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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Saarpfalz-Kreis. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Saarpfalz-Kreis
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Saarpfalz-Kreis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Gemeinden des Saarpfalz-Kreises, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Homburg, Blieskastel, Kirkel, Gersheim, Bexbach, St. Ingbert und Mandelbachtal.
Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Regionalverband Saarbrücken, Landkreis Neunkirchen, Landkreis Kusel, Landkreis Kaiserslautern, Landkreis Südwestpfalz und die Stadt Zweibrücken (Rheinland-Pfalz).
Für die Immobilienbewertung in dem Saarpfalz-Kreis gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt des Saarpfalz-Kreises
Einleitung
Der Saarpfalz-Kreis, gelegen im Südwesten des Saarlands, umfasst eine Fläche von rund 1.040 Quadratkilometern und zählt etwa 145.000 Einwohner. Er erstreckt sich über sieben Kommunen: die Städte Homburg, Sankt Ingbert, Bexbach und Blieskastel sowie die Gemeinden Mandelbachtal, Gersheim und Kirkel. Die Region verbindet ländliche Idylle mit urbanen Zentren und profitiert von ihrer Nähe zu Saarbrücken, Neunkirchen und der französischen Grenze. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Entwicklung, die durch die Nähe zur Metropolregion Saarbrücken und gute Verkehrsanbindungen (z. B. A6 und S-Bahn) beeinflusst wird. Im Jahr 2025 zeigt sich der Markt nach einer Phase der Stagnation durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten wieder im leichten Aufschwung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, historische Entwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftige Trends basierend auf verfügbaren Marktdaten.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Saarpfalz-Kreis ist im Jahr 2025 von einer ausgewogenen Nachfrage geprägt, die vor allem von Familien, Berufspendlern und Kapitalanlegern getrieben wird. Die Region bietet eine hohe Lebensqualität durch grüne Lagen, kulturelle Angebote (z. B. die Burg in Kirkel) und eine gute Infrastruktur, was den Markt attraktiv macht. Dennoch bleibt der Kreis im Vergleich zu städtischen Zentren wie Saarbrücken günstiger, was Einstiegsmöglichkeiten für Käufer schafft.
Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 1.897 Euro. In Homburg und Sankt Ingbert, den größten Städten, erreichen Preise für zentrale Lagen bis zu 2.500 Euro pro Quadratmeter, während ländliche Gebiete wie Mandelbachtal oder Gersheim bei 1.200 bis 1.500 Euro liegen. Für Neubauwohnungen sind Preise um 10-15 Prozent höher. Günstige Objekte unter 150.000 Euro sind vor allem kleinere Eigentumswohnungen oder sanierungsbedürftige Einheiten in Bexbach oder Blieskastel.
Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- und Doppelhäuser kosten im Schnitt 2.499 Euro pro Quadratmeter. In guten Lagen wie Homburg starten Preise bei 300.000 Euro für kompakte Häuser, während größere Familienhäuser mit Grundstück bis 500.000 Euro reichen. Der Markt für Bungalows und Reihenhäuser ist besonders lebhaft, mit einer Sanierungsquote von über 50 Prozent bei Bestandsobjekten (Energieklassen F-H).
Mietpreise: Der durchschnittliche Nettokaltmietpreis für Wohnungen beträgt 8,38 Euro pro Quadratmeter, für Häuser 7,07 Euro. Regionale Unterschiede sind ausgeprägt: In Homburg liegen Mieten bei 8,87 Euro (Steigerung um 7 Prozent zum Vorjahr), in Kirkel bei 8,61 Euro (plus 8,4 Prozent) und in Blieskastel bei 7,65 Euro (plus 5,7 Prozent). Ländliche Orte wie Mandelbachtal (7,37 Euro) oder Gersheim (ca. 5,83 Euro) sind günstiger. Für Häuser zur Miete sind Preise stabil bei 9,13 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzen in Kirkel (10,94 Euro) und Tiefen in Sankt Ingbert (7,44 Euro).
Der Bestand an Mietwohnungen ist ausreichend, doch die Nachfrage nach modernisierten Objekten übersteigt das Angebot, was zu einer Belastung der Mieter führt. Der Kreis gilt als nicht angespannt, mit einer jährlichen Mietsteigerung von rund 2 Prozent seit 2018.
Historische Entwicklung
Der Immobilienmarkt im Saarpfalz-Kreis hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Zwischen 2018 und 2023 stiegen die Kaufpreise für Häuser um über 27 Prozent, von etwa 1.776 Euro auf 2.262 Euro pro Quadratmeter. Wohnungs.preise legten von 1.522 Euro auf 1.636 Euro zu, beeinflusst durch niedrige Zinsen und Pandemie-bedingte Nachfrage nach mehr Platz. Mieten wuchsen moderat: Von 6,67 Euro im Jahr 2020 auf 8,38 Euro 2025, mit einem Sprung von 11,5 Prozent allein von 2024 auf 2025.
Die Jahre 2023 und 2024 brachten eine Abkühlung durch steigende Zinsen und Inflation, was zu einer Stagnation führte. Im Saarpfalz-Kreis fielen Preise in manchen Segmenten leicht (z. B. Bestandswohnungen um 0,6 Prozent), während der Fünfjahresvergleich ein Plus von 17,8 Prozent zeigt. Der Gutachterausschuss des Kreises hat 2020 einen qualifizierten Mietspiegel erstellt, der seither fortgeschrieben wird und Transparenz schafft. Aktuell läuft die Erhebung für einen neuen Spiegel ab 2026, basierend auf Datensammlungen seit August 2025.
| Segment | Preis 2018 (Euro/m²) | Preis 2025 (Euro/m²) | Veränderung (%) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen Kauf | 1.522 | 1.897 | +24,6 |
| Häuser Kauf | 1.776 | 2.499 | +40,7 |
| Wohnungen Miete | 6,67 | 8,38 | +25,6 |
| Häuser Miete | 7,07 | 9,13 | +29,1 |
Einflussfaktoren
Der Markt wird von mehreren Faktoren geprägt:
Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von der Nähe zur Industrie in Saarbrücken und Neunkirchen (z. B. Automobil- und Maschinenbau). Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 6 Prozent, was Pendler aus Frankreich anzieht. Allerdings dämpfen demografische Rückgänge (leichter Bevölkerungsrückgang) und eine alternde Bevölkerung die Nachfrage. Die Nähe zur A6 und S-Bahn fördert den Wohnwert, besonders in Homburg und Bexbach.
Zinsen und Finanzierung: Nach den Zins-Senkungen der EZB 2024 (von 4,5 auf 3 Prozent) belebt sich der Kreditmarkt. Baukosten sind um 10 Prozent gestiegen, was Neubauten verteuert. Förderprogramme wie KfW-Umweltbonus machen Sanierungen attraktiv, da über 50 Prozent der Bestandsimmobilien energieineffizient sind.
Demographie und Nachfrage: Etwa 30 Prozent der Haushalte sind Single-Haushalte, was den Bedarf an kleinen Wohnungen steigert. Familien ziehen in grüne Lagen wie Blieskastel. Die grenznahe Lage zu Lothringen bringt französische Käufer, die günstigere Preise schätzen.
Regulatorische Aspekte: Der Mietspiegel sorgt für Stabilität und verhindert übermäßige Steigerungen. Bauregulierungen (z. B. GRZ und GFZ) begrenzen Neubau, was den Bestand knapper macht. Digitale Vermarktung (z. B. via Social Media) beschleunigt Verkäufe um bis zu 30 Prozent.
Herausforderungen: Hohe Sanierungsbedarfe und steigende Energiepreise belasten Eigentümer. Dennoch bleibt der Markt stabil, da der Kreis keine Überhitzung zeigt.
Regionale Unterschiede
Der Saarpfalz-Kreis ist heterogen:
- Homburg (ca. 40.000 Einw.): Urbanes Zentrum mit höchsten Preisen (Wohnungen: 1.900 Euro/m², Mieten: 8,87 Euro). Starke Nachfrage durch Universitätsnähe.
- Sankt Ingbert (ca. 35.000 Einw.): Günstige Einstiege (Wohnungen: 1.600 Euro/m², Mieten: 8,70 Euro), hohe Sanierungsquote.
- Blieskastel und Kirkel: Mittelpreisig (Häuser: 2.200 Euro/m², Mieten: 7-8 Euro), attraktiv für Familien durch Natur.
- Bexbach, Mandelbachtal, Gersheim: Ländlich, günstig (unter 1.500 Euro/m² Kauf, 6-7 Euro Miete), wachsend durch Pendler.
Diese Unterschiede ergeben sich aus Lage, Infrastruktur und Wirtschaftskraft.
Prognosen und Ausblick
Für das vierte Quartal 2025 erwarten Experten eine moderate Steigerung: Kaufpreise für Wohnungen +2,37 Prozent, Mieten +1,67 Prozent, Häuser +1,81 Prozent. Langfristig (bis 2035) prognostizieren Studien jedoch Rückgänge: Minus 0,7 Prozent jährlich für Wohnungen, insgesamt -8,11 Prozent, bedingt durch Demografie und begrenztes Wachstum. Positiv wirken sinkende Zinsen und potenzielle Infrastrukturprojekte (z. B. Ausbau der S-Bahn).
Der Markt bleibt wertstabil, besonders für energieeffiziente Objekte in zentralen Lagen. Investoren sollten auf Sanierungen setzen, da diese den Wert um bis zu 20 Prozent steigern können. Mieter profitieren vom neuen Mietspiegel 2026, der Transparenz schafft. Insgesamt bietet der Saarpfalz-Kreis Chancen für Käufer, die langfristig denken, bei moderaten Renditen von 3-4 Prozent.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt des Saarpfalz-Kreises ist 2025 stabil und kauferschonend, mit Potenzial für leichte Zuwächse durch wirtschaftliche Erholung und gute Lage. Historische Steigerungen haben den Wert gefestigt, doch demografische Herausforderungen dämpfen Euphorie. Interessenten sollten individuelle Bewertungen nutzen, um von günstigen Einstiegen zu profitieren. Die Region eignet sich ideal für Familien und Pendler, die Qualität und Preis-Leistung schätzen.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
