Sachverständige für Immobilienbewertung in Bad König

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Bad König. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Bad König

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Bad König. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Bad Königs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Zell, Momart, Etzen-Gesäß, Fürstengrund, Kimbach, Nieder-Kinzig und Ober-Kinzig.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Höchst, Lützelbach, Michelstadt, Brombachtal und Brensbach.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Bad König gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt von Bad König (Hessen)

Einleitung

Bad König, eine charmante Kurstadt im Odenwaldkreis in Hessen, liegt inmitten einer idyllischen Landschaft mit ausgedehnten Mischwäldern und dem Mümlingtal. Die Stadt umfasst die Kernstadt sowie die Ortsteile Zell, Momart, Etzen-Gesäß, Fürstengrund, Kimbach, Nieder-Kinzig und Ober-Kinzig mit Gumpersberg. Mit einer Gesamtgemarkungsfläche von etwa 4.670 Hektar, von denen rund 46 Prozent bewaldet sind, bietet Bad König eine hohe Lebensqualität durch seine Nähe zur Natur, gute Infrastruktur und historische Altstadt. Die Stadt ist gut angebunden: Die Odenwaldbahn verbindet sie mit dem Neckartal, Frankfurt und Darmstadt, was Pendler und Touristen anzieht. Historisch als eine der ältesten Siedlungen im Mümlingtal bekannt, hat Bad König seit dem Mittelalter eine kontinuierliche Entwicklung durchlaufen und ist heute vor allem durch Kur- und Erholungstourismus geprägt. Der Immobilienmarkt in Bad König spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist stabil, aber nicht überhitzt, und richtet sich an Familien, Ruheständler und Naturliebhaber. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, die Entwicklung und die Prognose des Marktes basierend auf den Daten des Jahres 2025.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demografischen Strukturen in Bad König sind entscheidend für den Immobilienmarkt, da sie die Nachfrage nach Wohnraum bestimmen. Die Stadt hat etwa 9.857 Einwohner bei einer Bevölkerungsdichte von rund 2,1 Einwohnern pro Hektar. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt eine leichte Abnahme von etwa 0,9 Prozent pro Jahr, was typisch für ländliche Regionen in Hessen ist. Dennoch bleibt die Stadt attraktiv für Zuzügler aus urbanen Zentren wie Frankfurt oder Darmstadt, die in der Nähe (ca. 50 km entfernt) liegen. Der Altersdurchschnitt ist höher als im Bundeslandesdurchschnitt, was auf eine starke Präsenz von Senioren hinweist – ideal für den Kurort-Charakter. Die Bruttoeinkünfte je steuerpflichtigem Einwohner belaufen sich auf etwa 38.329 Euro, was unter dem Hessen-Durchschnitt von 46.123 Euro liegt, aber durch niedrige Lebenshaltungskosten ausgeglichen wird.

Wirtschaftlich ist Bad König geprägt von kleinen und mittelständischen Unternehmen, Handwerk, Handel und dem Dienstleistungssektor. Der Tourismus spielt eine Schlüsselrolle: Als Kurstadt mit Solequellen, Wanderwegen und kulturellen Attraktionen wie der Burg Fürstenau zieht sie jährlich Tausende von Gästen an. Dies fördert Nebengewerbe wie Gastronomie und Freizeiteinrichtungen. Pendlerverkehr nach Frankfurt und Darmstadt sorgt für stabile Einkommen, während lokale Initiativen wie die Industrievereinigung Odenwald e.V. den Gewerbesektor stärken. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Landesdurchschnitt, was die Kaufkraft unterstützt. Insgesamt schafft diese Mischung eine solide Basis für den Immobilienmarkt: Die Nachfrage ist konstant, getrieben von Eigenheimbesitzern und Zweitwohnungsinteressenten, während der Mangel an Neubauten in ländlichen Gebieten die Preise stabilisiert. Die Nähe zu Industriegebieten im Odenwaldkreis (z. B. in Erbach oder Michelstadt) macht Bad König für Berufspendler attraktiv, was den Markt für Einfamilienhäuser ankurbelt.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Bad König ist im Jahr 2025 geprägt von moderaten Preisen, die deutlich unter dem Hessen-Durchschnitt liegen. Dies macht die Stadt zu einer günstigen Option im Vergleich zu Metropolregionen wie Frankfurt, wo Quadratmeterpreise das Dreifache betragen. Die Preise haben sich seit 2021 stabilisiert, mit leichten Schwankungen durch wirtschaftliche Einflüsse wie Zinsentwicklungen und Energiepreise. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt bei etwa 2.295 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser teurer sind als Wohnungen. Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt 3 bis 4 Monate, was auf einen ausgewogenen Markt hinweist – weder Überangebot noch Knappheit.

Kaufpreise für Häuser: Der Quadratmeterpreis für Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser liegt derzeit bei 2.540 bis 2.735 Euro. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche ergibt das einen Gesamtpreis von rund 380.000 bis 410.000 Euro. In zentralen Lagen wie der Kernstadt Bad König oder Zell erreichen Preise bis zu 2.911 Euro pro Quadratmeter, während ländlichere Ortsteile wie Gumpersberg günstiger sind (ab 2.062 Euro). Aktuelle Angebote umfassen renovierte Altbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren mit Gärten und Garagen, oft mit Energieeffizienzklassen D bis F. Der Markt zeigt eine Vielfalt: Von Bungalows ab 229.000 Euro (149 m²) bis zu großen Renditeobjekten wie Zweifamilienhäusern für 395.000 Euro (202 m²). Im Vergleich zu 2024 ist ein leichter Anstieg von 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, getrieben durch Nachfrage nach energieeffizienten Objekten.

Kaufpreise für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind mit 1.795 bis 2.125 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger. Eine 60-Meter-Wohnung kostet somit etwa 107.700 bis 127.500 Euro. Der Markt ist kleiner, mit Fokus auf Altbauten in der Innenstadt. Preise variieren je nach Ausstattung: Modernisierte Objekte mit Balkon erreichen bis zu 2.213 Euro, während Standardwohnungen bei 2.090 Euro liegen. Der Trend ist seit dem Vorquartal leicht rückläufig (-6,66 Prozent), was Käufern zugutekommt.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamisch und familienorientiert. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 9,64 bis 10,34 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6 bis 17 Prozent gegenüber 2024. Für eine 70-Meter-Wohnung bedeutet das 675 bis 724 Euro monatlich. Häuser sind mit 9,22 bis 9,91 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger, ideal für Familien. Aktuelle Angebote: 2-Zimmer-Wohnungen ab 350 Euro (50 m²), 3-Zimmer ab 800 Euro (75 m²). Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu kürzeren Vermietungszeiten führt (1-2 Monate). Nebenkosten liegen bei 2-3 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Heizung und Lage.

Grundstückspreise: Baugrundstücke sind erschwinglich mit 200 bis 320 Euro pro Quadratmeter, unter dem Bundesdurchschnitt. Ein 800-Meter-Grundstück kostet etwa 160.000 bis 256.000 Euro. Die Vermarktung dauert 3,33 Monate; beliebt sind Parzellen in ruhigen Lagen mit Waldanschluss.

Einflussfaktoren

Der Markt wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt. Positiv wirken die gute Anbindung (A3/A5-Autobahnen, Bahn) und der Tourismusboom, der Zweitwohnungen und Ferienhäuser ankurbelt. Die Kurfunktion fördert Sanierungen und Neubauten in energieeffizienten Standards (z. B. mit PV-Anlagen). Negativ beeinflussen höhere Zinsen und Baukosten den Neubau; dennoch gibt es Projekte wie Bungalows in Zell. Die leichte Bevölkerungsabnahme dämpft den Druck, während Pendler aus Frankfurt den Bestand stabilisieren. Umweltfaktoren wie Waldnähe erhöhen den Wert um 10–15 Prozent. Politisch unterstützt Hessen den ländlichen Raum durch Förderprogramme (z. B. für Gastronomie), was indirekt den Wohnungsbedarf steigert.

Prognose für die kommenden Jahre

Für 2026 und darüber hinaus wird ein moderater Anstieg der Preise erwartet: +0,1 bis +1,16 Prozent für Kaufobjekte und +0,82 Prozent für Mieten im Q4 2025, der sich fortsetzt. Der Hessen-Immobilienmarktbericht 2025 prognostiziert eine Stabilisierung durch sinkende Zinsen und steigende Nachfrage nach ländlichem Wohnraum. In Bad König könnte der Hauspreis auf 2.600–2.800 Euro pro Quadratmeter klettern, getrieben durch Neubauinitiativen und Tourismus. Risiken: Wirtschaftliche Unsicherheiten oder höhere Energiepreise könnten zu Stagnation führen. Chancen: Förderungen für Sanierungen (z. B. KfW-Programme) machen Objekte attraktiver. Insgesamt bleibt Bad König ein solides Investment: Rendite für Vermieter bei 3–4 Prozent, Wertsteigerungspotenzial durch Regionalentwicklung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad König ist 2025 ausgeglichen und kauferschonend, mit Preisen, die die hohe Lebensqualität unterstreichen. Günstige Einstiegspreise, stabile Entwicklung und die naturnahe Lage machen die Stadt ideal für langfristige Investitionen. Interessenten sollten auf energieeffiziente Objekte und zentrale Lagen setzen, um von der prognostizierten Wertsteigerung zu profitieren. Für Käufer und Mieter bietet Bad König ein harmonisches Verhältnis aus Preis und Qualität – ein echter Geheimtipp im Odenwald.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.