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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Landkreis Kusel. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Landkreis Kusel
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Landkreis Kusel. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Gemeinden des Landkreises Kusel, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Kusel, Lauterecken, Oberes Glantal, Schönenberg-Kübelberg, Waldmohr und Wolfstein.
Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Landkreis Birkenfeld, Landkreis Bad Kreuznach, Donnersbergkreis, Landkreis Kaiserslautern (Rheinland-Pfalz), Saarpfalz-Kreis, Landkreis Neunkirchen und Landkreis St. Wendel (Saarland).
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Kusel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt des Landkreises Kusel
1. Einleitung
Der Landkreis Kusel, gelegen in der Westpfalz im Bundesland Rheinland-Pfalz, umfasst eine Fläche von rund 778 Quadratkilometern und zählt zu den ländlich geprägten Regionen Deutschlands. Mit etwa 70.000 Einwohnern in 98 Gemeinden und drei Verbandsgemeinden (Kusel-Altenglan, Lauterecken-Wolfstein und Schönenberg-Kübelberg) ist der Kreis geprägt von einer idyllischen Landschaft im Nordpfälzer Bergland, die von sanften Hügeln, Wäldern und dem Glantal durchzogen wird. Die Kreisstadt Kusel mit knapp 5.000 Bewohnern dient als administratives und wirtschaftliches Zentrum.
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kusel zeichnet sich durch eine stabile, aber moderate Dynamik aus. Im Vergleich zu urbanen Ballungsräumen wie Kaiserslautern oder Saarbrücken, die nur wenige Kilometer entfernt liegen, bleiben die Preise hier erschwinglich und attraktiv für Familien, Pendler und Investoren. Der Markt profitiert von der Nähe zu größeren Städten (A62-Anbindung) und der naturnahen Lage, die den Tourismus und Homeoffice-Trends fördert. Allerdings wirken demographische Herausforderungen und eine traditionell landwirtschaftlich geprägte Wirtschaft dämpfend auf die Preisentwicklung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), historische Entwicklungen, Einflussfaktoren und Ausblick für die kommenden Jahre.
2. Demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demographie des Landkreises Kusel ist geprägt von einer alternden Bevölkerung und einem leichten Rückgang: Von 2015 bis 2025 sank die Einwohnerzahl um etwa 2-3 %, was typisch für ländliche Regionen ist. Die Bevölkerungsdichte liegt bei nur 90 Einwohnern pro Quadratkilometer, deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Junge Familien und Zuzügler aus städtischen Gebieten sind rar, was zu einer geringeren Nachfrage nach neuen Wohnungen führt. Dennoch stabilisiert sich die Situation durch Pendler aus dem Kreis in benachbarte Metropolen, die günstige Immobilien als Attrappe schätzen.
Wirtschaftlich hat sich der Landkreis von einer landwirtschaftlich dominierten Struktur (früher über 20 % des BIP) hin zu Dienstleistungen und Produktion gewandelt. Heute machen Industrie und Handwerk rund 30 % aus, ergänzt durch Tourismus (z. B. Wandern im Pfälzerwald) und kleine High-Tech-Unternehmen. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 5-6 %, unter dem Landesdurchschnitt, mit Stärken in der Logistik und Fertigung. Die zentrale Lage zwischen Rheinland-Pfalz und Saarland begünstigt Pendlerverkehr, was den Wohnungsbedarf stabilisiert.
Diese Faktoren wirken sich direkt auf den Immobilienmarkt aus: Die geringe Bevölkerungszunahme dämpft Preisanstiege, während die günstigen Lebenshaltungskosten (z. B. niedrige Gewerbemieten) Investoren anziehen. Insgesamt ist der Markt kaufersfreundlich, mit einer hohen Quote an Eigentum (ca. 65 % der Haushalte besitzen ihr Zuhause), was Mietnachfrage dämpft.
3. Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kusel zeigt 2025 eine moderate Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre. Beeinflusst durch sinkende Bauzinsen und eine leichte Erholung der Wirtschaft, haben sich die Preise seit 2023 um 5-10 % erhöht, bleiben aber 20-30 % unter dem Rheinland-Pfalz-Durchschnitt.
3.1 Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
- Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt bei etwa 1.800-2.100 €/m². In der Kreisstadt Kusel sind es rund 2.100 €/m², in ländlicheren Gebieten wie Lauterecken oder Altenglan nur 1.500-1.700 €/m². Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 m² kostet somit 216.000-252.000 €. Die Preise für Neubauten sind 15-20 % höher (ca. 2.200 €/m²), da energieeffiziente Standards (z. B. KfW-40) gefordert werden.
- Wohnungen: Eigentumswohnungen notieren bei 1.700-2.000 €/m², mit einem Durchschnitt von 1.800 €/m². Kleinere Einheiten (2-3 Zimmer) in Kusel kosten 1.600-1.900 €/m², während größere in Randlagen günstiger sind (ab 1.500 €/m²). Die Spanne reicht von 1.100 €/m² für renovierungsbedürftige Objekte bis 3.000 €/m² für Premium-Wohnungen mit Ausblick.
Die Entwicklung seit 2020 zeigt einen Anstieg von 25-30 % für Häuser, getrieben durch Homeoffice-Trends während der Pandemie. 2024 stagnierte der Markt leicht (-1-2 %), 2025 folgt eine Erholung durch Zinssenkungen.
3.2 Mietpreise
Der Mietmarkt ist ruhig, mit einer Nettokaltmiete von 7-8 €/m² – deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 8,7 €/m².
- Wohnungen: Durchschnitt 7,00-7,50 €/m². Eine 70-m²-Wohnung kostet 490-525 € monatlich. In Kusel liegen die Preise bei 6,80-7,00 €/m², in touristisch geprägten Orten wie Wolfstein bis 8,00 €/m².
- Häuser: 8,00-8,50 €/m², z. B. 840-935 € für ein 105-m²-Haus.
Seit 2023 stiegen die Mieten um 5-7 % jährlich, vor allem durch steigende Nebenkosten (Energie, Heizung). Die Vermietungsdauer beträgt 20-30 Tage, kürzer als 2022 (36 Tage), was auf steigende Nachfrage hinweist.
3.3 Grundstückspreise
Baugrundstücke sind günstig: Durchschnitt 50-70 €/m², mit Höchstwerten in Kusel (bis 100 €/m²) und Tiefstpreisen in Randgemeinden (ab 30 €/m²). Im September 2025 wurden 54 Grundstücke angeboten, hauptsächlich in Brücken (Pfalz) mit 62 Objekten. Der Markt ist flüssig, da Neubauvorhaben durch Förderprogramme (z. B. Wohnbauprämiengeld) angetrieben werden.
4. Marktanalyse und Einflussfaktoren
4.1 Angebot und Nachfrage
Das Angebot umfasst ca. 800-900 Immobilien (Kauf und Miete), mit Fokus auf Bestandsbauten (Baujahr 1950-1980). Neubauanteil: Nur 5-7 % der Transaktionen, da Baukosten (ca. 2.500 €/m²) hoch sind. Nachfrage kommt zu 60 % von Familien und Rentnern, 30 % von Pendlerfamilien und 10 % von Investoren. Die Transaktionszahl stieg 2024 um 20-30 % gegenüber 2023, dank niedrigerer Zinsen (aktuell 3-4 % für Hypotheken).
4.2 Regionale Unterschiede
- Kusel und Umgebung: Höchste Preise durch Infrastruktur (Schulen, Klinikum). Häuser: 2.000 €/m², Mieten: 7,50 €/m².
- Lauterecken-Wolfstein: Günstiger (1.600 €/m²), touristisch attraktiv.
- Schönenberg-Kübelberg: Ländlich, Preise ab 1.400 €/m², hohe Eigentumsquote.
4.3 Einflussfaktoren
- Demographie: Der Bevölkerungsrückgang dämpft Preise um 2-3 % pro Jahr, birgt aber Potenzial für Ferienimmobilien.
- Wirtschaft: Starke Pendlerverbindungen stabilisieren den Markt; Tourismus (82.000 Übernachtungen 2024) treibt Ferienwohnungs-Nachfrage.
- Politische Rahmen: Förderungen wie die Energieeffizienzprämie und Baugenehmigungsbeschleunigung (SBG bis 2024) fördern Neubau. Inflation und Zinsen wirken bremsend.
- Risiken: Alternde Bausubstanz (viele Sanierungsbedarf) und Klimawandel (Hochwasserrisiken im Glantal) könnten Kosten steigern.
5. Prognose für 2026 und darüber hinaus
Für 2026 wird ein moderater Preisanstieg von 2-4 % erwartet, getrieben durch weitere Zinssenkungen (EZB auf 2 %) und steigende Nachfrage nach ländlichem Wohnraum. Mieten könnten um 3-5 % steigen, da Energiepreise stabilisieren. Der Markt bleibt kaufersfreundlich, mit Fokus auf Sanierungen und Nachhaltigkeit (z. B. Wärmepumpen). Langfristig profitiert Kusel von der Suburbanisierung: Bis 2030 könnte die Nachfrage um 10 % wachsen, wenn Homeoffice-Trends anhalten. Investoren sollten auf Renditen von 4-5 % (Mietrendite) setzen, Käufer auf erschwingliche Einstiege.
6. Fazit und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt des Landkreises Kusel ist ein Juwel für alle, die Qualität des Lebens mit Bezahlbarkeit verbinden wollen. Mit stabilen Preisen unter dem Landesdurchschnitt und guter Infrastruktur eignet er sich ideal für Familien und Ruhesuchende. Herausforderungen wie Demographie und Sanierungsbedarf erfordern jedoch gezielte Investitionen. Empfehlungen: Käufer sollten individuelle Bewertungen nutzen, Vermieter auf energieeffiziente Upgrades setzen und Investoren den Tourismussektor im Auge behalten. Insgesamt bietet Kusel langfristig Potenzial in einer unsicheren Marktlage – ein stabiler Hafen in der Westpfalz.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
