Sachverständige für Immobilienbewertung in Schwalmstadt

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schwalmstadt. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schwalmstadt

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schwalmstadt. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Schwalmstadts Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Treysa, Ziegenhain, Schwalmstadt, Allendorf an der Landsburg, Ascherode, Dittershausen, Florshain, Frankenhain, Michelsberg, Niedergrenzebach, Rommershausen, Rörshain, Trutzhain und Wiera.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Jesberg, Neuental, Frielendorf, Willingshausen, Neustadt, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Gilserberg und der Schwalm-Eder-Kreis.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Schwalmstadt gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Schwalmstadt (Knüllgebiet)

Einleitung und Lagebeschreibung

Schwalmstadt ist eine Mittelstadt im Schwalm-Eder-Kreis in Nordhessen mit etwa 18.000 Einwohnern. Sie liegt im Knüllgebiet bzw. in der Schwalm-Region und entstand 1970 durch den Zusammenschluss der ehemaligen Städte Treysa und Ziegenhain sowie weiterer Ortsteile. Die Stadt ist geprägt von einer ländlich strukturierten Umgebung mit guter Anbindung an die Autobahn A49 und regionale Zentren wie Kassel (ca. 50 km) und Marburg (ca. 40 km). Schwalmstadt gilt als ruhiges Wohngebiet mit mittleren bis guten Wohnlagen, das vor allem für Familien und Pendler attraktiv ist. Der Immobilienmarkt ist typisch für ländliche Regionen in Hessen: stabil, aber mit begrenzter Dynamik im Vergleich zu urbanen Zentren.

Demografische Entwicklung und Einfluss auf den Markt

Die Bevölkerung in Schwalmstadt zeigt einen leichten Rückgangstrend, der für viele ländliche Kommunen in Nordhessen charakteristisch ist. Prognosen des Hessischen Statistischen Landesamts gehen von einem Rückgang um etwa 10-11 % bis 2030 aus, was einem Verlust von rund 2.000 Einwohnern entspricht. Dies führt zu einer Alterung der Bevölkerung und einer Abnahme der Haushaltsgrößen (durchschnittlich ca. 2,1 Personen pro Haushalt). Der demografische Wandel dämpft die Nachfrage nach neuen Wohnungen, da weniger junge Familien zuwandern und ältere Bewohner oft in ihren Bestandsimmobilien verbleiben. Dennoch profitiert Schwalmstadt von einer moderaten Zuzugsnachfrage aus umliegenden Kreisen und Pendlerfamilien, die günstigen Wohnraum suchen.

Aktuelle Kaufpreise (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Schwalmstadt ist preislich attraktiv und liegt deutlich unter dem hessischen Durchschnitt. Die Preise basieren auf Angeboten und Transaktionen aus Portalen und Gutachterausschüssen.

• Einfamilien- und Reihenhäuser (Bestand): Durchschnittlich 1.800 bis 2.100 €/m². Ein typisches Einfamilienhaus (ca. 140-160 m² Wohnfläche) kostet rund 220.000 bis 280.000 €. Neubauten oder sanierte Objekte erreichen bis zu 2.500 €/m².
• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 1.600 bis 2.300 €/m², je nach Lage und Baujahr. Bestandswohnungen liegen oft bei 1.600-1.900 €/m², Neubauwohnungen höher bei 2.200-2.900 €/m².
• Grundstücke: Durchschnittlich 75 bis 90 €/m² für Baugrundstücke. In guten Lagen (z. B. Treysa oder Ziegenhain) bis 120 €/m², in peripheren Ortsteilen ab 40 €/m².

Im Vergleich zum Schwalm-Eder-Kreis insgesamt gehört Schwalmstadt zu den mittelpreisigen Kommunen; günstigere Preise finden sich in kleineren Orten wie Knüllwald oder Spangenberg.

Preisentwicklung der letzten Jahre

Nach starken Steigerungen bis 2022 (teils +20-30 % jährlich durch niedrige Zinsen und Bauboom) hat sich der Markt seit 2023 beruhigt und teilweise korrigiert. Höhere Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten führten zu weniger Transaktionen und sinkenden Preisen in 2024. Im Jahr 2025 zeigt sich eine Stabilisierung mit leichten Anstiegen:

• Häuser: +0,5 bis +5 % im Jahresvergleich, nach Rückgängen in 2024.
• Wohnungen: +1 bis +4 %, stellenweise höher bei Neubauobjekten.
• Gesamtmarkt: Leichter Anstieg um 1-3 %, aber immer noch unter den Höchstständen von 2022.

Der Gutachterausschuss des Schwalm-Eder-Kreises berichtet von weniger Verkäufen, aber stabileren Preisen durch begrenztes Angebot.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist entspannt und mieterfreundlich. Durchschnittliche Kaltmieten liegen bei:

• Bestandswohnungen: 6,50 bis 8,50 €/m².
• Neubauwohnungen: 8,00 bis 9,50 €/m².
• Häuser zur Miete: 7,00 bis 9,00 €/m².

Im Jahr 2025 beträgt der Median ca. 7,00-8,50 €/m², mit moderaten Steigerungen von 2-4 % gegenüber 2024. Eine 70-m²-Wohnung kostet durchschnittlich 500-650 € kalt. Die Mietrendite für Investoren liegt bei 4-6 %, was Bestandswohnungen attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot übersteigt derzeit leicht die Nachfrage, was zu längeren Vermarktungszeiten führt (durchschnittlich 4-6 Monate für Häuser). Es gibt wenige Neubauprojekte, da die Nachfrage nach Eigentum gedämpft ist. Beliebt sind sanierte Altbauten und Einfamilienhäuser in zentralen Lagen wie Treysa. Die Nachfrage kommt vorwiegend von lokalen Käufern, Familien und Rentnern; Investorennachfrage ist gering. In peripheren Ortsteilen (z. B. Ascherode oder Rommershausen) ist der Markt noch ruhiger.

Einflussfaktoren

• Positive Faktoren: Gute Infrastruktur (Schulen, Einkauf, Ärzte), Natur Nähe (Knüllwald), niedrige Preise im Vergleich zu Kassel oder Frankfurt.
• Negative Faktoren: Demografischer Rückgang, begrenzte Arbeitsplätze vor Ort (viele Pendler), höhere Bau- und Energiekosten.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Sinkende Zinsen seit Mitte 2025 könnten die Nachfrage wieder ankurbeln, aber Unsicherheiten durch Inflation und Energiepreise dämpfen den Markt.

Prognose für die kommenden Jahre

Bis 2030 wird mit einer weiteren Stabilisierung gerechnet. Preise für Häuser und Wohnungen könnten um 1-3 % pro Jahr steigen, wenn Zinsen niedrig bleiben und die regionale Wirtschaft profitiert. In Szenarien mit stärkerem Bevölkerungsrückgang könnten Preise in peripheren Lagen stagnieren oder leicht sinken. Neubau bleibt begrenzt; Fokus liegt auf Sanierungen und energieeffizienten Objekten. Der Markt bleibt käuferfreundlich: Gute Chancen für Ersterwerber oder Investoren, die langfristig denken. Eine stärkere Dynamik ist nur bei verbesserter Zuzugsattraktivität (z. B. durch Homeoffice-Trends) denkbar.

Schwalmstadt bietet insgesamt einen soliden, risikobarmen Immobilienmarkt für selbstnutzende Eigennutzer in einer ruhigen, grünen Region.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.