Sachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Bernkastel-Wittlich

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Landkreis Bernkastel-Wittlich. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Landkreis Bernkastel-Wittlich

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Landkreis Bernkastel-Wittlich. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Landkreises Bernkastel-Wittlich, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Morbach, Wittlich, Bernkastel-Kues und Traben-Trarbach.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Vulkaneifel, Cochem-Zell, Rhein-Hunsrück-Kreis, Birkenfeld, Trier-Saarburg und Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Bernkastel-Wittlich gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Landkreises Bernkastel-Wittlich

Einleitung

Der Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz umfasst eine Fläche von rund 1.480 Quadratkilometern und beherbergt etwa 110.000 Einwohner. Er erstreckt sich zwischen der Mosel im Westen, der Eifel im Norden und dem Hunsrück im Süden und ist geprägt von einer idyllischen Landschaft mit Weinbergen, Flüssen und Hügeln. Die Region verbindet ländliche Ruhe mit urbanen Zentren wie Wittlich (die Kreisstadt mit etwa 18.000 Einwohnern) und Bernkastel-Kues (ein historisches Weinstädtchen mit rund 7.500 Bewohnern). Wirtschaftlich dominiert der Tourismus, die Weinproduktion und mittelständische Unternehmen, ergänzt durch gute Verkehrsanbindungen über die Autobahnen A48 und A60 sowie die Nähe zu Trier und Luxemburg.

Der Immobilienmarkt im Landkreis ist vielfältig und regional unterschiedlich ausgeprägt: In Moselnähe und touristischen Hotspots wie Traben-Trarbach oder Bernkastel-Kues herrscht eine höhere Nachfrage nach Ferien- und Zweitwohnungen, während ländliche Orte wie Morbach oder Thalfang eher erschwingliche Familienhäuser bieten. Der Markt profitiert von der Attraktivität als Wohn- und Erholungsraum, leidet jedoch unter dem demografischen Wandel und einem Rückgang des sozialen Wohnungsbestands. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), historische Entwicklungen, Einflussfaktoren, Segmentanalysen und zukünftige Prognosen.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie des Landkreises ist geprägt von einer alternden Bevölkerung und leichten Wanderungsbewegungen. Die Einwohnerzahl stagnierte in den letzten Jahren bei etwa 110.000, mit einem leichten Zuwachs in urbanen Kernen wie Wittlich (+0,5 % jährlich) durch Zuzug aus umliegenden Regionen. Prognosen bis 2040 rechnen jedoch mit einem Rückgang um bis zu 5-7 %, bedingt durch eine Geburtenrate unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,4 Kinder pro Frau) und Abwanderung junger Familien in Ballungsräume wie Trier. Der Altenquotient (Anteil der über 65-Jährigen) liegt bei rund 25 % und soll bis 2040 auf 35 % steigen, was die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum und Pflegeinfrastruktur ankurbelt.

Wirtschaftlich ist der Landkreis stabil, mit einem Bruttoinlandsprodukt pro Kopf von etwa 32.000 Euro (über dem Landesdurchschnitt). Schlüsselbranchen sind Weinbau (ca. 20 % der Beschäftigung), Tourismus (mit über 1,5 Millionen Übernachtungen jährlich) und Logistik, gestützt durch den Flughafen Hahn in der Nähe. Die Arbeitslosenquote beträgt 4,2 % (2025), was den Wohnungsmarkt unterstützt, da Pendler aus Luxemburg oder Trier die Nachfrage nach Mietwohnungen steigern. Allerdings hemmt die Alterung die Kaufkraft, was zu einer Polarisierung führt: Günstige Objekte in Randlagen verkaufen sich langsam, während premium-nahe Immobilien in Mosellagen boomen. Der demografische Wandel verstärkt den Druck auf bezahlbaren Wohnraum, da junge Haushalte fehlen und der Bestand an Sozialwohnungen von 973 (2020) auf 593 (2024) gesunken ist – bis 2029 könnten weitere 361 Einheiten auslaufen.

Aktuelle Preisentwicklungen

Der Immobilienmarkt hat sich 2025 nach einer Phase der Stagnation 2023/2024 erholt, getrieben von sinkenden Zinsen (aktuell ca. 3,5 % für Baukredite) und steigender Nachfrage nach ländlichem Wohnen post-Pandemie. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser sind im Vergleich zu 2024 um 2-5 % gestiegen, Mieten um 3-6 %. Der Gesamtmarktvolumen liegt bei rund 150.000 Quadratmetern vermittelter Fläche pro Jahr, mit einer Transaktionszeit von 4-6 Monaten.

• Kaufpreise für Wohnungen: Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt 2.400-2.600 €. In Wittlich liegen Werte bei 2.576 €/m² (Steigerung um 1 % zu 2024), in Bernkastel-Kues bei 2.581 €/m² (+5,4 %). Ländliche Orte wie Schönberg (1.687 €/m² für Wohnungen) oder Heidenburg (ca. 2.000 €/m²) sind günstiger. Über fünf Jahre beträgt die Steigerung +16 %, mit Spitzen in touristischen Lagen.
• Kaufpreise für Häuser: Hier liegt der Mittelwert bei 2.200-2.500 €/m². In Wittlich 2.463 €/m² (+27 % seit 2020), in Bernkastel-Kues 1.857 €/m². Einfamilienhäuser mit 120-150 m² kosten typisch 300.000-450.000 €, Luxusobjekte (z. B. mit Moselblick) bis 800.000 €. In Orten wie Platten (2.039 €/m²) oder Morbach sind Preise niedriger (ca. 1.800 €/m²).
• Mietpreise: Der ortsübliche Mietspiegel zeigt 8,32-9,05 €/m² für Wohnungen (Kaltmiete). In Wittlich 8,81 €/m² (+5,9 % zu 2024), in Bernkastel-Kues 8,05 €/m² (+6,9 %). Für Häuser 9,33 €/m² (+15 % zu 2024). Günstigste Lagen: Kröv (5,14 €/m²), teuerste: Reil (11,68 €/m²). Der Markt ist unter dem Bundesdurchschnitt (9 €/m²), aber steigend durch Knappheit.
• Grundstückspreise: Bauen kostet durchschnittlich 97 €/m², mit Spannen von 31 € (ländlich) bis 250 € (zentrale Lagen). In Wittlich oder Mülheim an der Mosel bis 117 €/m² (+0,7 % zu 2024). Der Mangel an Bauland in Moselnähe treibt Preise.

Marktsegment-Analyse

• Wohnimmobilien: Der Bestand umfasst ca. 50.000 Einheiten, mit Fokus auf Einfamilienhäuser (60 % des Marktes). Nachfrage nach modernisierten Objekten mit Energieeffizienz (z. B. Wärmepumpen) steigt um 10 %, da Käufer bis zu 10 % mehr zahlen. In Wittlich und Bernkastel-Kues dominieren Eigentumswohnungen (2-3 Zimmer, 60-80 m², 150.000-200.000 €), ideal für Pendler. Ländlich boomen Sanierungsobjekte (vor 1945 gebaut, 200.000-300.000 €).
• Gewerbe- und Tourismusimmobilien: Ca. 20 % des Marktes, mit Fokus auf Hotels und Weingüter. Preise für Gewerbeflächen: 800-1.200 €/m² in Zentrumsnähe. Der Tourismusboom (z. B. Moselradweg) treibt Renditeobjekte (z. B. Ferienwohnungen mit 4-6 % Bruttorendite).
• Sozialer Wohnungsbau: Kritisch: Der Rückgang des Bestands führt zu Engpässen für Geringverdiener. Politische Initiativen fordern Neubau, doch Baukosten (ca. 2.500 €/m²) bremsen.

Der Markt ist käuferfreundlich in Randlagen (Verkaufszeit 6 Monate), verkäuferdominiert in Touristenorten (2-3 Monate).

Einflussfaktoren

• Positive Treiber: Gute Infrastruktur (A61-Anbindung, Flughafen Hahn), steigender Tourismus und Homeoffice-Trend machen die Region attraktiv für Zuzug. Sinkende Zinsen und Förderungen (z. B. KfW für Sanierungen) beleben den Markt.
• Herausforderungen: Demografischer Wandel erhöht Leerstandsrisiken in Dörfern (bis 10 % in Thalfang). Hohe Baukosten (+5 % 2025) und Flutrisiken (Mosel) dämpfen Investitionen. Der Mangel an Fachkräften (Alterung) beeinträchtigt den Bausektor.
• Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Objekten wächst; bis 2030 könnten 30 % der Transaktionen grüne Immobilien betreffen.

Prognose und Ausblick

Für 2026-2030 erwarten Experten eine moderate Preisanstieg von 2-4 % jährlich, getrieben von Zuzug und Tourismus, aber gedämpft durch Demografie. In städtischen Kernen (Wittlich) +4-6 %, ländlich +1-2 %. Mieten könnten um 3-5 % steigen, da Neubau (ca. 500 Einheiten/Jahr) den Bedarf nicht deckt. Bis 2040 droht in peripheren Orten Leerstand (bis 15 %), während Mosellagen boomen. Investoren sollten auf Renditeobjekte (4-5 % Nettorendite) und Sanierungen setzen. Politische Maßnahmen wie „WohnPunkt RLP“ könnten den sozialen Sektor stärken.

Empfehlungen: Käufer priorisieren energieeffiziente Objekte; Verkäufer nutzen digitale Plattformen. Der Markt bietet Chancen für langfristige Investoren, die auf Qualität und Lage setzen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Landkreises Bernkastel-Wittlich ist resilient und attraktiv durch seine Lebensqualität, bleibt aber von demografischen und wirtschaftlichen Spannungen geprägt. Mit Preisen unter dem Bundesdurchschnitt und Potenzial für Wachstum in Premiumsegmenten eignet er sich für Familien, Pendler und Investoren. Eine proaktive Anpassung an Alterung und Nachhaltigkeit wird entscheidend für die Zukunft sein.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.