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Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Neu-Isenburg. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. 
Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.
Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Neu-Isenburg
Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Neu-Isenburg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Neu-Isenburgs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten
Kernstadt, Zeppelinheim und Gravenbruch.
Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind
Frankfurt am Main, Offenbach am Main, Dreieich, Langen, Mörfelden-Walldorf und der Kreis Groß-Gerau.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Neu-Isenburg gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:
Der Immobilienverkauf
Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]
Der Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]
Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]
Immobilieninvestment
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Gerichtsgutachter
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]
Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]
Die Immobiliensachverständigen
Immobiliensachverständiger Andreas Ruof
- Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
- von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert) - Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
- Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
- zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
- Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte
Schwerpunkte:
- Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
- Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
- Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
- Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
- Bewertung von bebauten Erbbaurechten
- Bewertung von Nießbrauchrechten
- Bewertung von Reallasten
- Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten
Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner
- Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
- Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
- Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
- Immobilienwirt Diplom (VWA)
Schwerpunkte:
- Immobilienbewertung
- Research
- Immobilien Due Diligence
- Portfoliobewertungen
- Projektentwicklung
Immobilienmarkt in Neu-Isenburg (Hessen)
Einleitung
Neu-Isenburg, eine dynamische Stadt im Landkreis Offenbach in Hessen, liegt direkt am Rande der Metropolregion Frankfurt Rhein-Main. Mit einer Fläche von rund 24 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 39.000 Einwohnern (Stand Ende 2024) hat sich die Stadt zu einem attraktiven Wirtschafts- und Wohnstandort entwickelt. Gegründet im 18. Jahrhundert als Hugenotten-Siedlung, profitiert Neu-Isenburg heute von ihrer exzellenten Verkehrsanbindung – darunter der nahe Frankfurt Airport, der Main-Neckar-Bahnhof und geplante Erweiterungen wie die Stadtbahnlinie RTW ab 2026. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Vorteile wider: Er ist geprägt von hoher Nachfrage durch Pendler, internationale Unternehmen und eine wachsende Bevölkerung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Einflussfaktoren sowie Prognosen für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf Wohn- und Gewerbeimmobilien, basierend auf marktorientierten Analysen.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie Neu-Isenburgs ist ein zentraler Treiber des Immobilienmarkts. Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten Jahren stabilisiert und wächst leicht, mit einer Bevölkerungsdichte von über 1.600 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 42 Jahren, mit einem hohen Anteil an Berufstätigen im Alter von 30 bis 50 Jahren (rund 45 Prozent). Die Stadt weist einen Einpendlerüberschuss auf: Es gibt mehr Arbeitsplätze (ca. 34.000) als Einwohner, was zu einem Verhältnis von 0,88 Arbeitsplätzen pro Einwohner führt. Dies macht Neu-Isenburg zu einem der wirtschaftsstärksten Standorte im Kreis Offenbach.
Wirtschaftlich ist die Stadt geprägt von Dienstleistungen, IT und High-Tech-Branchen. Es sind über 6.000 Betriebe ansässig, darunter 175 High-Tech-Unternehmen und internationale Firmen wie Lufthansa oder Softwareanbieter. Die Gewerbesteuerhebesatz von 345 Prozent – einer der niedrigsten im Kreis – zieht Investoren an. Der Kaufkraftindex liegt bei 126 Punkten, deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 112. Diese Struktur fördert die Nachfrage nach modernen Wohn- und Gewerberäumen, insbesondere in den Ortsteilen wie dem Zentrum, Gravenbruch und Zeppelinheim. Die Nähe zu Frankfurt (ca. 10 Minuten per S-Bahn) verstärkt den Pendlerboom, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht.
Der Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnmarkt in Neu-Isenburg ist eng mit der Regionaldynamik der Rhein-Main-Region verknüpft. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu stabilen, aber leicht schwankenden Preisen führt. Im Jahr 2025 gibt es etwa 62 Angebote zum Kauf und rund 150 Mietobjekte, mit einer Vermarktungsdauer von durchschnittlich 3 Monaten.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.900 Euro, mit einer Spanne von 3.500 bis 4.500 Euro je nach Lage und Ausstattung. Zentrale Lagen wie das Isenburg-Zentrum oder der Rebstock-Park erreichen bis zu 4.400 Euro pro Quadratmeter, während Randlagen wie Gravenbruch bei 3.600 Euro liegen. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich ein typischer Kaufpreis von rund 312.000 Euro. Im Vergleich zu 2024 (ca. 3.920 Euro) zeigt sich ein leichter Anstieg um 1 bis 2 Prozent, getrieben durch Neubauten.
Kaufpreise für Häuser: Häuser sind teurer und seltener: Der Quadratmeterpreis beträgt im Schnitt 4.500 Euro, mit Höchstwerten bis 5.100 Euro in grünen Vierteln. Ein Reihenhaus mit 160 Quadratmetern kostet derzeit etwa 720.000 Euro. Die Preise sind seit 2021 um 5 Prozent gestiegen, von 4.650 auf 4.880 Euro pro Quadratmeter.
Mietmarkt: Die Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 13,50 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 11,50 bis 19,80 Euro. Für Häuser sind es 15,30 Euro pro Quadratmeter (Spanne: 14,40 bis 19,50 Euro). Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet monatlich ca. 810 Euro. Im Vergleich zu 2024 (13,80 Euro) ist der Mietpreis stabil geblieben, mit quartalsweisen Schwankungen von +0,8 bis +1,5 Prozent. Die Nachfrage nach barrierefreien und familientauglichen Objekten ist hoch, insbesondere durch den demografischen Wandel (mehr Ältere in kleineren Einheiten).
Neubau vs. Bestand: Neubauwohnungen kosten 10 bis 15 Prozent mehr als Bestandsobjekte (ca. 4.200 Euro pro Quadratmeter). Projekte wie das Birkengewann-Neubaugebiet (252 neue Wohnungen bis 2025) lindern den Druck, aber der Bestand dominiert mit 85 Prozent der Angebote.
Der Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbemarkt profitiert stark von der Wirtschaftskraft Neu-Isenburgs. Mit über 27.000 Arbeitsplätzen in Dienstleistungen und Logistik (nahe Airport) ist die Nachfrage nach Büro- und Lagerflächen robust. Es gibt ca. 7 bis 10 aktive Angebote, mit einer Vermarktungsdauer von 2 bis 4 Monaten.
Büro- und Ladenflächen: Moderne Büros kosten 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter monatlich, mit Höchstwerten in zentralen Lagen (bis 15 Euro). Eine 300-Quadratmeter-Bürofläche im Dornhofviertel liegt bei 2.700 Euro Miete pro Monat. Ladenflächen im Isenburg-Zentrum erreichen 10 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Coworking-Spaces und barrierefreien Objekten steigt durch IT-Firmen.
Produktions- und Logistikflächen: Lagerhallen kosten 5 bis 8 Euro pro Quadratmeter, mit Fokus auf Zeppelinheim (nahe A5/A3). Neubauten mit 5.000 Quadratmetern Gewerbefläche (z. B. aus dem 2023er Erwerb) werden bis 2025 bezugsfertig. Der Markt wächst um 3 Prozent jährlich, getrieben von E-Commerce und Airport-Nähe.
Investitionsaspekte: Gewerbeobjekte bieten Renditen von 4 bis 6 Prozent, höher als im Wohnsegment. Die Stadt fördert Entwicklungen durch Kooperationen mit der Frankfurt University of Applied Sciences, um Gewerbegebiete zukunftsfähig zu machen.
Preisentwicklung und Einflussfaktoren
Die Preisentwicklung zeigt eine gemischte Tendenz: Kaufpreise für Wohnungen stiegen 2025 um 1,1 Prozent (von 3.832 auf 3.865 Euro pro Quadratmeter), Häuser um 5 Prozent seit 2021. Mieten blieben konstant (+1,3 Prozent zum Vorjahr). Einflussfaktoren sind:
- Positive Treiber: Hohe Einwanderung (Bevölkerungswachstum +7 Prozent seit 2016), niedrige Zinsen (bis 2025) und Infrastrukturausbau (Stadtbahn RTW).
- Herausforderungen: Leichte Abschwächung durch höhere Baukosten (+10 Prozent) und Konkurrenz zu Frankfurt. Die Vermarktungsdauer stieg leicht auf 3,1 Monate.
- Lagenabhängigkeit: Zentrale Bereiche (Buchenbusch) sind 20 Prozent teurer als Randlagen.
Prognose bis 2030
Für Q4 2025 wird ein leichter Rückgang der Kaufpreise um 0,2 Prozent erwartet, gefolgt von Stabilisierung. Mieten steigen um 1,3 bis 1,4 Prozent. Langfristig prognostiziert man ein Wachstum von 2 bis 3 Prozent jährlich, getrieben durch Demografie (Zuzug junger Familien) und Wirtschaft (175+ High-Tech-Firmen). Bis 2030 könnten Quadratmeterpreise für Wohnungen 4.200 Euro erreichen, bei anhaltender Nachfrage. Risiken: Höhere Zinsen oder Rezession könnten zu Stagnation führen. Die Stadt plant 450 neue Wohnungen und 5.000 Quadratmeter Gewerbefläche, was den Markt entlastet. Investoren sollten auf Neubau in grünen Lagen setzen, da Renditen hier am höchsten sind.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Neu-Isenburg ist robust und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Attraktivität für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und Lebensqualität macht die Stadt zu einem „Einwohnermagneten“. Potenzielle Akteure sollten eine individuelle Bewertung vornehmen, um von der Dynamik zu profitieren. Für Käufer und Vermieter bietet Neu-Isenburg Chancen in einem ausgewogenen Markt, der weiterhin wächst.
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Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
