Sachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Neunkirchen

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Landkreis Neunkirchen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Landkreis Neunkirchen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Landkreis Neunkirchen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Landkreises Neunkirchen, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Merzig, Wadern, Beckingen, Losheim, Mettlach, Perl und Weiskirchen.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Trier-Saarburg (Rheinland-Pfalz), St. Wendel und Saarlouis.

Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Neunkirchen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Landkreises Neunkirchen

Einleitung

Der Landkreis Neunkirchen im Saarland umfasst eine Fläche von etwa 777 Quadratkilometern und zählt rund 99.000 Einwohner. Die Kreisstadt Neunkirchen mit ihren knapp 45.000 Bewohnern bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum, während umliegende Gemeinden wie Ottweiler, St. Ingbert und Schiffweiler eine Mischung aus ländlichen und suburbanen Strukturen bieten. Der Immobilienmarkt in diesem Gebiet ist geprägt von einer stabilen, aber dynamischen Entwicklung, die durch die Nähe zur Metropolregion Saarbrücken, gute Verkehrsanbindungen an die A6 und A8 sowie eine wachsende Pendler-Nachfrage beeinflusst wird. In den letzten Jahren hat der Markt eine Trendwende erlebt: Nach jahrelangen Preissteigerungen kam es 2022 zu einer leichten Abkühlung aufgrund steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten, doch 2025 zeigt sich ein moderater Aufwärtstrend, insbesondere bei Mietobjekten. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Preisentwicklung, Marktsegmente, Einflussfaktoren und eine Prognose für die kommenden Jahre, basierend auf den Marktbedingungen Ende November 2025.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt im Landkreis Neunkirchen präsentiert sich 2025 als ausgewogen und investorfreundlich. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch Zuzug von Familien und Berufstätigen aus umliegenden Regionen, während das Angebot durch Sanierungsbedarf in älteren Beständen und neue Bauprojekte ergänzt wird. Günstige Objekte unter 150.000 Euro sind in ländlichen Lagen wie Schiffweiler oder Bexbach noch verfügbar, oft als sanierungsbedürftige Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser. In der Kreisstadt Neunkirchen dominieren mittlere bis gute Wohnlagen, die durch Modernisierungsinitiativen der Stadt – wie Bauprämien und Innenstadt-Sanierungen – an Attraktivität gewinnen. Der Gewerbeanteil ist moderat, mit Fokus auf Logistik und Dienstleistungen, da der Kreis als Wirtschaftsstandort Impulse durch seine Grenznähe zu Rheinland-Pfalz und Frankreich erhält. Insgesamt liegt der Markt unter dem saarländischen Durchschnitt, was ihn für Käufer und Investoren attraktiv macht, während Mieter von steigenden Preisen betroffen sind.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung im Landkreis Neunkirchen zeigt seit 2021 eine gemischte Dynamik: Nach einem Rückgang ab Mitte 2022 haben sich die Preise 2025 stabilisiert und teilweise erholt. Für Eigentumswohnungen stieg der Quadratmeterpreis von durchschnittlich 710 Euro im Jahr 2011 auf etwa 1.435 Euro Ende 2025, was einem langfristigen Wachstum von über 100 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich 2024 zu 2025 verzeichneten Wohnungen einen Zuwachs von rund 3,5 Prozent auf 1.691 Euro pro Quadratmeter, Häuser legten um etwa 9 Prozent auf 1.522 Euro zu. Quartalsweise gab es Schwankungen, wie einen Rückgang von 3 Prozent bei Wohnungen im Vorquartal, gefolgt von einer Erholung von 2 Prozent.

Bei Mieten ist der Aufwärtstrend ausgeprägter: Der Durchschnitt für Wohnungen liegt bei 8,03 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,2 Prozent zum Vorjahr. Für Häuser beträgt er 7,33 Euro, ebenfalls mit 4 Prozent Steigerung. Insgesamt haben sich Immobilienpreise über fünf Jahre um 13 Prozent erhöht, wobei der Kreis im saarländischen Vergleich auf Platz 5 von 6 liegt – günstiger als in Saarbrücken, aber teurer als in peripheren Kreisen wie Merzig-Wadern.

Zur Veranschaulichung der Preisentwicklung hier eine Übersichtstabelle (Durchschnittswerte in Euro pro Quadratmeter, Stand November 2025):

Diese Werte variieren je nach Lage: In Neunkirchen-Zentrum erreichen Preise bis 3.760 Euro pro Quadratmeter, in Randlagen sinken sie auf 1.448 Euro.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnmarkt ist das Herzstück des Landkreises. Eigentumswohnungen mit 75 Quadratmetern kosten durchschnittlich 1.445 Euro pro Quadratmeter, Häuser mit 100 Quadratmetern 1.622 Euro. Die Nachfrage konzentriert sich auf Neubau-Doppelhaushälften in Ortsteilen wie Ludwigsthal, die Ende 2025 fertiggestellt werden und Preise von 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter erzielen. Bestandsimmobilien, oft Altbauten mit grüner Hausnummer (energetisch saniert), sind in zentralen Lagen gefragt und bieten Renditechancen durch Mietnutzung. Die Mietrendite liegt bei etwa 4-5 Prozent, was den Markt für Anleger attraktiv macht.

Der Mietmarkt ist eng: Mit 8,26 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen und 8,75 Euro für Häuser ist er 8-10 Prozent höher als 2024. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich 580-650 Euro, Häuser 700-900 Euro. Die Spanne reicht von 6,78 Euro in günstigen Lagen bis 12,87 Euro in Premiumbereichen. Die Stadt fördert den Bau mit Prämien, doch der Sanierungsbedarf älterer Bestände – etwa in Furpach oder Wiebelskirchen – dämpft das Angebot. Pendler aus Rheinland-Pfalz treiben die Nachfrage, was zu Wartezeiten von 2-3 Monaten führt.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist weniger dynamisch, aber wachsend. Es gibt etwa 47 Angebote, darunter Praxisflächen in Neunkirchen-Zentrum (ab 1. Mai 2025 verfügbar, 80-100 Quadratmeter) und Lagerhallen mit Modulheizung. Gastronomieobjekte am Marktplatz (80 Quadratmeter plus Küche) und Büros in Mehrfamilienhäusern sind gefragt. Preise für Gewerbeflächen liegen bei 1.000-1.500 Euro pro Quadratmeter, Mieten bei 8-12 Euro. Der Fokus liegt auf Logistik durch die Autobahnnähe, doch der Wettbewerb um Mieter ist intensiv aufgrund schwacher Konjunktur. Trends wie Nachhaltigkeit (gedämmte Dächer) und Digitalisierung fördern Investitionen, aber der Markt bleibt unter dem Wohnsegment. Die Stadt Neunkirchen positioniert sich als Wirtschaftsstandort mit Gewerbeflächen-Ausbau, was zu moderatem Wachstum führt.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Markt: Wirtschaftlich profitiert der Kreis von der Nähe zu Saarbrücken und grenzüberschreitenden Pendelströmen, doch Landflucht in ländliche Teile dämpft Preise. Demografisch sinkt die Bevölkerung leicht, was das Angebot erhöht, während Studierende und Familien die Nachfrage stützen. Politisch unterstützen Bauprämien und Modernisierungsprogramme den Markt, etwa durch grüne Sanierungen. Externe Einflüsse wie steigende Zinsen (aktuell 3-4 Prozent) bremsen Käufe, während sinkende Inflation (auf 2 Prozent) Stabilisierung bringt. Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung: Energetisch top ausgestattete Objekte erzielen 10-15 Prozent Prämien. Die Flutereignisse der Vergangenheit haben Risikobewertungen in Flussnähe erhöht, was zu höheren Versicherungskosten führt.

Prognose

Für 2026-2030 wird ein moderates Wachstum erwartet: Wohnungs- und Hauspreise könnten um 2-4 Prozent jährlich steigen, getrieben durch Stabilisierung der Zinsen und anhaltende Nachfrage. Mieten prognostiziert man mit 3-5 Prozent Zuwachs pro Jahr, da der Mangel anhält. Langfristig bis 2035 droht jedoch ein realer Wertverlust von bis zu 14 Prozent im Kreis Neunkirchen, aufgrund demografischer Rückgänge und wirtschaftlicher Schwäche – im Gegensatz zu Saarbrücken (Plus 0,5-1 Prozent). Gewerbe könnte durch Logistik-Boom profitieren, mit 5-7 Prozent Wachstum. Investoren sollten auf sanierbare Bestände setzen, da diese Renditen von 5 Prozent bieten. Eine Trendwende zu stärkerem Wachstum hängt von Konjunktur und Förderungen ab; optimistisch: +10 Prozent bis 2028, pessimistisch: Seitwärtsbewegung.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Landkreises Neunkirchen ist 2025 ein solider, erschwinglicher Standort im Saarland, mit Potenzial für Käufer in günstigen Segmenten und Chancen für Vermieter durch steigende Mieten. Die Balance zwischen Wohn- und Gewerbenachfrage, gepaart mit städtischen Initiativen, macht ihn resilient. Trotz prognostizierter Herausforderungen bis 2035 bietet er für lokale Investoren und Pendler langfristig attraktive Perspektiven. Interessenten sollten individuelle Bewertungen nutzen, um von der aktuellen Stabilität zu profitieren.

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Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.