Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad Karlshafen

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad Karlshafen. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad Karlshafen

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad Karlshafen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Karlshafens Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Helmarshausen und Nollendorf/Diemelhöhe.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Solling, Bodenfelde, Landkreis Northeim (Niedersachsen), Reinhardswald, Trendelburg, Landkreis Kassel, Beverungen und der Kreis Höxter (Nordrhein-Westfalen).

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad Karlshafen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Bad Karlshafen (Hessen)

Einleitung

Bad Karlshafen, eine charmante Kurstadt im Landkreis Kassel in Nordhessen, liegt idyllisch an der Weser und ist bekannt für ihre barocke Architektur, den historischen Hafen und die umliegenden natürlichen Landschaften wie das Reinhardswald. Mit rund 7.000 Einwohnern verbindet die Stadt ländliche Ruhe mit guter Erreichbarkeit größerer Zentren wie Kassel (ca. 40 km entfernt). Der Immobilienmarkt in Bad Karlshafen ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Entwicklung, die durch die Attraktivität als Wohn- und Erholungsort sowie durch Förderprogramme des Landes Hessen beeinflusst wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand zum November 2025, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Marktentwicklungen und Einflussfaktoren. Die Daten basieren auf einer Analyse von Angeboten und Markttrends, die eine stabile Preisentwicklung mit leichten Schwankungen zeigen.

Allgemeine Lage und Einflussfaktoren

Bad Karlshafen profitiert von seiner Lage als Tor zum Wesertal, mit exzellenter Anbindung an die B83 und die Weserbahn. Die Stadt ist ein beliebtes Ziel für Pendler nach Kassel oder Höxter, wo Arbeitsplätze in Industrie, Handel und Dienstleistungen dominieren. Der Tourismus, gestützt durch Kuranlagen und Veranstaltungen wie das Hugenottenfest, sorgt für saisonale Nachfrage nach Ferienimmobilien. Wirtschaftlich ist der Markt durch kleine und mittlere Unternehmen geprägt, darunter Logistik und Handwerk, was eine solide Beschäftigungsrate von etwa 95 Prozent ermöglicht.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt:

• Demografische Struktur: Hoher Anteil an Familien und Rentnern (ca. 25 Prozent über 65 Jahre) treibt die Nachfrage nach barrierefreien Einfamilienhäusern und ruhigen Lagen.
• Förderungen: Das Land Hessen bietet Zuschüsse für Ersterwerber (bis zu 10.000 Euro pro Erwachsenem plus 5.000 Euro pro Kind), was den Einstieg in den Eigentumsmarkt erleichtert und den Absatz von Bestandsimmobilien ankurbelt.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Niedrige Zinsen (aktuell um 3,5 Prozent) und steigende Baukosten (ca. +5 Prozent jährlich) stabilisieren den Markt, während eine leichte Abkühlung durch höhere Energiepreise spürbar ist.
• Nachhaltigkeit: Zunehmender Fokus auf energieeffiziente Sanierungen, da viele Bestandsgebäude (z. B. Fachwerkhäuser aus dem 18. Jahrhundert) denkmalschutzbedingt sind und Fördermittel aus dem KfW-Programm nutzen können.

Im Vergleich zum Landkreis Kassel, wo Durchschnittspreise bei 2.200 Euro pro Quadratmeter für Häuser liegen, ist Bad Karlshafen günstiger und damit attraktiv für Käufer mit mittlerem Budget.

Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen

Der Kaufmarkt in Bad Karlshafen ist durch eine Vielfalt an Bestandsimmobilien geprägt, darunter historische Fachwerkhäuser, moderne Einfamilienhäuser und Neubauten in Ortsrandlagen. Aktuell sind etwa 30 bis 40 Häuser und 10 bis 15 Wohnungen zum Verkauf ausgeschrieben, mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 4 bis 6 Monaten. Der Markt zeigt eine stabile Nachfrage, insbesondere für Objekte mit Garten oder Weserblick.

Durchschnittspreise (Stand November 2025):

• Einfamilienhäuser: 1.450 bis 1.550 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches 150 m²-Haus mit Garten kostet 220.000 bis 280.000 Euro. In Hanglagen oder mit Einliegerwohnung steigen Preise auf bis zu 1.800 Euro/m².
• Mehrfamilienhäuser: 1.200 bis 1.400 Euro/m², ideal für Investoren, mit Renditen von 4 bis 6 Prozent durch Vermietung.
• Eigentumswohnungen: 1.700 bis 1.900 Euro/m². Eine 80 m²-Wohnung in zentraler Lage liegt bei 140.000 bis 160.000 Euro.

Beispiele aus aktuellen Angeboten:

• Ein saniertes Zweifamilienhaus (1949, 200 m², Ortsrand) für 295.000 Euro (ca. 1.475 Euro/m²).
• Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus (1668, 240 m², mit Förderpotenzial) für 49.500 Euro (ca. 206 Euro/m², stark reduziert durch Sanierungsbedarf).
• Neubau-Villa (2025, 488 m²) für 795.000 Euro (1.629 Euro/m²).

Der Markt ist segmentiert: Zentrale Lagen (z. B. Hafenviertel) sind teurer (+20 Prozent), während Randgebiete wie Helmarshausen günstiger sind (-15 Prozent).

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist ausgeglichen, mit einer Leerstandsquote von unter 3 Prozent. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien, Pendlern und Touristen (Saisonalvermietung). Es gibt etwa 20 bis 30 freie Mietobjekte, hauptsächlich 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen. Die Mietpreisbremse gilt nicht, doch Mieterhöhungen sind auf 2 Prozent jährlich begrenzt.

Durchschnittsmietpreise (Stand Q1 2025):

• Wohnungen: 7,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter kalt (Trend: -1 Prozent zum Vorquartal). Eine 70 m²-Wohnung kostet 490 bis 560 Euro kalt, plus Nebenkosten (ca. 1,50 Euro/m²).
• Häuser: 8,50 bis 9,50 Euro/m² kalt. Ein Einfamilienhaus (150 m²) liegt bei 1.275 bis 1.425 Euro monatlich.

Beispiele:

• 5-Zimmer-Wohnung (123 m², zentral) für 740 Euro kalt.
• 3-Zimmer-Wohnung (80 m², mit Balkon) für 560 Euro kalt.

Der Markt ist stabil, mit leichter Tendenz zu sinkenden Preisen durch mehr Angebot in Neubauten.

Markttrends und Prognose

Die Preisentwicklung in den letzten Jahren zeigt eine moderate Aufwärtstendenz:

• Kaufpreise: +15 Prozent seit 2023 (von 1.250 auf 1.500 Euro/m² für Häuser), getrieben durch Förderungen und Zuzug aus Ballungsräumen.
• Mietpreise: Stagnation bei +0 Prozent jährlich, mit einem Rückgang von 1 Prozent im Vorquartal durch höheres Angebot.
• Vergleich zum Vorjahr: Häuser +25 Prozent in Premiumlagen, aber -7 Prozent im Bestand durch Sanierungsbedarf.

Prognose für 2026:

• Leichte Steigerung der Kaufpreise um 3 bis 5 Prozent, bedingt durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach nachhaltigen Objekten.
• Mietmarkt bleibt stabil, mit potenziellen Anstiegen in Touristenlagen um 2 Prozent.
• Risiken: Höhere Baukosten und Energiepreise könnten Neubau bremsen, während Denkmalschutz Chancen für Sanierungsprojekte bietet.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Karlshafen ist attraktiv für Käufer und Mieter, die Ruhe und Natur suchen, ohne die hohen Preise urbaner Zentren zu zahlen. Mit günstigen Einstiegspreisen und Fördermöglichkeiten eignet er sich besonders für Familien und Investoren. Interessenten sollten auf Lagen mit Weserblick setzen und Sanierungsbedarf prüfen, um von Zuschüssen zu profitieren. Insgesamt bietet der Markt Stabilität und Potenzial für langfristige Wertsteigerung, gestützt durch die einzigartige Lage in Hessen. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler, die den historischen Charme der Stadt optimal nutzen können.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Bad Karlshafen oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.