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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Landkreis Bad Kreuznach. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Landkreis Bad Kreuznach
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Landkreis Bad Kreuznach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Gemeinden des Landkreises Bad Kreuznach, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Bad Kreuznach, Hackenheim, Kirn, Langenlonsheim, Bretzenheim, Guldental, Stromberg, Bad Sobernheim, Meisenheim und Rüdesheim.
Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Mainz-Bingen, Alzey-Worms, Donnersbergkreis, Kusel, Birkenfeld und Rhein-Hunsrück-Kreis.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Bad Kreuznach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt im Landkreis Bad Kreuznach
Einleitung
Der Landkreis Bad Kreuznach in Rheinland-Pfalz umfasst eine Fläche von etwa 837 Quadratkilometern und zählt rund 155.000 Einwohner. Die Kreisstadt Bad Kreuznach mit ihren über 50.000 Bewohnern dient als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum. Bekannt für seine Heilquellen, die historische Altstadt und eine idyllische Lage im Nahetal, profitiert die Region von einer hohen Lebensqualität, die durch grüne Landschaften, gute Verkehrsanbindungen an Mainz und die Nahe-Weinstraße geprägt ist. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer Mischung aus Wohn- und Gewerbeflächen, mit einem Fokus auf den Wohnsektor, der durch den anhaltenden Wohnungsmangel und steigende Preise dominiert wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), historische Entwicklungen, aktuelle Preise, Trends und zukünftige Perspektiven. Er basiert auf einer umfassenden Betrachtung von Kauf-, Miet- und Grundstückspreisen sowie marktrelevanten Faktoren.
Historische Entwicklung des Immobilienmarkts
Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Kreuznach hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Seit 2011 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in der Kreisstadt mehr als verdoppelt: Von durchschnittlich 1.484 Euro pro Quadratmeter stieg der Wert bis Ende 2025 auf etwa 3.641 Euro pro Quadratmeter. Diese Steigerung resultiert aus einer Kombination aus Bevölkerungswachstum – die Einwohnerzahl der Kreisstadt überschritt 2015 die 50.000-Marke und wächst weiter – und einer zunehmenden Attraktivität als Wohnort für Pendler nach Mainz und Wiesbaden.
Im Mietsektor zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: Die Durchschnittsmiete in Bad Kreuznach kletterte von 7,08 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 auf 7,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025, was einem Anstieg von rund sechs Prozent in zwei Jahren entspricht. Der gesamte Landkreis verzeichnete seit 2021 einen moderaten Preisanstieg bei Häusern von etwa 11,9 Prozent, während Wohnungsangebote durch den Boom in der Region Rheinhessen beeinflusst wurden. Die Pandemie verstärkte den Trend zu ländlichen und kurortnahen Lagen, was zu einem Nachfrageschub führte. Allerdings hat sich die Preisdynamik seit 2024 abgeschwächt, da höhere Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten die Käufernachfrage dämpfen. Dennoch bleibt der Markt stabil, mit einer jährlichen Wertsteigerung von 3 bis 6 Prozent in den meisten Segmenten.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Kreuznach ist im November 2025 durch einen ausgeprägten Wohnungsmangel gekennzeichnet. Eine Studie des Pestel-Instituts schätzt den Bedarf auf rund 5.900 fehlende Wohnungen, während gleichzeitig 2.470 Einheiten leer stehen – oft aufgrund von Sanierungsbedarf oder unattraktiven Lagen. Dies führt zu einer angespannten Situation, insbesondere für Familien und Alleinerziehende, wie das Bündnis Wohnen Bad Kreuznach berichtet, das monatlich über 70 Anfragen bearbeitet. Die Nachfrage konzentriert sich auf bezahlbare Mietwohnungen und Eigentumsobjekte in der Nähe von Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und der Nahetalbahn.
Der Markt gliedert sich in städtische Zentren wie Bad Kreuznach, Bad Münster am Stein-Ebernburg und Kirn sowie ländliche Gemeinden wie Rüdesheim oder Hahnenbach. Insgesamt gibt es derzeit etwa 65 Immobilienangebote in der Kreisstadt, davon 55 Wohnobjekte. Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei 2 bis 4 Wochen, für Käufe bei 3 bis 6 Monaten. Baugenossenschaften üben eine dämpfende Wirkung auf die Mieten aus, indem sie günstige Alternativen bieten. Der Gewerbeanteil ist geringer, profitiert jedoch von der Nähe zu Industrieparks und dem Tourismus.
Kaufpreise für Immobilien
Die Kaufpreise im Landkreis variieren stark je nach Objekttyp und Lage. Für Eigentumswohnungen in Bad Kreuznach liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2025 bei etwa 2.856 bis 3.020 Euro. Die Spanne reicht von 1.507 Euro in Randlagen bis zu 4.720 Euro in zentralen, sanierten Objekten. Im gesamten Kreis beträgt der Durchschnitt 2.165 bis 2.787 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von 6,4 Prozent gegenüber 2024.
Häuser sind etwas günstiger: In der Kreisstadt 2.608 bis 3.147 Euro pro Quadratmeter, im Kreis 2.539 bis 3.002 Euro. Günstige Objekte starten bei 1.259 Euro, teure erreichen 5.928 Euro, abhängig von Baujahr und Ausstattung. Im Vergleich zu Rheinland-Pfalz insgesamt sind Preise hier um 4,74 Prozent höher als der Landesdurchschnitt für Wohnungen, aber 5,04 Prozent niedriger für Häuser. Die teuersten Lagen sind das Kurgebiet und die Altstadt, wo Preise bis zu 5.421 Euro erreichen.
| Objekttyp | Durchschnittspreis (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Jährlicher Anstieg (2024-2025) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnungen (Kreisstadt) | 2.856 – 3.020 | 1.507 – 4.720 | +6,4 % |
| Häuser (Kreisstadt) | 2.608 – 3.147 | 1.259 – 5.928 | +3,4 % |
| Eigentumswohnungen (Kreis) | 2.165 – 2.787 | 1.209 – 5.353 | +6,36 % |
| Häuser (Kreis) | 2.539 – 3.002 | – | +2,85 % |
Mietpreise
Der Mietmarkt ist angespannt, mit steigenden Preisen durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen in Bad Kreuznach liegt im dritten Quartal 2025 bei 9,22 bis 11,24 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 7,73 Prozent zum Vorjahr. Im Kreis sind es 8,12 bis 8,24 Euro, mit einer Steigerung von 6,74 Prozent. Die Spanne reicht von 6,19 Euro in ländlichen Gebieten bis 13,96 Euro in der Stadtmitte.
Für Häuser liegen die Preise bei 10,43 bis 10,67 Euro pro Quadratmeter. Provisionsfreie Angebote und Neubauwohnungen sind rar, was die Suche erschwert. Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt von 8,84 Euro liegt Bad Kreuznach über dem Bundesschnitt.
| Objekttyp | Durchschnittsmiete (€/m²) | Preisspanne (€/m²) | Jährlicher Anstieg (2024-2025) |
|---|---|---|---|
| Wohnungen (Kreisstadt) | 9,22 – 11,24 | 8,74 – 13,96 | +7,73 % |
| Häuser (Kreisstadt) | 10,43 – 10,67 | – | +1,6 % |
| Wohnungen (Kreis) | 8,12 – 8,24 | 6,19 – 13,76 | +6,74 % |
Grundstückspreise
Grundstücke sind ein Schlüssel für Neubauten, doch der Markt ist begrenzt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Bad Kreuznach beträgt 157 bis 202 Euro (Stand September 2025), mit einer leichten Abschwächung von 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In mittleren Lagen liegen Bodenrichtwerte bei 280 Euro, in Toplagen bis 396 Euro. Das Kurgebiet erreicht Spitzenwerte von 750 Euro pro Quadratmeter. Im Kreis sind Preise niedriger: Günstigste in Hahnenbach bei 32 Euro, teuerste in Rüdesheim bei 444 Euro. Derzeit gibt es 11 Angebote, was auf einen engen Markt hinweist. Im bundesweiten Vergleich ist der Kreis auf Platz 291 von 400, also relativ günstig.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren treiben den Markt: Die Nähe zu Mainz (ca. 30 Minuten per Bahn) zieht Pendler an, während der Tourismus (Heilbäder, Weinlagen) Gewerbeimmobilien begünstigt. Demografische Trends wie Zuzug von Familien und Investoren aus Ballungsräumen erhöhen die Nachfrage. Wirtschaftlich profitiert die Region von Pharma- und Logistikunternehmen in der Nähe (z. B. Eli Lilly in Alzey). Herausforderungen sind der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, steigende Baukosten und leerstehende Altbauten. Förderprogramme der Baugenossenschaften mildern Mietsteigerungen, doch ein Handlungsbedarf besteht für mehr Neubau.
Trends und Prognose
Aktuelle Trends zeigen eine Stabilisierung nach dem Boom: Preise steigen moderat (2 bis 3 Prozent pro Quartal), mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen und nachhaltige Bauten. Der Mietmarkt bleibt heiß, da der Bedarf an Sozialwohnungen sinkt. Für 2026 wird ein moderater Anstieg von 2,79 Prozent für Käufe und 1,58 Prozent für Mieten erwartet, getrieben von wirtschaftlicher Erholung und Investitionen. Bad Kreuznach bleibt attraktiv für Investoren durch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Risiken bergen Zinsschwankungen und eine mögliche Überalterung der Bevölkerung.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt im Landkreis Bad Kreuznach ist robust und zukunftsorientiert, geprägt von steigenden Preisen und hoher Nachfrage trotz leichter Abkühlung. Mit einem Fokus auf bezahlbaren Wohnraum und nachhaltige Entwicklungen könnte die Region ihr Potenzial voll ausschöpfen. Käufern und Mietern empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung, um von aktuellen Chancen zu profitieren. Insgesamt bietet der Markt eine solide Basis für langfristige Investitionen in einer lebenswerten Region.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
