Sachverständige für Immobilienbewertung im Odenwaldkreis

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. im Odenwaldkreis. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für den Odenwaldkreis

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten im Odenwaldkreis. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Gemeinden des Odenwaldkreises, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Bad König, Breuberg, Erbach, Michelstadt, Oberzent, Brensbach, Brombachtal, Fränkisch-Crumbach, Höchst i. Odw., Lützelbach, Mossautal und Reichelsheim.

Nachbarkreise und Nachbarstädte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Darmstadt-Dieburg, Miltenberg (Bayern), Neckar-Odenwald-Kreis, Rhein-Neckar-Kreis (Baden-Württemberg) und Bergstraße.

Für die Immobilienbewertung in dem Odenwaldkreis gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt des Odenwaldkreises (Hessen)

Einleitung

Der Odenwaldkreis, ein ländlicher Landkreis im Regierungsbezirk Darmstadt in Südhessen, umfasst eine Fläche von etwa 717 Quadratkilometern und zählt rund 65.000 Einwohner. Er grenzt an die Kreise Darmstadt-Dieburg, Bergstraße und Offenbach sowie an bayerische und baden-württembergische Landkreise. Die Region zeichnet sich durch eine idyllische, hügelige Landschaft mit dichten Wäldern, Flusstälern und einer starken Naturverbundenheit aus, was sie zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler aus dem Rhein-Main-Gebiet macht. Wichtige Orte wie Erbach (Kreishauptstadt), Michelstadt, Höchst im Odenwald und Breuberg bieten eine Mischung aus historischer Bausubstanz und moderner Infrastruktur. Die Nähe zum wirtschaftsstarken Rhein-Main-Raum (ca. 30-50 km zu Frankfurt) fördert den Immobilienmarkt, der jedoch durch die ländliche Lage und begrenzte Neubauaktivität stabil und günstiger als in urbanen Zentren bleibt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), basierend auf Kauf- und Mietpreisen, Entwicklungen, Einflussfaktoren und Prognosen für Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Aktueller Marktüberblick

Der Immobilienmarkt im Odenwaldkreis ist geprägt von einer moderaten Nachfrage, die vor allem von Familien, Senioren und Zuzüglern aus dem Ballungsraum getrieben wird. Im Jahr 2025 liegt der Fokus auf energieeffizienten Sanierungen und nachhaltigem Bauen, während der Neubau rückläufig ist. Die Transaktionszahlen sind stabil, mit etwa 800-900 Verkäufen jährlich, wobei der Anteil an Einfamilienhäusern (ca. 45 %) und Eigentumswohnungen (ca. 35 %) dominiert. Der Markt zeigt eine leichte Erholung nach den Zinssteigerungen der Vorjahre, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien von etwa 2.650 € zum Kauf und 8,60 € zur Miete. Im Vergleich zu Hessen (Durchschnitt: 3.300 €/m² Kauf, 9,60 €/m² Miete) ist der Kreis um rund 20-30 % günstiger, was ihn für Käufer attraktiv macht. Allerdings fehlt es an Angebot, was zu längeren Verkaufszeiten von 3-6 Monaten führt.

Kaufpreise für Wohnimmobilien

Die Kaufpreise im Odenwaldkreis haben sich 2025 auf einem hohen Niveau stabilisiert, mit einem leichten Anstieg gegenüber 2024. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt 2.689 €, für Einfamilienhäuser 2.691 €. Dies entspricht einem Plus von 9,8 % bei Wohnungen und 7,8 % bei Häusern im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise variieren stark je nach Lage: In zentralen Orten wie Erbach (2.866 €/m² für Wohnungen) oder Michelstadt (ca. 2.800 €/m²) sind sie höher, während ländliche Gemeinden wie Lützelbach (2.009 €/m²) oder Brombachtal (1.690 €/m² für Häuser) günstiger bleiben. Höchst im Odenwald liegt bei 2.770 €/m² für Häuser und 2.080 €/m² für Wohnungen.

Eine typische 100 m² Eigentumswohnung in guter Lage kostet somit etwa 250.000-300.000 €, ein Einfamilienhaus (150 m²) rund 380.000-450.000 €. Der Marktanteil sanierten Bestands (Baujahr nach 2000) beträgt nur 20 %, was zu höheren Preisen für moderne Objekte führt (bis zu 3.300 €/m²). Der Grundstückspreis liegt im Mittel bei 213 €/m², mit einem Anstieg von 1 % im letzten Jahr und 9,3 % über drei Jahre. Baureife Flächen reichen von 171 €/m² (ländlich) bis 256 €/m² (in Städten), wobei der obere Bereich (90 % Quantil) 402 €/m² erreicht.

Mietpreise für Wohnimmobilien

Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einer Nettokaltmiete von 8,59 €/m² im dritten Quartal 2025 (Anstieg um 2,6 % zu 2024). Für Häuser liegt der Wert bei 9,42 €/m², stabil zum Vorjahr. Im Vergleich zum Hessen-Durchschnitt (9,59 €/m²) ist der Kreis 10-15 % günstiger, was auf geringere Nachfrage in ländlichen Teilen zurückzuführen ist. Beliebte Orte wie Michelstadt (8,84 €/m²) oder Höchst (8,85 €/m²) überschreiten den Kreisdurchschnitt leicht, während Erbach bei 8,92 €/m² liegt. Die Mietspanne reicht von 7,41 €/m² (günstige Randlagen) bis 11,60 €/m² (zentral, neuwertig).

Eine 80 m² Wohnung kostet monatlich ca. 650-750 € Kaltmiete, inklusive Nebenkosten (ca. 2-3 €/m²) insgesamt 800-950 €. Die Leerstandsquote ist niedrig (ca. 3 %), doch der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst durch Zuzug. Andere Quellen nennen leicht höhere Werte (9,56 €/m²), was auf saisonale Schwankungen hinweist.

Entwicklung und Trends

Seit 2020 haben sich die Kaufpreise für Häuser um 16,5 % und für Wohnungen um 9,9 % gesteigert, getrieben durch Pandemie-bedingten Ausländerzuzug und Home-Office-Trends. 2024/2025 flacht der Anstieg ab: In manchen Regionen (z. B. Odenwaldkreis) gab es sogar leichte Rückgänge um 1-2 %, bedingt durch höhere Zinsen und Baukosteninflation. Die Transaktionszahl sank 2023 auf 823 (von 1.006 im Vorjahr), mit einem Rückgang bei unbebauten Grundstücken (311 Verträge). Neubauaktivität ist schwach: Nur 211 neue Wohnungen entstanden 2024, weit unter dem Hessen-Durchschnitt (ca. 26.000 jährlich benötigt bis 2030). Trends umfassen:

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach KfW-40-Standard-Objekten (+15 % Preiszuschlag).
• Digitalisierung: Mehr Online-Vermittlungen, aber lokaler Makleranteil hoch (ca. 70 %).
• Demografie: Ältere Bevölkerung (Durchschnittsalter 45 Jahre) fördert Seniorenwohnungen; Zuzug junger Familien stabilisiert den Markt.
• Neubau-Rückgang: Bundesweit -14 % Fertigstellungen 2024, im Kreis noch ausgeprägter durch Flächenknappheit.

Über drei Jahre stieg der Grundstückspreis um 9,3 %, was auf begrenztes Angebot hinweist. Der Mietmarkt wächst moderat (6,8 % Anstieg 2024), unter dem Bundesdurchschnitt (ca. 8 %).

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt ist klein und lokal geprägt, mit Fokus auf Büros, Lager und Einzelhandel. Es gibt ca. 4-10 aktive Angebote, darunter Büros in Michelstadt (ab 380 €/Monat für 45 m²) und Gewerbeflächen in Erbach. Preise für Gewerbegrundstücke liegen bei 45-150 €/m², abhängig von Lage (niedrig im Odenwaldkern, höher nahe Darmstadt). Der Markt profitiert von der Nähe zum Rhein-Main (Logistikfirmen, Mittelstand), doch die Nachfrage ist begrenzt durch fehlende Großkonzerne. Renditeobjekte (z. B. Zinshäuser) erzielen 4-6 % Bruttorendite. Der Neubau ist rar, mit Fokus auf Sanierungen bestehender Hallen. Insgesamt stabil, aber wachstumsschwach: Transaktionen ca. 50-70 jährlich.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren bestimmen die Preisentwicklung:

• Lage und Infrastruktur: Nähe zu Frankfurt (A3/A5) treibt Preise in Michelstadt/Erbach um 20 % höher; ländliche Isolation dämpft sie.
• Wirtschaft und Beschäftigung: Pendlerabhängigkeit (Arbeitslosigkeit 4,5 %, unter Hessen-Schnitt); Tourismus und Kleinindustrie (Holzverarbeitung) stützen den Markt.
• Demografie und Nachfrage: Leichter Zuwachs (+0,5 % jährlich), aber Alterung erhöht Bedarf an barrierefreiem Wohnen.
• Zinsen und Baukosten: EZB-Zinssenkung 2025 (von 4 % auf 3,25 %) belebt Käufe; Baukosten (+5 % 2024) bremsen Neubau.
• Regulatorik: Hessische Förderungen für Sanierungen (bis 30 % Zuschuss) und Bodenrichtwerte (Stand 01.01.2024) stabilisieren Preise.
• Umweltfaktoren: Naturschutz (Odenwald als Biosphärenreservat) limitiert Bauland; Klimawandel-Risiken (Hochwasser) mindern Attraktivität peripherer Lagen.

Prognose

Für 2026 wird ein moderater Anstieg der Kaufpreise um 2-4 % erwartet, getrieben durch Zinssenkungen und anhaltende Nachfrage aus dem Rhein-Main. Mieten könnten um 1-3 % steigen, da Neubau (nur 200-300 Einheiten) den Bedarf nicht deckt. Der Gewerbemarkt bleibt stabil, mit Potenzial in Logistik durch E-Commerce-Wachstum. Risiken: Höhere Energiepreise könnten Sanierungen forcieren, Inflation bremsen Käufe. Langfristig (bis 2030) profitiert der Kreis von Regionalisierungstrends: Preise könnten auf 2.900 €/m² klettern, wenn Infrastruktur (z. B. S-Bahn-Erweiterung) verbessert wird. Empfehlung: Jetzt kaufen für Stabilisierung, mieten für Flexibilität.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Odenwaldkreises bietet 2025 eine günstige Einstiegsmöglichkeit in Hessen: Niedrige Preise bei hoher Lebensqualität machen ihn ideal für Pendler und Naturliebhaber. Trotz stagnierendem Neubau und regionaler Ungleichgewichte ist der Markt resilient, mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum. Interessenten sollten individuelle Bewertungen nutzen, um von der aktuellen Stabilisierung zu profitieren. Der Kreis bleibt ein „Geheimtipp“ – fernab der Metropolenhektik, nah am Erfolg.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.