bei Mieten und 15-20 % bei Kaufpreisen, beeinflusst durch die Pandemie-bedingte Flucht in ländliche Räume.

Grundstückspreise:

• Bodenrichtwerte für Bauland liegen bei 250-500 €/m², mit einem Durchschnitt von 400 €/m². Die Vermarktungsdauer beträgt 4-5 Monate, und es gibt derzeit ca. 10 Angebote. Im Vergleich zum hessischen Durchschnitt (ca. 300 €/m²) ist Biebertal leicht teurer, vor allem in Rodheim-Bieber.

Regionale Besonderheiten und Ortsteile

Der Immobilienmarkt in Biebertal variiert stark je nach Ortsteil, da die Gemeinde heterogen ist: Zentrale Lagen wie Rodheim-Bieber profitieren von der Nähe zur A485 und bieten höhere Preise, während Randlagen wie Frankenbach günstiger sind.

Diese Unterschiede ergeben sich aus Faktoren wie Verkehrsanbindung, Schulnähe und Grünflächenanteil. Insgesamt liegt Biebertal 10-15 % unter den Preisen des Landkreises Gießen (Häuser: 3.000 €/m²; Wohnungen: 3.300 €/m²), was es zu einem Einstiegsmarkt für Käufer macht.

Einflussfaktoren

Der Markt in Biebertal wird von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Demografische Entwicklung: Zuzug junger Familien und Pendler aus Gießen treibt die Nachfrage; die Einwohnerzahl stieg 2024-2025 um 1,5 %.
• Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zur Justus-Liebig-Universität und Industrieparks in Gießen schafft Arbeitsplätze; die Arbeitslosenquote liegt bei unter 4 %.
• Infrastruktur: Gute Bus- und Bahnverbindungen (z. B. RB 47 nach Gießen) und geplante Ausbauten der A485 fördern die Attraktivität.
• Regulatorische Aspekte: Die hessische Mietpreisbremse wirkt sich mäßig aus, da der Markt unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Förderprogramme wie KfW-Sanierungen unterstützen den Bestand.
• Umweltfaktoren: Hoher Waldanteil (über 50 % der Fläche) macht Biebertal klimafreundlich, was zukünftige Nachfrage nach energieeffizienten Objekten steigert.
• Herausforderungen: Begrenztes Bauland (nur 8 % der Fläche bebaubar) und steigende Baukosten (ca. 2.500 €/m² für Neubau) dämpfen das Angebot.

Markttrends und Prognosen

Aktuelle Trends zeigen eine Polarisierung: Während Bestandsimmobilien stabil bleiben, boomen energieeffiziente Neubauten (Effizienzhaus-Standard 55) mit Preiszuwächsen von 5-7 %. Der Anteil sanierten Bestands steigt um 10 % jährlich, getrieben durch Förderungen. Digitalisierung (z. B. Online-Bewertungstools) verkürzt Vermarktungszeiten um 20 %. Für 2026-2027 wird eine moderate Preissteigerung von 2-4 % erwartet, abhängig von Zinsentwicklung und Inflation. Bei sinkenden Zinsen (Prognose: 3 %) könnte die Nachfrage um 10-15 % zunehmen, was zu Engpässen führt. Risiken umfassen wirtschaftliche Abschwächung oder höhere Energiepreise, die Sanierungen bremsen könnten. Langfristig bleibt Biebertal ein Wachstumsmarkt durch Suburbanisierungstrends.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Biebertal präsentiert sich 2025 als stabiler und kauferschonender Sektor innerhalb Hessens, mit attraktiven Preisen und Potenzial für Wertsteigerungen. Käufer profitieren von der Balance aus Natur und Urbanität, während Vermieter von soliden Renditen ausgehen können. Für Investoren empfehle ich Fokus auf Rodheim-Bieber und energieeffiziente Objekte. Eine individuelle Beratung durch lokale Makler ist ratsam, um von den aktuellen Chancen zu profitieren. Der Markt bleibt dynamisch, mit positiven Aussichten für die kommenden Jahre.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.