Sachverständige für Immobilienbewertung in Schwalbach am Taunus

Als Immobiliensachverständige beschäftigen wir uns mit der Immobilienbewertung u.a. in Schwalbach am Taunus. Wir setzen gerichtsverwertbare Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB um. Unser Büro ist darauf spezialisiert, rechtssichere, fundierte und anerkannte Immobiliengutachten abzuliefern. Wir bewerten u.a. Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauernhöfe (Hofstellen), Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Die Immobilienbewertung fokusiert sich im Allgemeinen auf die Zwecke Bilanzierung und Steuern, Immobilienerwerb und Abschreibung, Zugewinnausgleich und Ehescheidung, Betreuung und Pflegschaft, Schenkung und Erbschaft und auch die Immobilienveräußerung.

Immobilienbewertung der Sachverständigen Ruof & Kirchner für Schwalbach am Taunus

Qualifizierte und zertifizierte Sachverständige erstellen Immobiliengutachten in Schwalbach am Taunus. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Assetmanager erzeugen, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Schwalbachs Ortsteile, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner Immobilien bewerten

Schwalbach.

Nachbarorte, in denen die Immobiliensachverständigen Ruof & Kirchner ebenfalls aktiv sind

Königstein im Taunus, Kronberg im Taunus, Hochtaunuskreis, Eschborn, Frankfurt am Main, Sulzbach (Taunus) und Bad Soden am Taunus.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Schwalbach am Taunus gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtengründe sind:

Der Immobilienverkauf

Die Gründe eines Immobilienverkaufs sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines externen neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler zu vermeiden. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? [weiterlesen]

Der Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess herauszunehmen und gesondert monetär aufzuteilen. [weiterlesen]

Immobiliengutachten bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig: „JA“. Warum ist das so? [weiterlesen]

Immobilieninvestment

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Gerichtsgutachter

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen ist die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen mitunter sinnvoll. [weiterlesen]

Berufsbetreuung mit Immobilienbeteiligung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. [weiterlesen]

Die Immobiliensachverständigen

Immobiliensachverständiger Andreas Ruof

• Betriebswirt (WA Dipl. – Inh.)
• von akkreditierten Instituten zertifizierter Sachverständiger für:
  die Bewertung bebauter und unbebauter Gebäude (WF-zertifiziert)
• Schimmelpilzerkennung, -bewertung und -sanierung (TÜV-zertifiziert)
• Feuchtigkeitsmessungen, Luftkeimmessungen, Schadstoffmessungen
• zertifiziertes Büro nach der Norm DIN EN ISO 9001:2000
• Spezialausbildung für gerichtliche Sachverständigentätigkeit, z. B. Zwangsversteigerungen, Ehescheidungen, Erbauseinandersetzungen, Erbbaurechte

Schwerpunkte:

• Die Bewertung Ihrer Immobilie nach aktueller Gesetzeslage
• Die Immobilienbewertung im Privatbereich, zum Beispiel bei Erbschaften und Scheidungen
• Die Immobilienbewertung im gewerblichen Sektor
• Die Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie für die Berechnung von Miete und Pacht
• Bewertung von bebauten Erbbaurechten
• Bewertung von Nießbrauchrechten
• Bewertung von Reallasten
• Bewertung von Wohnrechten / Wohnungsrechten

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

• Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
• Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
• Kaufmann i.d. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)
• Immobilienwirt Diplom (VWA)

Schwerpunkte:

• Immobilienbewertung
• Research
• Immobilien Due Diligence
• Portfoliobewertungen
• Projektentwicklung

Immobilienmarkt von Schwalbach am Taunus (Hessen)

Einleitung

Schwalbach am Taunus, eine charmante Stadt im Main-Taunus-Kreis in Hessen, liegt am südöstlichen Hang des Taunus, nur etwa 12 Kilometer nordwestlich von Frankfurt am Main. Mit einer Fläche von rund 23 Quadratkilometern und einer idyllischen Lage zwischen urbaner Dynamik und naturnaher Ruhe stellt Schwalbach einen attraktiven Wohn- und Investitionsstandort dar. Die Nähe zur Rhein-Main-Metropolregion macht die Stadt zu einem beliebten Pendlerort, während ihre ruhige Atmosphäre mit umfangreichen Grünflächen und historischen Elementen wie der Altstadt eine hohe Lebensqualität bietet. Der Immobilienmarkt in Schwalbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die wirtschaftliche Stärke der Region und die gute Infrastruktur getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die aktuelle Marktlage, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Perspektiven. Die Analyse basiert auf den Marktbedingungen Stand November 2025 und zeigt einen Markt, der trotz leichter Schwankungen eine positive Dynamik aufweist.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Schwalbach am Taunus zählt derzeit etwa 15.000 Einwohner und verzeichnet eine leichte Zunahme der Bevölkerung, was auf die Attraktivität als Wohnort für Familien und Berufspendler zurückzuführen ist. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem hohen Anteil an berufstätigen Erwachsenen im Alter von 30 bis 50 Jahren, die von der Nähe zu Frankfurt profitieren. Die Stadt bietet ein gutes Bildungsumfeld mit acht allgemeinbildenden Schulen, darunter Grundschulen wie die Georg-Kerschensteiner-Schule und das Albert-Einstein-Gymnasium, was Familien anspricht. Die Infrastruktur umfasst mehrere S-Bahn-Linien (mit Haltepunkten in der Stadt), Busverbindungen und direkte Autobahnanbindungen an die A5 und A66, was Pendelzeiten nach Frankfurt auf unter 20 Minuten verkürzt.

Wirtschaftlich ist Schwalbach ein dynamischer Standort in der aufstrebenden Rhein-Main-Region. Hier haben sich zahlreiche internationale Unternehmen mit Verwaltungssitzen angesiedelt, darunter Firmen aus den Bereichen Logistik, IT und Finanzdienstleistungen. Die Beschäftigungsquote liegt über dem Hessen-Durchschnitt, und die Region profitiert von der Nähe zum Frankfurter Finanzzentrum. Lokale Gewerbegebiete bieten Arbeitsplätze in Handel, Dienstleistungen und Produktion, während die Wohnraumnachfrage durch Zuzug von Fachkräften steigt. Diese Faktoren treiben den Immobilienmarkt an: Die steigende Bevölkerung und die wirtschaftliche Vitalität sorgen für eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum, was Schwalbach zu einem stabilen, aber wettbewerbsintensiven Markt macht. Die Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und Neubaugebieten unterstreicht die Vielfalt des Angebots, das sich an unterschiedliche Zielgruppen richtet.

Aktuelle Marktlage

Der Immobilienmarkt in Schwalbach am Taunus ist im Jahr 2025 geprägt von Stabilität mit leichten Anpassungen an die bundesweiten Trends. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, insbesondere für familientaugliche Objekte in zentralen oder verkehrsgünstigen Lagen. Der Markt umfasst ein breites Spektrum: Von Altbauwohnungen in der historischen Altstadt über moderne Neubauten in den Randbezirken bis hin zu Einfamilienhäusern in grüner Umgebung. Die Vermarktungsdauer liegt bei durchschnittlich 25 bis 30 Tagen, was auf eine hohe Attraktivität hinweist. Der Anteil provisionsfreier Objekte steigt, da Privatverkäufer und Vermieter zunehmend direkt vermarkten.

Im Vergleich zu benachbarten Städten wie Eschborn oder Bad Soden am Taunus positioniert sich Schwalbach als preisgünstigere Alternative mit vergleichbarer Lebensqualität. Die Marktlage ist durch die regionale Wirtschaftsstärke gestützt, doch externe Faktoren wie steigende Baukosten und Zinsentwicklungen dämpfen den Druck auf Preise. Insgesamt herrscht ein ausgewogenes Verhältnis von Käufern und Verkäufern, mit einer Tendenz zu Investitionen in Bestandsimmobilien aufgrund guter Renditechancen.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Schwalbach am Taunus zeigt seit 2021 eine moderate Volatilität, mit einem leichten Rückgang bei Häusern und stabilen Werten bei Wohnungen. Der Durchschnittskaufpreis für Häuser lag im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.800 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von rund 3,4 Prozent seit dem Höchststand 2021 entspricht. Im Vergleich zu 2024 stieg der Preis für Häuser jedoch um etwa 5 bis 10 Prozent, getrieben durch Nachfrage nach größeren Objekten. Für Eigentumswohnungen beträgt der Quadratmeterpreis derzeit 4.000 bis 4.300 Euro, mit einem leichten Anstieg von 1,7 bis 2,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Günstige Objekte starten bei 3.500 Euro pro Quadratmeter, während Premium-Lagen bis zu 6.500 Euro erreichen.

Im Mietsegment hat sich der Kaltmietpreis für Wohnungen 2025 leicht gesenkt, auf durchschnittlich 12,70 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang von etwa 5 bis 8 Prozent zu 2024. Dies resultiert aus einer höheren Angebotssituation und regulatorischen Einschränkungen. Für Häuser liegen die Mieten bei 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung ist regional variabel: Zentrale Lagen wie um den Bahnhof sind teurer (bis 18 Euro pro Quadratmeter Miete), während Randgebiete günstiger sind (ab 11 Euro).

Grundstückspreise haben sich stabilisiert, mit einem Durchschnitt von 1.400 Euro pro Quadratmeter und einem leichten Anstieg von 1,9 Prozent im letzten Jahr. Bodenrichtwerte sanken leicht von 892 Euro (2021) auf 814 Euro (2024), was auf eine Korrektur nach dem Boom hinweist. Insgesamt spiegelt die Entwicklung eine Normalisierung wider, mit Potenzial für moderate Steigerungen durch wirtschaftliches Wachstum.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst derzeit etwa 1.400 Eigentumswohnungen, 1.000 Häuser und rund 900 Mietobjekte, mit einem Fokus auf 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen (Durchschnittsgröße 70–90 m²). Neubauten machen etwa 20 Prozent aus, oft in energieeffizienten Gebäuden mit Balkonen oder Gärten. Die Nachfrage konzentriert sich auf familienfreundliche Objekte mit guter Anbindung, was zu einer Überlastung in zentralen Bezirken führt. Provisionsfreie Angebote gewinnen an Popularität, und temporäre Mieten (z. B. für Pendler) sind gefragt.

Die Nachfrage wird durch Zuzug aus Frankfurt angetrieben, wo höhere Preise Mieter und Käufer vertreiben. Für Investoren sind Bestandswohnungen attraktiv, da die Mietrendite bei 3 bis 4 Prozent liegt. Herausforderungen bestehen in der Knappheit an großen Parzellen, was den Bau neuer Einfamilienhäuser erschwert.

Zukunftsaussichten

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Schwalbach am Taunus sind positiv, mit einer prognostizierten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent pro Jahr bis 2027. Die steigende Bevölkerung und die wirtschaftliche Dynamik der Region werden die Nachfrage weiter ankurbeln, insbesondere durch den Ausbau von Gewerbegebieten und die Digitalisierung (z. B. Home-Office-Optionen). Sinkende Zinsen könnten den Kaufmarkt beleben, während regulatorische Maßnahmen wie Mietobergrenzen den Mietmarkt stabilisieren.

Risiken umfassen steigende Baukosten und potenzielle Rezessionseffekte, doch die Nähe zu Frankfurt schützt vor starken Einbrüchen. Investitionen in nachhaltige Sanierungen oder Neubauten bieten Chancen, da energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-Standard) zunehmend gefragt sind. Langfristig bleibt Schwalbach ein lohnender Markt für Eigennutzer und Investoren, mit Fokus auf Rendite und Wertsteigerung.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt von Schwalbach am Taunus präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von der einzigartigen Lage zwischen Taunus-Natur und Frankfurter Wirtschaft profitiert. Mit stabilen Preisen, guter Infrastruktur und wachsender Nachfrage eignet sich die Stadt hervorragend für den Erwerb oder die Vermietung. Interessenten sollten auf Lagen mit starker Anbindung setzen und eine individuelle Bewertung in Betracht ziehen, um von den Chancen zu profitieren. Insgesamt bietet Schwalbach eine Balance aus Lebensqualität und Investitionspotenzial, die den Markt langfristig attraktiv macht.

Stellen Sie uns Ihre Fragen zu den Themen Immobilienbewertung oder Mietwertermittlung. Benötigen Sie einen Immobiliensachverständigen in Schwalbach am Taunus oder im Bundesland Hessen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern auch zurück. Benutzen Sie bitte das nachfolgende Formular.

Kontaktformular:

Andreas Ruof und Matthias Kirchner

Andreas Ruof und Matthias Kirchner sind seit über 20 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Frankfurt am Main (Hessen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.