Sachverständige für Immobilienbewertung in Biedenkopf

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Biedenkopf. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Biedenkopf

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Biedenkopf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Biedenkopfs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Kernstadt, Breidenstein, Dexbach, Eckelshausen, Engelbach, Katzenbach, Kombach, Wallau und Weifenbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Hatzfeld, Battenberg, Landkreis Waldeck-Frankenberg, Landkreis Marburg-Biedenkopf, Münchhausen, Wetter, Dautphetal, Breidenbach, Bad Laasphe, Bad Berleburg und der Kreis Siegen-Wittgenstein (Nordrhein-Westfalen).

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Biedenkopf gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt in Biedenkopf (Hessen)

Stand: November 2025

1. Einleitung und Lagebeschreibung

Biedenkopf ist eine mittelgroße Stadt im Landkreis Marburg-Biedenkopf im Hessischen Hinterland. Mit rund 13.000 Einwohnern liegt sie im oberen Lahntal, umgeben von bewaldeten Bergen wie der Sackpfeife (bis 674 m Höhe). Die Stadt fungiert als Mittelzentrum für das westliche Hinterland und verfügt über eine gute Infrastruktur: Krankenhaus, alle Schulformen (einschließlich Gymnasium), Einkaufsmöglichkeiten und Anbindung an die B 62 und B 253 sowie die Obere Lahntalbahn. Die Nähe zur Universitätsstadt Marburg (ca. 30 km) und zu Mittelzentren wie Dillenburg oder Gießen macht Biedenkopf attraktiv für Pendler und Naturverbundene. Der Perfstausee und zahlreiche Wanderwege stärken den Tourismus- und Freizeitwert.

Der Immobilienmarkt in Biedenkopf ist typisch für ländliche Regionen in Mittelhessen: stabil, preisgünstig im Vergleich zu städtischen Zentren und geprägt von geringer Fluktuation. Es handelt sich überwiegend um einen Eigennutzermarkt mit vielen Einfamilienhäusern, Fachwerkbauten und wenigen Mehrfamilienhäusern.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung in Biedenkopf ist in den letzten Jahren weitgehend stabil geblieben, mit leichten Schwankungen um die 13.000-Einwohner-Marke. Im Landkreis Marburg-Biedenkopf insgesamt liegt die Einwohnerzahl bei etwa 246.000 bis 250.000 und bleibt seit 2018 nahezu konstant. Prognosen für Mittelhessen deuten auf eine langfristig sinkende oder stagnierende Bevölkerung hin, was die Nachfrage nach Wohnraum dämpft.

Wirtschaftlich ist das Hinterland von mittelständischer Industrie geprägt, insbesondere Maschinenbau, Werkzeug- und Formenbau sowie Verpackungstechnik (z. B. Unternehmen wie Meissner AG oder CFS). Die Arbeitslosigkeit ist niedrig, und die Region profitiert von der Nähe zu Marburg und dem Rhein-Main-Gebiet. Dennoch fehlt es an starkem Wachstum, was zu einer moderaten Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führt. Viele Immobilien werden familiär vererbt oder langfristig genutzt, was das Angebot knapp hält.

3. Aktuelle Kaufpreise (Stand Herbst 2025)

Die Preise in Biedenkopf liegen deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (Hessen gesamt: ca. 3.200–3.700 €/m² für Häuser/Wohnungen). Der Markt ist stabil mit leichten Schwankungen je nach Quelle und Objektzustand.

• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 1.700 bis 2.100 €/m². Ältere Bestandswohnungen (Baujahr vor 2000) liegen oft bei 1.200–1.800 €/m², modernisierte oder neuwertige Objekte erreichen 2.500–2.700 €/m².
• Einfamilien- und Reihenhäuser: Durchschnittlich 1.500 bis 2.200 €/m². Für ein typisches 150-m²-Haus aus den 1970er/1980er Jahren werden 200.000–350.000 € verlangt. Sanierte Fachwerkhäuser oder Neubauten in guter Lage können 400.000 € übersteigen.
• Doppelhaushälften und Reihenhäuser: Oft 1.800–2.300 €/m².
• Grundstücke: Bodenrichtwerte variieren je nach Lage (z. B. Ortsrand vs. Zentrum), typisch 100–250 €/m² für baureife Grundstücke.

Im Vergleich zu 2024 sind die Preise leicht gestiegen (ca. 1–3 %), nach einer Phase der Stagnation oder leichten Rückgänge in den Vorjahren. Der Markt bleibt käuferfreundlich, da das Angebot an modernisierten Objekten begrenzt ist.

4. Mietmarkt und Mietspiegel

Biedenkopf hat keinen offiziellen qualifizierten Mietspiegel, aber orientierende Werte basieren auf Angeboten und regionalen Kalkulatoren.

• Kaltmiete für Wohnungen: Durchschnittlich 7,30 bis 8,50 €/m². Bestandswohnungen (älter als 10 Jahre) liegen bei 7–8 €/m², Neubau- oder sanierte Objekte bei 9–10 €/m².
• Miete für Einfamilienhäuser: Selten, oft 6–8 €/m², da Vermietung unüblich ist.
• Eine typische 80-m²-Wohnung kostet kalt 600–750 € monatlich.

Die Mieten sind in 2025 moderat gestiegen (ca. 4–8 % zum Vorjahr), bleiben aber attraktiv und deutlich unter dem Hessendurchschnitt (ca. 11–13 €/m² in städtischen Lagen). Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Pendlern und jungen Familien, das Angebot ist knapp, da viele Eigentümer selbst nutzen.

5. Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Biedenkopf ist überschaubar: Auf großen Portalen finden sich typisch 50–100 Objekte zum Kauf und 20–40 zur Miete. Beliebt sind sanierte Altbauten (Fachwerk) in der Innenstadt oder ruhige Lagen in Ortsteilen wie Eckelshausen, Wallau oder Kombach. Neubauvorhaben sind rar, da Bauland begrenzt ist. Die Vermarktungsdauer beträgt oft mehrere Monate, Preise sind verhandelbar. Nachfrage gibt es von lokalen Familien, Zuzüglern aus dem Rhein-Main-Gebiet (Ruhe- und Natursuchende) und Investoren, die auf stabile Renditen setzen.

6. Entwicklung und Prognose

Nach den Hochpreisphasen bis 2022 und einer Korrektur 2023/2024 (durch hohe Zinsen) hat sich der Markt 2025 stabilisiert. Leichte Preissteigerungen sind spürbar, getrieben von sinkenden Zinsen und anhaltender Nachfrage nach günstigem Wohnraum in naturnaher Lage. Für 2026–2030 wird eine moderate Steigerung von 1–3 % pro Jahr erwartet, solange die Zinsen niedrig bleiben. Risiken: Demografischer Rückgang und Abwanderung junger Menschen könnten die Nachfrage dämpfen. Chancen: Homeoffice-Trends und Tourismus machen das Hinterland attraktiver.

7. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Biedenkopf ist solide, preiswert und eignet sich besonders für Eigennutzer, die Ruhe und Natur suchen, ohne auf Infrastruktur verzichten zu müssen. Im Vergleich zu Marburg oder dem Rhein-Main-Gebiet bietet Biedenkopf hohe Lebensqualität zu niedrigen Kosten. Käufer profitieren derzeit von verhandlungsfähigen Preisen, Mieter von moderbaren Mieten. Für Investoren ist der Markt renditestark bei Bestandsobjekten, aber langfristig orientiert. Eine individuelle Bewertung durch lokale Experten ist empfehlenswert, da Lage, Zustand und Energieeffizienz stark einfließen. Insgesamt bleibt Biedenkopf ein stabiler, unaufgeregter Immobilienstandort mit Potenzial für moderate Wertsteigerungen.

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Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.