Sachverständige für Immobilienbewertung in Wesertal

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Wesertal. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Wesertal

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Wesertal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Wesertals Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Arenborn, Gewissenruh, Gieselwerder, Gottstreu, Heisebeck, Lippoldsberg, Oedelsheim und Vernawahlshausen.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Gutsbezirk Reinhardswald, Bodenfelde, Solling, Uslar, Landkreis Northeim, Adelebsen, Landkreis Göttingen, Fürstenhagen, Hann. Münden und der Landkreis Göttingen.

Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Wesertal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Wesertal (Hessen)

Einleitung

Wesertal, eine ländlich geprägte Gemeinde im nordhessischen Landkreis Kassel, erstreckt sich entlang des Weserflusses und umfasst mehrere Ortsteile wie Gieselwerder, Vernawahlshausen und Oedelsheim. Mit einer Fläche von rund 160 Quadratkilometern und etwa 5.500 Einwohnern verkörpert Wesertal ein typisches Beispiel für den hessischen Mittelstand: Eine Mischung aus traditioneller Landwirtschaft, Kleingewerbe und pendelnder Erwerbstätigkeit in nahegelegenen Zentren wie Kassel oder Höxter. Der Immobilienmarkt in Wesertal ist geprägt von seiner peripheren Lage – etwa 20 Kilometer nordöstlich von Kassel –, die eine hohe Lebensqualität mit Natur und Ruhe bietet, aber auch Herausforderungen wie begrenzte Infrastruktur und geringe wirtschaftliche Dynamik birgt.

Im Kontext des gesamten Bundeslandes Hessen, das durch urbane Hotspots wie Frankfurt und Wiesbaden dominiert wird, positioniert sich Wesertal als günstiger Einstiegsmarkt. Während der hessische Immobilienmarkt insgesamt von einer stabilen Nachfrage getrieben wird, die durch Bevölkerungswachstum und Zuzug in Ballungsräume befeuert wird, bleibt der ländliche Raum wie Wesertal von diesen Dynamiken weitestgehend verschont. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), historische Entwicklungen, Einflussfaktoren, Segmentierungen (Kauf und Miete) sowie zukünftige Trends. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und zeigt, dass Wesertal trotz niedriger Preise Potenzial für nachhaltige Investitionen birgt, insbesondere für Familien und Ruhesuchende.

Historische Entwicklung des Immobilienmarkts

Der Immobilienmarkt in Wesertal hat in den letzten zwei Jahrzehnten eine moderate, aber kontinuierliche Entwicklung durchlaufen, die stark von der allgemeinen hessischen Konjunktur abhängt. Bis etwa 2020 profitierten ländliche Regionen wie Wesertal von den niedrigen Zinsen und dem „Homeoffice-Boom“ während der Pandemie, was zu einem leichten Preisanstieg führte. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser lag 2015 bei rund 1.200 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2020 auf etwa 1.800 Euro und erreichte 2022 mit dem Höhepunkt des Marktes vorübergehend 2.200 Euro.

Seit 2023 dämpfen jedoch steigende Bauzinsen (aktuell bei 3,5–4 Prozent für Festzinsdarlehen), höhere Baukosten durch Materialpreisanstiege und die Energiekrise die Dynamik. Im Landkreis Kassel, zu dem Wesertal gehört, sank der Transaktionsvolumen um etwa 15 Prozent im Vergleich zu 2022, mit einem Gesamtumsatz von rund 1,2 Milliarden Euro im Jahr 2024. In Wesertal selbst, wo der Markt kleiner dimensioniert ist (jährlich nur 20–30 Transaktionen), resultierte dies in einer Stabilisierung auf niedrigem Niveau: Die Preise für Bestandsimmobilien fielen leicht um 2–3 Prozent, während Neubauobjekte aufgrund hoher Kosten stagnierten.

Im Vergleich zu Hessen insgesamt, wo der Quadratmeterpreis für Häuser von 3.000 Euro im Jahr 2020 auf 3.279 Euro im Jahr 2025 anstieg (ein Plus von rund 9 Prozent), bleibt Wesertal ein „Preis-Ausreißer“ nach unten. Diese Diskrepanz unterstreicht die regionale Polarisierung: Urbane Zentren wie Kassel (aktuell 2.580 Euro pro Quadratmeter für Häuser) ziehen Investoren an, während ländliche Gebiete wie Wesertal durch Abwanderung junger Familien und Alterung der Bevölkerung belastet sind.

Aktueller Marktzustand

Der Immobilienmarkt in Wesertal ist derzeit stabil, aber illiquid: Das Angebot ist knapp (aktuell nur etwa 10–15 Objekte im Verkauf), die Nachfrage kommt hauptsächlich von lokalen Käufern oder Umzüglern aus der Region. Der Fokus liegt auf Bestandsbauten aus den 1950er-1970er Jahren, die oft renovierungsbedürftig sind. Neubauten sind rar, da Baugenehmigungen durch strenge Naturschutzvorgaben (Weser-Tal als Landschaftsschutzgebiet) erschwert werden.

Kaufmarkt für Häuser und Grundstücke: Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser beträgt 444 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – ein Wert, der weit unter dem hessischen Durchschnitt von 2.483 Euro liegt. Für eine typische Standardimmobilie (Baujahr 1995, 140 Quadratmeter Wohnfläche, 700 Quadratmeter Grundstück, mittlere Ausstattung) ergibt sich ein Gesamtpreis von etwa 220.000 Euro, wie der jüngste Gutachterausschuss-Bericht für den Landkreis Kassel angibt. In Ortsteilen wie Vernawahlshausen oder Gieselwerder variieren die Preise leicht: Zentralere Lagen erreichen bis 500 Euro pro Quadratmeter, während Randgebiete bei 400 Euro oder darunter liegen. Grundstückspreise sind ebenfalls niedrig, mit Bodenrichtwerten von 50–80 Euro pro Quadratmeter für Bauland, abhängig von der Lage am Weserufer. Derzeit gibt es nur zwei bis drei Häuser im Angebot, darunter ein saniertes Objekt aus 1950 für 138.800 Euro (127 Quadratmeter).

Kaufmarkt für Wohnungen: Eigentumswohnungen sind in Wesertal selten und machen nur 10–15 Prozent der Transaktionen aus. Der Quadratmeterpreis liegt bei 1.200–1.500 Euro, deutlich unter dem hessischen Schnitt von 3.676 Euro. Viele Objekte stammen aus Altbauten und sind für Singles oder Paare konzipiert; größere Einheiten (über 80 Quadratmeter) sind kaum verfügbar. Aktuell werden etwa 9 Eigentumswohnungen in der Umgebung inseriert, mit Preisen ab 100.000 Euro für 50–60 Quadratmeter.

Mietmarkt: Der Mietmarkt ist eng und familienorientiert, mit einer Leerstandsquote von unter 2 Prozent. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 6–8 Euro pro Quadratmeter, was unter dem hessischen Durchschnitt von 9,59 Euro liegt. Typische Angebote: Eine 2-Zimmer-Wohnung (71 Quadratmeter) in Vernawahlshausen für 426 Euro monatlich oder eine 3-Zimmer-Wohnung (75 Quadratmeter) in Gewissenruh für 390 Euro. Größere Familienwohnungen (4 Zimmer, 83 Quadratmeter) kosten rund 500 Euro. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu Wartezeiten von 3–6 Monaten führt. Gewerbemieten sind minimal, bei 4–6 Euro pro Quadratmeter für kleine Läden oder Büros.

Insgesamt dominiert der private Markt (Privatverkäufe und -vermietungen) mit 70 Prozent der Transaktionen; Makleranteile sind gering.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren formen den Immobilienmarkt in Wesertal:

• Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von der Nähe zu Kassel (Arbeitsplätze in Logistik und Handel), leidet aber unter Abwanderung – die Einwohnerzahl stagniert seit 2020. Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 Prozent, niedriger als hessisch (5 Prozent), doch Einkommen sind um 20 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (ca. 3.200 Euro netto monatlich).
• Demografische Trends: Alterung der Bevölkerung (Durchschnittsalter 45 Jahre) führt zu mehr Verkäufen von Erbschaftsimmobilien, während Zuzug junger Familien durch günstige Preise und Natur (Wandern, Radwege) stimuliert wird. Der Ausländeranteil (ca. 8 Prozent) ist moderat und konzentriert sich auf polnische und türkische Pendler.
• Infrastruktur und Lage: Die B83 verbindet Wesertal effizient mit Kassel (20 Minuten Auto), doch der ÖPNV (Busse alle 1–2 Stunden) ist schwach. Die Weser als Naherholungsgebiet steigert die Attraktivität, aber Flutrisiken (letzte Starkregen 2021) dämpfen Investitionen. Energieeffizienz ist ein wachsendes Thema: Viele Altbauten haben schlechte Dämmwerte (EFH ab Klasse E), was Sanierungskosten von 20.000–50.000 Euro nach sich zieht.
• Politische und regulatorische Aspekte: Hessische Förderprogramme wie die „Erste-Wohnung-Hilfe“ (bis 20.000 Euro Zuschuss für Erstkäufer) machen den Einstieg attraktiv. Die Mietpreisbremse gilt nicht voll umfassend in ländlichen Gebieten, doch strenge Bauregeln (z. B. Naturschutz) bremsen Neubau. Die Energiekrise treibt Sanierungen an, mit steigenden Kosten für Gas- und Ölheizungen.

Marktsegmentierung

• Privatkunden vs. Investoren: 80 Prozent der Käufer sind Privatpersonen (Familien, Rentner), Investoren (z. B. aus Kassel) machen nur 20 Prozent aus und fokussieren auf Mietobjekte mit Renditen von 4–5 Prozent.
• Neubau vs. Bestand: Bestandsimmobilien (90 Prozent des Marktes) sind günstiger, Neubauten (z. B. Fertighäuser) kosten 2.000–2.500 Euro pro Quadratmeter und sind rar.
• Gewerbeimmobilien: Minimaler Marktanteil (5 Prozent), mit Fokus auf Kleingewerbe; Preise bei 800–1.200 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Trends bis 2030

Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Der Quadratmeterpreis für Häuser könnte bis 2027 um 5–7 Prozent auf 470–480 Euro steigen, getrieben durch anhaltend niedrige Zinsen (Prognose: 2,5–3 Prozent) und Zuzug aus teureren Regionen. Mieten könnten um 3 Prozent jährlich wachsen, auf 7–9 Euro pro Quadratmeter, da die Nachfrage steigt (Bevölkerungswachstum Hessen: +1 Prozent pro Jahr).

Trends:

• Nachhaltigkeit: Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten (Klasse A/B); Sanierungsförderungen (KfW) werden den Markt beleben.
• Digitalisierung: Online-Plattformen wie kommunale Portale erleichtern Suchen, doch der lokale Charakter bleibt dominant.
• Risiken: Inflation und Rezessionsängste könnten Preise dämpfen; Flutprävention ist entscheidend.
• Chancen: Wesertal als „grünes Pendant“ zu Kassel – Potenzial für Zweitwohnungen oder Homeoffice-Immobilien. Experten prognostizieren eine Stabilisierung des hessischen Marktes mit leichten Steigerungen in Peripheriegebieten wie Wesertal.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Wesertal bietet 2025 ein attraktives Einstiegsniveau für Käufer und Mieter, die Wert auf bezahlbaren Wohnraum in naturnaher Umgebung legen. Mit Preisen, die ein Fünftel des hessischen Durchschnitts betragen, ist Wesertal ideal für Familien oder Investoren mit langfristigem Horizont. Die Herausforderungen – geringe Liquidität und Abhängigkeit von regionaler Konjunktur – werden durch Stabilität und Lebensqualität ausgeglichen. Wer in Wesertal investiert, setzt auf Qualität statt Quantität: Ein Markt, der trotz ruhiger Dynamik langfristig von der hessischen Prosperität profitiert. Für potenzielle Marktteilnehmer empfehle ich, lokale Gutachter zu konsultieren, um individualisierte Chancen zu nutzen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.